* Ordenações Filipinas de 1595, (Livro 1º, Cap. LXVIII, § 34º): “Se uma casa for de dois senhorios de maneira que de um deles seja o sótão e do outro o sobrado, não poderá aquele, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele cujo for o sótão, ou loja, nem outro edifício algum”
O SÍNDICO O síndico pode ser pessoa, física ou jurídica, moradora ou não do condomínio. E se a convenção proibir Síndico não condômino?
JURISPRUDENCIA Apelação Cível com revisão n° 994.08.123810-7 Apelante: Maria Bee de Feitas Apelado: Condomínio Paineiras Center Comarca: Jundiaí MM. Juíza de I a instância: Dra. Eliane de Oliveira VOTO n° 5162 EMENTA: AÇÃO DECLARATORIA DE NULIDADE DE ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA - Eleição de síndico - Convenção condominial - Previs isão ão de que somente e os condôm dômin inos os proprietários rietários poderi riam m exercer rcer o mister r - Ação julgada da improce oceden dente te - Legal alid idade ade da eleiç ição o - Inteligência do § 4o do art. 22 da Lei n° 4.591/64 - Condôminos alertados do impedimento da convenção condominial, expressando a aprovação das contas da gestão do síndico eleito - Sentença confirmada - Apelo não provido.
A RT . 1.348. C OMPETE AO SÍNDICO I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação...(omissis )”
E SE A A SSEMBLÉIA NÃO REÚNE ? Pela obrigatoriedade e força em prol dos interesses comuns, cabe à Assembléia se reunir e deliberar sobre as regras de convivência. O artigo 27 da Lei 4.591/64 e o artigo 1350, §2º, do Código Civil prevêem respectivamente: "... Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados...“ § 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino..."
II - REPRESENTAR , ATIVA E PASSIVAMENTE , O CONDOMÍNIO , PRATICANDO , EM JUÍZO OU FORA DELE , OS ATOS NECESSÁRIOS À DEFESA DOS INTERESSES COMUNS ; Representação da massa condominial – limites dessa representação Em última análise, o síndico, seja ele condômino ou profissional, é mandatário do condomínio (Art 653/691 CC).
A ASSEMBLEIA É SOBERANA?
SOBERANIA SUBORDINADA À LEI Lei de Introdução ao Código Civil (Dec.Lei 4.657/42), diz que a le lei deve eve ser ser ap aplicada licada observando observando a razão razão soc socia ial par para que que foi foi cri riada ada, e ao bem comum. No município de São Paulo, por exemplo, há a Lei nº 10518/88, regulamentada pelo Decreto nº 33.008/93, que estabelece que a limpeza (pintura ou lavagem) da fachada do condomínio deve ser realizada a cada 5 anos, assim, é obrigação do síndico obedecer a lei, atingindo ou não o quórum ali exigido.
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; - omissão síndico - cobrança - abonos indevidos
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; - dever de prestar contas - ação prestação de contas - como presto contas? – mostrar documentos CPC ,Art. 914 - A ação de prestação de contas competirá a quem tiver: I - o direito de exigi-las; II - a obrigação de prestá-las.
D ) S ABER O QUE ARRECADAR -Obrigatoriedade Fundo Reserva -Algumas Convenções Condominiais possibilitam suspensão de arrecadação
TRECHO GRIFADO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL
A A PREVISÃO OR PREVISÃO ORÇA ÇAMENTÁRI MENTÁRIA e) Conhecer a Inadimplência e a Mora - Evitar não reajustar cota ordinária mantida por outra – Penhora Judicial - Possibilita Cobrança ao Próximo ano - Cobrança Inadimplentes / Aprovação em Ata
RE RESPON ONSA SABILI BILIDA DADE DE TRI RIBU BUTÁR ÁRIA IA - O síndico poderá ser solidariamente responsabilizado por serviços mau executados, pelos impostos não recolhidos e por danos causados – Problema surge palpiteiros somem. - Lenda Urbana?
RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA E PREVIDENCIÁRIA SÍNDICO No que diz respeito à relação condomínio x síndico remunerado, deverá este último obedecer a legislação municipal, trabalhista e previdenciária. No caso do município de São Paulo, por exemplo, deverá o síndico que recebe remuneração inscrever-se no CCM (cadastro de contribuintes mobiliários – artigo 9, inc.II , alíneas “a” e “b”, Lei Municipal 14.865/08), e declarar mensalmente o valor de sua remuneração/isenção na DES (declaração eletrônica de serviços) da Prefeitura, tal como o condomínio deverá recolher e reter a parcela que tange ao INSS (salvo exceções previstas em lei).
RESPONSABILIDADES GERAIS DO SÍNDICO É claro que do síndico não se espera que domine todas as questões que envolvem administração condominial - serviços de uma administradora de condomínios. Existem vários itens que devem ser checados periodicamente, já outros têm seu cumprimento obrigatório, determinado por lei. A conservação do prédio e seus equipamentos é obrigação permanente do síndico. Crimi minalm nalmente ente, , poderá rá o síndico ico vir a ser respons nsab abil iliza izado, o, caso dolos osamente amente deixe e de cumpri rir r a legis isla laçã ção o e isso exponha nha pessoas a risco. o. A A pericli clitação ação é apenada a pela nossa legislação islação penal, l, como se vê: “ Art. t. 132 - Expor r a vida ou a saúde de outrem rem a perigo igo direto to e iminente: nente: Pena - detenç nção, o, de 3 (três) ) meses a 1 (um) ano, se o fato não constit itui ui crime ime mais grave.” Reformas e ART ou RRT
ITENS DE MANUTENÇÃO OBRIGATÓRIA - Extintores – recarga anual - Cilindros dos extintores – revisão a cada 5 anos - Mangueiras de incêndio – revisão anual - Pára-raios – medição ôhmica anual - revisão completa a cada 5 anos - Caixa d’água – limpeza anual - Dedetização – revisão anual - PPRA – Programa de Prevenção do Risco Ambiental – anual - PCMSO – Programa de Controle Médico da Saúde Ocupacional – anual - PPP – Perfil Profissiográfico Previdencial – anual - CIPA – Controle Interno de Prevenção de Acidentes – anual - AVS – Auto de Vistoria de Segurança – somente para condomínios comerciais – a cada 5 anos - AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – a cada 3 anos - Brigada de incêndio – vencimento junto com o AVCB - RIA – Relatório de Inspeção Anual – elevadores - Seguro – anual - Playground – revisão semestral - Fachada – limpeza a cada 5 anos
SE E A RE A RESPO PONS NSAB ABILID ILIDADES ADES SÃO ÃO TA TANT NTAS AS E A E AS CO CONS NSEQ EQUÊ UÊNCIAS NCIAS TÃ TÃO O FE FEIAS AS, , PA PARA O RA O SÍ SÍND NDICO CO NÃ NÃO HÁ MA O HÁ MAIS ES ESPE PERAN RANÇAS? ÇAS?
NADA É TÃO FEIO QUE NÃO HAJA ESPERANÇA!!!!
Análise lise Contrat ratual ual para Sí Síndicos icos Paulo lo Henrique que P. B . Bom paulobom@adaplan.com.br 11 2189 2600
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