FLORIDA CONTRACTOR LICENSE LAW UPDATE By: David Adelstein - - PowerPoint PPT Presentation
FLORIDA CONTRACTOR LICENSE LAW UPDATE By: David Adelstein Kirwin Norris, P.A. dma@kirwinnorris.com (954) 759-0026 PresentaQon Outline I. Requirements for
What ¡are ¡prerequisites ¡to ¡me ¡as ¡an ¡“applicant” ¡to ¡gefng ¡licensed ¡other ¡than ¡ passing ¡exam: ¡ ¡
consideraQons ¡if ¡applicant ¡denied ¡based ¡on ¡this ¡reason) ¡
¡-‑insurance-‑ ¡furnish ¡affidavit ¡verifying ¡workers ¡comp ¡and ¡property ¡ ¡damage ¡ ¡insurance ¡up ¡to ¡amount ¡required ¡by ¡CILB ¡as ¡set ¡forth ¡in ¡ ¡Fla. ¡ ¡Stat. ¡s. ¡ ¡489.115(5) ¡ ¡-‑ ¡ ¡financial ¡responsibility-‑ ¡furnish ¡a ¡credit ¡report ¡reflecQng ¡financial ¡ ¡responsibility ¡and ¡no ¡unsaQsfied ¡judgments ¡or ¡liens ¡against ¡ ¡applicant ¡or ¡ ¡business ¡enQty ¡which ¡applicable ¡previously ¡qualified ¡ ¡or ¡is ¡trying ¡to ¡qualify ¡ ¡ ¡as ¡set ¡forth ¡in ¡Fla. ¡Stat. ¡s. ¡489.115(5) ¡and ¡Fla.Admin.Code.r. ¡61G4-‑15.006 ¡ ¡ ¡ ¡-‑CILB ¡can ¡require ¡applicants ¡that ¡do ¡not ¡have ¡FICO ¡store ¡of ¡660 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡or ¡higher ¡to ¡obtain ¡financial ¡stability ¡bond ¡or ¡irrevocable ¡leker ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡of ¡credit) ¡ ¡
Ex ¡4: ¡ ¡I ¡am ¡a ¡GC ¡in ¡FL ¡and ¡have ¡a ¡“David ¡Adelstein ¡General ¡Contractors, ¡Inc.” ¡I ¡ to ¡form ¡a ¡joint ¡venture ¡with ¡another ¡company ¡to ¡form ¡“General ¡Contractors ¡ Joint ¡Venture.” ¡How ¡do ¡I ¡do ¡this? ¡ 1) Submit ¡applica4on ¡for ¡addi4onal ¡business ¡en4ty ¡ *Note-‑A ¡joint ¡venture ¡must ¡be ¡qualified ¡no ¡different ¡than ¡any ¡other ¡general ¡ contracQng ¡enQty ¡(e.g., ¡“David ¡Adelstein ¡General ¡Contractors” ¡or ¡“New ¡ General ¡Contractors”). ¡ ¡See ¡Fla. ¡Stat. ¡489.112(2)(e); ¡Fla.Admin.Code ¡r. ¡ 61G4-‑15.0022 ¡ ¡ **Note ¡– ¡Unlicensed ¡JV ¡ma ¡submit ¡bid ¡under ¡following ¡circumstances ¡a) ¡there ¡ is ¡wriken ¡JV ¡agreement; ¡b) ¡one ¡of ¡JV ¡partners ¡must ¡be ¡properly ¡licensed ¡ contractor; ¡c) ¡each ¡JV ¡partner ¡must ¡sign ¡statement ¡of ¡authority ¡giving ¡ licensed ¡contractor ¡(JV ¡partner) ¡full ¡authority ¡to ¡perform ¡contracQng, ¡d) ¡ Copies ¡of ¡JV ¡agreement ¡and ¡statement ¡of ¡authority ¡must ¡be ¡received ¡and ¡ approved ¡by ¡CILB ¡prior ¡to ¡submifng ¡bid; ¡and ¡e) ¡If ¡JV ¡awarded ¡contract, ¡ licensed ¡contractor ¡(JV ¡partner) ¡must ¡qualify ¡JV ¡w/in ¡90 ¡days. ¡ ¡See ¡ Fla.Admin.Code ¡r. ¡61G4-‑15.0022. ¡ ¡
Ex ¡5: ¡ ¡I ¡am ¡a ¡GC ¡in ¡FL ¡and ¡have ¡a ¡“David ¡Adelstein ¡General ¡Contractors, ¡Inc.” ¡I ¡ want ¡to ¡serve ¡as ¡a ¡design-‑builder ¡but ¡I ¡am ¡not ¡a ¡licensed ¡architect ¡or ¡
¡ Yes! ¡ ¡A ¡licensed ¡contractor, ¡architect, ¡or ¡engineer ¡can ¡serve ¡as ¡a ¡design-‑ builder ¡as ¡long ¡as ¡they ¡uQlized ¡the ¡services ¡of ¡a ¡licensed ¡professional ¡not ¡ within ¡their ¡discipline. ¡ ¡
general ¡contractor ¡who ¡is ¡cerQfied ¡or ¡registered ¡pursuant ¡to ¡the ¡provisions ¡of ¡ chapter ¡489[architecture ¡& ¡interior ¡design] ¡is ¡not ¡required ¡to ¡be ¡licensed ¡as ¡ an ¡architect ¡when ¡negoQaQng ¡or ¡performing ¡services ¡under ¡a ¡design-‑build ¡ contract ¡as ¡long ¡as ¡the ¡architectural ¡services ¡offered ¡or ¡rendered ¡in ¡ connecQon ¡with ¡the ¡contract ¡are ¡offered ¡and ¡rendered ¡by ¡an ¡architect ¡ licensed ¡in ¡accordance ¡with ¡this ¡chapter.” ¡
What ¡is ¡a ¡contractor ¡as ¡defined ¡by ¡Florida’s ¡licensing ¡law? ¡ ¡ “Contractor” ¡means ¡the ¡person ¡who ¡is ¡qualified ¡for, ¡and ¡is ¡only ¡responsible ¡for, ¡the ¡ project ¡contracted ¡for ¡and ¡means, ¡except ¡as ¡exempted ¡in ¡this ¡part, ¡the ¡person ¡who, ¡for ¡ compensa4on, ¡undertakes ¡to, ¡submits ¡a ¡bid ¡to, ¡or ¡does ¡himself ¡or ¡herself ¡or ¡by ¡others ¡ construct, ¡repair, ¡alter, ¡remodel, ¡add ¡to, ¡demolish, ¡subtract ¡from, ¡or ¡improve ¡any ¡ building ¡or ¡structure, ¡including ¡related ¡improvements ¡to ¡real ¡estate, ¡for ¡others ¡or ¡for ¡ resale ¡to ¡others; ¡and ¡whose ¡job ¡scope ¡is ¡substanQally ¡similar ¡to ¡the ¡job ¡scope ¡described ¡ in ¡one ¡of ¡the ¡paragraphs ¡of ¡this ¡subsecQon. ¡For ¡the ¡purposes ¡of ¡regulaQon ¡under ¡this ¡ part, ¡the ¡term ¡“demolish” ¡applies ¡only ¡to ¡demoliQon ¡of ¡steel ¡tanks ¡more ¡than ¡50 ¡feet ¡in ¡ height; ¡towers ¡more ¡than ¡50 ¡feet ¡in ¡height; ¡other ¡structures ¡more ¡than ¡50 ¡feet ¡in ¡ height; ¡and ¡all ¡buildings ¡or ¡residences. ¡Contractors ¡are ¡subdivided ¡into ¡two ¡divisions, ¡ Division ¡I, ¡consisQng ¡of ¡those ¡contractors ¡defined ¡in ¡paragraphs ¡(a)-‑(c), ¡and ¡Division ¡II, ¡ consisQng ¡of ¡those ¡contractors ¡defined ¡in ¡paragraphs ¡(d)-‑(q): ¡ ¡
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CerQfied ¡contractors ¡– ¡(for ¡purposes ¡of ¡discussion) ¡most ¡important ¡since ¡they ¡are ¡required ¡by ¡licensed ¡by ¡state. ¡ ¡ ¡Contractors ¡ required ¡to ¡be ¡cerQfied ¡are: ¡ Division ¡I ¡
¡a) ¡General ¡contractor-‑ ¡Unlimited ¡to ¡any ¡structure ¡
¡ ¡b) ¡Building ¡contractor-‑ ¡Limited ¡to ¡commercial ¡and ¡residenQal ¡structures ¡not ¡exceeding ¡3 ¡stories ¡OR ¡limited ¡to ¡ ¡remodeling ¡or ¡repair ¡any ¡size ¡building ¡if ¡services ¡do ¡not ¡affect ¡structural ¡members ¡of ¡building ¡ ¡ ¡c) ¡Residen4al ¡contractor-‑ ¡Limited ¡to ¡1-‑family, ¡2-‑family, ¡or ¡3-‑family ¡residences ¡not ¡exceeding ¡2 ¡ ¡habitable ¡stories ¡ ¡above ¡no ¡more ¡than ¡one ¡uninhabitable ¡story ¡ ¡ Division ¡II ¡ ¡ ¡d) ¡Sheet ¡metal ¡contractor-‑ ¡ ¡e) ¡Roofing ¡contractor-‑ ¡ ¡f-‑h) ¡Class ¡A, ¡B, ¡and ¡C ¡air ¡condi4oning ¡contractor-‑ ¡ ¡i) ¡mechanical ¡contractor-‑ ¡ ¡j) ¡Commercial ¡pool/spa ¡contractor-‑ ¡ ¡k) ¡Residen4al ¡pool/spa ¡contractor-‑ ¡ ¡l) ¡Swimming ¡pool/spa ¡servicing ¡contractor-‑ ¡ ¡m) ¡Plumbing ¡contractor-‑ ¡ ¡n) ¡Underground ¡u4lity ¡and ¡excava4on ¡contractor-‑ ¡ ¡o) ¡Solar ¡contractor-‑ ¡ ¡p) ¡Pollutant ¡storage ¡systems ¡contractor-‑ ¡
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“Mechanical ¡contractor” ¡means ¡a ¡contractor ¡whose ¡services ¡are ¡unlimited ¡in ¡the ¡execuQon ¡of ¡contracts ¡ requiring ¡the ¡experience, ¡knowledge, ¡and ¡skill ¡to ¡install, ¡maintain, ¡repair, ¡fabricate, ¡alter, ¡extend, ¡or ¡ design, ¡if ¡not ¡prohibited ¡by ¡law, ¡central ¡air-‑condiQoning, ¡refrigeraQon, ¡heaQng, ¡and ¡venQlaQng ¡systems, ¡ including ¡duct ¡work ¡in ¡connecQon ¡with ¡a ¡complete ¡system ¡if ¡such ¡duct ¡work ¡is ¡performed ¡by ¡the ¡ contractor ¡as ¡necessary ¡to ¡complete ¡an ¡air-‑distribuQon ¡system, ¡boiler ¡and ¡unfired ¡pressure ¡vessel ¡ systems, ¡liv ¡staQon ¡equipment ¡and ¡piping, ¡and ¡all ¡appurtenances, ¡apparatus, ¡or ¡equipment ¡used ¡in ¡ connecQon ¡therewith, ¡and ¡any ¡duct ¡cleaning ¡and ¡equipment ¡saniQzing ¡that ¡requires ¡at ¡least ¡a ¡parQal ¡ disassembling ¡of ¡the ¡system; ¡to ¡install, ¡maintain, ¡repair, ¡fabricate, ¡alter, ¡extend, ¡or ¡design, ¡if ¡not ¡ prohibited ¡by ¡law, ¡piping, ¡insulaQon ¡of ¡pipes, ¡vessels ¡and ¡ducts, ¡pressure ¡and ¡process ¡piping, ¡pneumaQc ¡ control ¡piping, ¡gasoline ¡tanks ¡and ¡pump ¡installaQons ¡and ¡piping ¡for ¡same, ¡standpipes, ¡air ¡piping, ¡vacuum ¡ line ¡piping, ¡oxygen ¡lines, ¡nitrous ¡oxide ¡piping, ¡ink ¡and ¡chemical ¡lines, ¡fuel ¡transmission ¡lines, ¡liquefied ¡ petroleum ¡gas ¡lines ¡within ¡buildings, ¡and ¡natural ¡gas ¡fuel ¡lines ¡within ¡buildings; ¡to ¡replace, ¡disconnect, ¡
install, ¡disconnect, ¡and ¡reconnect ¡low ¡voltage ¡heaQng, ¡venQlaQng, ¡and ¡air-‑condiQoning ¡control ¡wiring; ¡ and ¡to ¡install ¡a ¡condensate ¡drain ¡from ¡an ¡air-‑condiQoning ¡unit ¡to ¡an ¡exisQng ¡safe ¡waste ¡or ¡other ¡ approved ¡disposal ¡other ¡than ¡a ¡direct ¡connecQon ¡to ¡a ¡sanitary ¡system. ¡The ¡scope ¡of ¡work ¡for ¡such ¡ contractor ¡also ¡includes ¡any ¡excavaQon ¡work ¡incidental ¡thereto, ¡but ¡does ¡not ¡include ¡any ¡work ¡such ¡as ¡ potable ¡water ¡lines ¡or ¡connecQons ¡thereto, ¡sanitary ¡sewer ¡lines, ¡swimming ¡pool ¡piping ¡and ¡filters, ¡or ¡ electrical ¡power ¡wiring. ¡A ¡mechanical ¡contractor ¡may ¡test ¡and ¡evaluate ¡central ¡air-‑condiQoning, ¡ refrigeraQon, ¡heaQng, ¡and ¡venQlaQng ¡systems, ¡including ¡duct ¡work; ¡however, ¡a ¡mandatory ¡licensing ¡ requirement ¡is ¡not ¡established ¡for ¡the ¡performance ¡of ¡these ¡specific ¡services. ¡
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We ¡know ¡how ¡state ¡defines ¡a ¡contractor. ¡ ¡What ¡about ¡the ¡term ¡“contracQng”? ¡ ¡ “Contrac4ng” ¡means, ¡except ¡as ¡exempted ¡in ¡this ¡part, ¡engaging ¡in ¡business ¡as ¡a ¡contractor ¡and ¡ includes, ¡but ¡is ¡not ¡limited ¡to, ¡performance ¡of ¡any ¡of ¡the ¡acts ¡as ¡set ¡forth ¡in ¡subsec4on ¡(3) ¡which ¡ define ¡types ¡of ¡contractors. ¡The ¡aWempted ¡sale ¡of ¡contrac4ng ¡services ¡and ¡the ¡nego4a4on ¡or ¡bid ¡for ¡ a ¡contract ¡on ¡these ¡services ¡also ¡cons4tutes ¡contrac4ng. ¡If ¡the ¡services ¡offered ¡require ¡licensure ¡or ¡ agent ¡qualificaQon, ¡the ¡offering, ¡negoQaQon ¡for ¡a ¡bid, ¡or ¡akempted ¡sale ¡of ¡these ¡services ¡requires ¡the ¡ corresponding ¡licensure. ¡However, ¡the ¡term ¡“contrac4ng” ¡shall ¡not ¡extend ¡to ¡an ¡individual, ¡ partnership, ¡corpora4on, ¡trust, ¡or ¡other ¡legal ¡en4ty ¡that ¡offers ¡to ¡sell ¡or ¡sells ¡completed ¡residences ¡
individual ¡or ¡business ¡en4ty ¡that ¡offers ¡to ¡sell ¡or ¡sells ¡manufactured ¡or ¡factory-‑built ¡buildings ¡that ¡ will ¡be ¡completed ¡on ¡site ¡on ¡property ¡on ¡which ¡either ¡party ¡to ¡a ¡contract ¡has ¡any ¡legal ¡or ¡equitable ¡ interest, ¡if ¡the ¡services ¡of ¡a ¡qualified ¡contractor ¡cer4fied ¡or ¡registered ¡pursuant ¡to ¡the ¡requirements ¡
¡ *Selling ¡contracQng ¡services, ¡bidding, ¡and ¡negoQaQon ¡of ¡a ¡bid/contract ¡consQtutes ¡contracQng ¡ ¡ **Developer ¡not ¡engaging ¡in ¡contracQng ¡by ¡selling ¡or ¡offering ¡to ¡sell ¡completed ¡residences ¡if ¡developer ¡ uses ¡qualified ¡contractor ¡
“If ¡any ¡qualifying ¡agent ¡ceases ¡to ¡be ¡affiliated ¡with ¡a ¡business ¡organizaQon, ¡he ¡or ¡ she ¡shall ¡inform ¡the ¡department. ¡In ¡addiQon, ¡if ¡the ¡qualifying ¡agent ¡is ¡the ¡only ¡ cerQfied ¡or ¡registered ¡contractor ¡affiliated ¡with ¡the ¡business ¡organizaQon, ¡the ¡ business ¡organizaQon ¡shall ¡noQfy ¡the ¡department ¡of ¡the ¡terminaQon ¡of ¡the ¡ qualifying ¡agent ¡and ¡shall ¡have ¡60 ¡days ¡from ¡the ¡termina4on ¡of ¡the ¡qualifying ¡ agent's ¡affilia4on ¡with ¡the ¡business ¡organiza4on ¡in ¡which ¡to ¡employ ¡another ¡ qualifying ¡agent. ¡The ¡business ¡organiza4on ¡may ¡not ¡engage ¡in ¡contrac4ng ¡un4l ¡ a ¡qualifying ¡agent ¡is ¡employed, ¡unless ¡the ¡execu4ve ¡director ¡or ¡chair ¡of ¡the ¡ board ¡has ¡granted ¡a ¡temporary ¡nonrenewable ¡cer4ficate ¡or ¡registra4on ¡to ¡the ¡ financially ¡responsible ¡officer, ¡the ¡president, ¡a ¡partner, ¡or, ¡in ¡the ¡case ¡of ¡a ¡ limited ¡partnership, ¡the ¡general ¡partner, ¡who ¡assumes ¡all ¡responsibili4es ¡of ¡a ¡ primary ¡qualifying ¡agent ¡for ¡the ¡business ¡organiza4on. ¡This ¡temporary ¡cerQficate ¡
incomplete ¡contracts. ¡For ¡the ¡purposes ¡of ¡this ¡paragraph, ¡an ¡incomplete ¡contract ¡ is ¡one ¡which ¡has ¡been ¡awarded ¡to, ¡or ¡entered ¡into ¡by, ¡the ¡business ¡organizaQon ¡ prior ¡to ¡the ¡cessaQon ¡of ¡affiliaQon ¡of ¡the ¡qualifying ¡agent ¡with ¡the ¡business ¡
the ¡contract ¡is ¡subsequently ¡awarded, ¡regardless ¡of ¡whether ¡any ¡actual ¡work ¡has ¡ commenced ¡under ¡the ¡contract ¡prior ¡to ¡the ¡qualifying ¡agent ¡ceasing ¡to ¡be ¡ affiliated ¡with ¡the ¡business ¡organizaQon.” ¡Fla. ¡Stat. ¡489.119(3)(a). ¡
ExempQons ¡to ¡licensure: ¡ ¡ 1. Owner/builder ¡exempQon ¡(discussed ¡above) ¡ 2. Design-‑builder ¡exempQon ¡(discussed ¡above) ¡ 3. Developer ¡exempQon ¡(discussed ¡above) ¡ 4. Jim ¡Walter ¡exempQon ¡re: ¡local ¡license ¡of ¡single ¡family ¡residence: ¡ ¡ “Any ¡person ¡who ¡is ¡not ¡required ¡to ¡obtain ¡registraQon ¡or ¡cerQficaQon ¡ pursuant ¡to ¡s. ¡489.105(3)(d)-‑(o) ¡may ¡perform ¡contracQng ¡services ¡for ¡the ¡ construcQon, ¡remodeling, ¡repair, ¡or ¡improvement ¡of ¡single-‑family ¡ residences, ¡including ¡a ¡townhouse ¡as ¡defined ¡in ¡the ¡Florida ¡Building ¡Code, ¡ without ¡obtaining ¡a ¡local ¡license ¡if ¡such ¡person ¡is ¡under ¡the ¡supervision ¡of ¡a ¡ cer4fied ¡or ¡registered ¡general, ¡building, ¡or ¡residen4al ¡contractor. ¡As ¡used ¡in ¡ this ¡paragraph, ¡supervision ¡shall ¡not ¡be ¡deemed ¡to ¡require ¡the ¡existence ¡of ¡a ¡ direct ¡contract ¡between ¡the ¡cerQfied ¡or ¡registered ¡general, ¡building, ¡or ¡ residenQal ¡contractor ¡and ¡the ¡person ¡performing ¡specialty ¡contracQng ¡ services.” ¡ ¡ ¡
Filing ¡complaint ¡against ¡licensee ¡w/ ¡DBPR ¡/ ¡CILB: ¡ ¡ ¡-‑can ¡be ¡anonymous ¡but ¡must ¡state ¡violaQon ¡ ¡-‑will ¡remain ¡confidenQal ¡unQl ¡10 ¡days ¡aver ¡probable ¡cause ¡found ¡ ¡by ¡ probable ¡cause ¡panel ¡ ¡ *incenQve ¡to ¡resolve ¡complaint ¡before ¡it ¡goes ¡to ¡probable ¡cause ¡panel ¡ ¡ **privilege ¡exists ¡against ¡civil ¡liability ¡to ¡complainant ¡or ¡witness ¡re: ¡info ¡ furnished ¡unless ¡complainant ¡or ¡witness ¡acted ¡in ¡bad ¡faith ¡or ¡w/ ¡malice ¡ ¡ ***a ¡complaint ¡can ¡sQll ¡proceed ¡even ¡if ¡complainant ¡and ¡licensee ¡civil ¡resolve ¡ issue ¡and ¡complainant ¡withdraws ¡complaint ¡ ¡
Fla.Stat. ¡489.128 ¡ ¡ “[C]ontracts ¡entered ¡into…by ¡an ¡unlicensed ¡contractor ¡shall ¡be ¡unenforceable ¡in ¡law ¡or ¡in ¡ equity ¡by ¡the ¡unlicensed ¡contractor. ¡[Unlicensed ¡contractor ¡will ¡also ¡have ¡no ¡lien ¡or ¡bond ¡ rights] ¡ ¡ An ¡individual ¡is ¡unlicensed ¡if ¡the ¡individual ¡does ¡not ¡have ¡a ¡license…concerning ¡the ¡scope ¡of ¡ the ¡work ¡to ¡be ¡performed ¡under ¡the ¡contract. ¡ ¡ ¡ A ¡business ¡organizaQon ¡is ¡unlicensed ¡if ¡the ¡business ¡organizaQon ¡does ¡not ¡have ¡a ¡primary ¡or ¡ secondary ¡qualifying ¡agent…concerning ¡the ¡scope ¡of ¡the ¡work ¡to ¡be ¡performed ¡under ¡the ¡
¡ If ¡a ¡state ¡license ¡is ¡not ¡required ¡for ¡the ¡scope ¡of ¡work ¡to ¡be ¡performed ¡under ¡the ¡contract, ¡the ¡ individual ¡performing ¡that ¡work ¡is ¡not ¡considered ¡unlicensed. ¡ ¡ [A] ¡contractor ¡shall ¡be ¡considered ¡unlicensed ¡only ¡if ¡the ¡contractor ¡was ¡unlicensed ¡on ¡the ¡ effecQve ¡date ¡of ¡the ¡original ¡contract ¡for ¡the ¡work, ¡if ¡stated ¡therein, ¡or, ¡if ¡not ¡stated, ¡the ¡date ¡ the ¡last ¡party ¡to ¡the ¡contract ¡executed ¡it, ¡if ¡stated ¡therein. ¡If ¡the ¡contract ¡does ¡not ¡establish ¡ such ¡a ¡date, ¡the ¡contractor ¡shall ¡be ¡considered ¡unlicensed ¡only ¡if ¡the ¡contractor ¡was ¡ unlicensed ¡on ¡the ¡first ¡date ¡upon ¡which ¡the ¡contractor ¡provided ¡labor, ¡services, ¡or ¡materials ¡ under ¡the ¡contract.” ¡
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