The State of Rental Regulation in Ontario THE FEDERATION OF - - PowerPoint PPT Presentation

THE ¡FEDERATION ¡OF ¡RENTAL-­‑HOUSING ¡PROVIDERS ¡OF ¡ONTARIO THE ¡BUILDING ¡SHOW ¡2017 ¡ No Novem ember er ¡ ¡30 30th

th, ¡2

, ¡2017

The ¡State ¡of ¡Rental ¡Regulation ¡in ¡Ontario

WHO ¡WE ¡ARE

FEDERATION ¡OF ¡RENTAL ¡HOUSING ¡PROVIDERS ¡OF ¡ONTARIO ¡(FRPO)

• FRPO ¡is ¡the ¡voice ¡of ¡Ontario’s ¡rental ¡

housing ¡industry.

• We ¡represent ¡over ¡2,200 ¡rental ¡

housing ¡providers ¡who ¡supply ¡and ¡ manage ¡homes ¡for ¡over ¡350,000 ¡ tenant ¡households ¡in ¡Ontario. ¡

• There ¡are ¡650,000 ¡purpose-­‑built ¡

rentals ¡in ¡Ontario

THE ¡BACKGROUND

FEDERATION ¡OF ¡RENTAL ¡HOUSING ¡PROVIDERS ¡OF ¡ONTARIO ¡(FRPO)

Rent ¡Control

1975 Rent ¡controls ¡ introduced ¡as ¡ “temporary ¡ measure” 1975-­‑ 1985 System ¡based ¡on ¡ pass ¡through ¡ approach ¡where ¡ statutory ¡increase ¡ was ¡determined, ¡ landlords ¡have ¡ ability ¡to ¡apply ¡for ¡ higher ¡increase 1986 Pass ¡through ¡ approach ¡

• modified. ¡Linked ¡to ¡

inflation. 1991 NDP ¡legislation. ¡Bill ¡

• 4. ¡5 ¡year ¡

exemption ¡for ¡new ¡ rentals ¡granted

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1997 PC ¡legislation. ¡Post ¡1991 ¡ exemption ¡became ¡

• permanent. ¡Vacancy ¡

decontrol ¡introduced 2003 Liberals ¡campaign ¡on ¡ “Real ¡Rent ¡Control” ¡but ¡ keep ¡vacancy ¡decontrol 2013 Annual ¡CPI ¡cap ¡of ¡2.5% ¡ introduced

Rent ¡Control ¡2

THE ¡ISSUE

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For ¡decades, ¡the ¡ Government ¡of ¡ Ontario ¡has ¡ intervened ¡in ¡the ¡ market ¡in ¡an ¡effort ¡ to ¡resolve ¡issues ¡of ¡ housing ¡ affordability ¡

• Direct ¡investment ¡in ¡hundreds ¡of ¡thousands ¡of ¡social ¡

housing ¡units

• Income ¡supplements
• Rent ¡control
• Prohibition ¡on ¡demolition ¡and ¡conversion ¡of ¡rental ¡housing
• Municipal ¡authority ¡affecting ¡local ¡development ¡

application ¡approvals ¡& ¡fees

• Municipal ¡authority ¡to ¡license ¡landlords

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• Rent ¡increase ¡stories
• Low ¡vacancies
• All ¡post ¡1991 ¡buildings
• Media ¡attention
• NDP ¡Private ¡Members ¡bill

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Government ¡Announcements

• “Fair” ¡Housing ¡Plan ¡introduced
• Bill ¡124
• 1991 ¡Exemption ¡eliminated
• Tightened ¡eviction ¡notices
• No ¡above ¡guideline ¡increase ¡for ¡

utilities

• Standard ¡Lease

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1991 ¡Exemption-­‑ Purpose ¡Built

• Meant ¡to ¡promote ¡new ¡rental ¡construction
• On ¡the ¡verge ¡of ¡a ¡large ¡increase-­‑ 28,000 ¡

units ¡in ¡pipeline

• 50% ¡increase ¡in ¡rental ¡construction ¡in ¡2016
• 1,000 ¡units ¡converted ¡to ¡condominiums ¡

since ¡Bill ¡124 ¡announcement

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Eviction ¡Notice ¡for ¡Personal ¡Use

• Hurts ¡small ¡landlords ¡most
• One ¡month’s ¡rent ¡must ¡be ¡paid ¡to ¡the ¡

tenant

• Must ¡physically ¡live ¡there ¡for ¡12 ¡months
• Evicting ¡a ¡tenant ¡is ¡more ¡difficult

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Government ¡Measures

• $125 ¡million ¡DC ¡rebate ¡program
• Freezing ¡existing ¡multi-­‑res ¡property ¡taxes
• New ¡multi-­‑res ¡projects ¡assessed ¡at ¡lower ¡

rate

• National ¡Housing ¡Strategy-­‑ Portable ¡Housing ¡

Benefit

THE ¡REASON

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Today…

• Government ¡popularity ¡low
• Market ¡rent ¡is ¡increasing
• Low ¡vacancy
• Claims ¡of ¡harassment
• Affordability

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Today ¡Continued…

• Election ¡June ¡2018
• Liberals ¡have ¡moved ¡left. ¡Bill ¡124.
• NDP ¡private ¡members ¡bill ¡on ¡vacancy ¡

decontrol

• Other ¡threats. ¡AGI-­‑ Capital
• Superintendents
• Supply ¡an ¡issue

Risks ¡for ¡Future…

• Vacancy ¡decontrol
• NDP ¡position
• Liberals ¡desperate
• Rent ¡control ¡popularity ¡
• PC’s ¡want ¡to ¡get ¡elected
• Minority ¡government

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THE ¡SUPPLY ¡CHALLENGE

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• Immigration ¡in ¡Canada ¡is ¡on ¡the ¡rise ¡
• Government ¡increased ¡level ¡to ¡

300,000 ¡annually

• Will ¡rise ¡to ¡340,000 ¡in ¡3 ¡years ¡
• Does ¡not ¡include ¡non-­‑permanent ¡

residents-­‑ 70,000 ¡last ¡year

Ontario’s ¡Housing ¡Challenge

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Rental ¡demand ¡continuing ¡to ¡outstrip ¡supply ¡in ¡Ontario…and ¡ it’s ¡getting ¡worse

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• Success ¡brings ¡challenges.
• Vacancy ¡rates ¡in ¡the ¡province ¡

are ¡very ¡low, ¡and ¡falling.

• 2.1% ¡in ¡Ontario, ¡and ¡just ¡1.3% ¡

in ¡Toronto.

• 2017 ¡vacancy ¡to ¡be ¡released ¡
• shortly. ¡Toronto ¡will ¡be ¡below ¡

1%. ¡Ontario ¡below ¡2%.

• Scotiabank ¡reported ¡that ¡for ¡

first ¡time ¡in ¡40 ¡years-­‑ more ¡ rental ¡households ¡than ¡home ¡

• wnership

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• 34,000 ¡rental ¡units ¡are ¡needed ¡

annually ¡to ¡meet ¡demand. ¡

• Ontario ¡is ¡currently ¡short ¡over ¡6,000 ¡

units ¡per ¡year.

• 2016 ¡proposed ¡purpose-­‑built ¡units ¡at ¡a ¡

high

• Need ¡rolling ¡exemption ¡or ¡cap ¡CPI+

ONTARIO’S ¡POLITICAL ¡LEADERS ¡MUST ¡WORK ¡WITH ¡ INDUSTRY ¡TO ¡BUILD ¡US ¡OUT ¡OF ¡THIS ¡CRISIS FRPO ¡HAS ¡MULTIPLE ¡POLICY-­‑RELATED ¡ RECCOMMENDATIONS

Building ¡More ¡Supply

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QUESTIONS? ¡