EFFINGHAM PARISH COUNCIL REVIEW OF HOWARD OF EFFINGHAM - - PowerPoint PPT Presentation
EFFINGHAM PARISH COUNCIL REVIEW OF HOWARD OF EFFINGHAM / BERKELEY HOMES PLANNING APPLICATION Research Group Review & recommenda4ons November 2014
EFFINGHAM ¡PARISH ¡COUNCIL ¡ ¡ REVIEW ¡OF ¡HOWARD ¡OF ¡ EFFINGHAM ¡/ ¡BERKELEY ¡ HOMES ¡PLANNING ¡ APPLICATION ¡
Research ¡Group ¡Review ¡& ¡recommenda4ons ¡ ¡November ¡2014 ¡
Report ¡to ¡Effingham ¡Parish ¡ Council ¡ December ¡2nd ¡2014 ¡
Contents ¡ Overview ¡: ¡Summary ¡of ¡the ¡Proposals ¡ Overview ¡: ¡The ¡Howard ¡of ¡Effingham ¡Proposals ¡ Overview ¡: ¡DescripTon ¡of ¡Effingham ¡village ¡ Overview ¡: ¡What ¡are ¡the ¡Key ¡QuesTons ¡to ¡be ¡addressed? ¡ Overview ¡: ¡ConsideraTons ¡in ¡addressing ¡key ¡quesTons. ¡ SecTon ¡1 ¡: ¡Assessing ¡PotenTal ¡Harm ¡to ¡the ¡Green ¡Belt ¡ SecTon ¡2 ¡: ¡Assessing ¡the ¡needs ¡of ¡the ¡school ¡ SecTon ¡3 ¡: ¡Assessing ¡suitability ¡of ¡the ¡sites ¡ SecTon ¡4 ¡: ¡Assessing ¡the ¡quesTon ¡of ¡sustainable ¡development ¡– ¡how ¡do ¡the ¡proposals ¡stack ¡up? ¡ SecTon ¡5 ¡: ¡Assessing ¡the ¡quesTon ¡of ¡community ¡need ¡and ¡aspiraTons ¡ SecTon ¡6 ¡: ¡Summary ¡and ¡conclusions ¡
Summary ¡of ¡Proposal ¡
Berkeley ¡Homes ¡and ¡the ¡Howard ¡Partnership ¡Trust ¡have ¡entered ¡into ¡a ¡Joint ¡Venture ¡Partnership ¡to ¡build ¡a ¡new ¡2000+ ¡pupil ¡ school ¡and ¡sixth ¡form ¡centre ¡on ¡Green ¡Belt ¡land ¡in ¡the ¡heart ¡of ¡Effingham ¡village. ¡(Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡lands) ¡ The ¡current ¡school ¡site, ¡and ¡an ¡addiTonal ¡area ¡at ¡Browns ¡Field, ¡are ¡proposed ¡as ¡sites ¡for ¡residenTal ¡developments ¡of ¡141 ¡new ¡ homes ¡to ¡generate ¡enabling ¡funds ¡for ¡the ¡school ¡build. ¡ ¡ Further ¡enabling ¡development ¡of ¡156 ¡homes ¡is ¡also ¡planned ¡for ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm. ¡ All ¡sites ¡are ¡within ¡Green ¡Belt ¡and ¡two ¡are ¡currently ¡undeveloped. ¡Browns ¡Field ¡also ¡sits ¡within ¡the ¡ConservaTon ¡Area ¡of ¡ Effingham, ¡and ¡all ¡three ¡sites ¡are ¡outside ¡of ¡the ¡sedlement ¡area ¡of ¡the ¡village. ¡Both ¡Browns ¡Field ¡and ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡are ¡ fundamentally ¡important ¡to ¡the ¡open ¡character ¡and ¡permanence ¡of ¡the ¡Metropolitan ¡Green ¡Belt. ¡ To ¡be ¡accepted ¡the ¡planning ¡applicaTon ¡must ¡demonstrate ¡‘Special ¡Circumstances,’ ¡as ¡outlined ¡in ¡the ¡NPFF ¡and ¡where ¡Green ¡ Belt ¡boundaries ¡are ¡impacted ¡must ¡also ¡demonstrate ¡that ¡such ¡circumstances ¡are ¡‘ExcepTonal’ ¡as ¡per ¡recently ¡enhanced ¡ government ¡guidance ¡on ¡the ¡topic ¡from ¡the ¡CommuniTes ¡Department. ¡ ¡This ¡paper ¡explores ¡whether ¡the ¡applicaTon ¡meets ¡any ¡
Browns ¡Field ¡ Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡
1. The ¡proposed ¡development ¡of ¡295 ¡ homes ¡on ¡three ¡Green ¡Belt ¡sites. ¡ 2. The ¡scale ¡and ¡density ¡of ¡the ¡proposals ¡ can ¡be ¡clearly ¡seen ¡from ¡this ¡plan. ¡ ¡ 3. EffecTvely ¡this ¡applicaTon ¡alone ¡will ¡ double ¡the ¡sedlement ¡area ¡of ¡the ¡ village, ¡accounTng ¡for ¡the ¡loss ¡of ¡c. ¡28 ¡ Hectares ¡(70 ¡acres) ¡of ¡open ¡Green ¡Belt ¡ land ¡effecTvely ¡closing ¡the ¡strategic ¡ gap ¡between ¡Effingham ¡and ¡Lidle ¡ Bookham ¡villages, ¡and ¡dominaTng ¡the ¡ Effingham ¡landscape. ¡ ¡ 4. The ¡development ¡will ¡impact ¡on ¡all ¡key ¡ access ¡roads ¡to ¡the ¡village ¡and ¡disrupt ¡ village ¡life ¡for ¡c. ¡six ¡years ¡during ¡the ¡ construcTon ¡process. ¡ 5. It ¡will ¡consTtute ¡a ¡substanTal ¡risk ¡to ¡life ¡ with ¡1,600 ¡children ¡walking ¡on ¡the ¡key ¡ access ¡roads ¡to ¡the ¡sites ¡daily. ¡
The ¡3 ¡sites ¡ Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡ Current ¡school ¡and ¡playing ¡fields ¡ Browns ¡Field ¡
Descrip4on ¡of ¡the ¡village ¡-‑ ¡A ¡small ¡seJlement, ¡with ¡low ¡density ¡housing, ¡set ¡amongst ¡open ¡fields ¡within ¡the ¡Green ¡Belt ¡
The ¡civil ¡Parish ¡of ¡Effingham ¡is ¡situated ¡within ¡the ¡administraTve ¡area ¡of ¡Guildford ¡Borough ¡Council, ¡alongside ¡the ¡Surrey ¡Hills ¡Area ¡of ¡Outstanding ¡Natural ¡Beauty, ¡on ¡the ¡ edge ¡of ¡the ¡North ¡Downs. ¡The ¡village ¡lies ¡to ¡the ¡east ¡of ¡Guildford ¡and ¡west ¡of ¡Leatherhead, ¡separated ¡by ¡Green ¡Belt ¡countryside ¡from ¡its ¡neighbouring ¡villages ¡of ¡East ¡ Horsley ¡to ¡the ¡west ¡and ¡Lidle ¡Bookham ¡to ¡the ¡east. ¡It ¡represents ¡the ¡first ¡area ¡beyond ¡the ¡sub-‑ ¡urban ¡sprawl ¡of ¡London ¡to ¡be ¡completely ¡surrounded ¡by ¡open ¡ countryside, ¡common ¡lands, ¡farms ¡and ¡ancient ¡woodlands. ¡As ¡such ¡it ¡plays ¡a ¡key ¡role ¡in ¡maintaining ¡the ¡permanence ¡and ¡open ¡character ¡of ¡the ¡Metropolitan ¡Green ¡Belt. ¡ In ¡the ¡“Landscape ¡Character ¡Assessment” ¡report, ¡dated ¡January ¡2007, ¡produced ¡by ¡Guildford ¡Borough ¡Council ¡Effingham ¡was ¡described ¡as ¡a ¡ “ ¡rural ¡se(lement ¡which ¡fits ¡within ¡the ¡historic ¡field ¡pa(ern.” ¡with ¡a ¡clear ¡recommenda6on ¡to; ¡ “Maintain ¡the ¡exis6ng ¡dispersed ¡nature ¡of ¡rural ¡se(lement ¡which ¡fits ¡within ¡the ¡historic ¡field ¡pa(ern ¡avoiding ¡expansion ¡of ¡se(lement ¡along ¡roads ¡(for ¡instance ¡ northwards ¡from ¡Effingham) ¡which ¡would ¡impair ¡the ¡rural, ¡unified ¡character ¡of ¡the ¡area.’ ¡The ¡proposed ¡development ¡proposal ¡would ¡totally ¡contradict ¡this ¡assessment. ¡ Effingham ¡is ¡a ¡close-‑knit ¡community ¡of ¡approximately ¡2500 ¡inhabitants ¡with ¡1100 ¡homes. ¡Growth ¡is ¡limited ¡by ¡historically ¡constrained ¡roads ¡and ¡transport ¡links. ¡The ¡ village ¡has ¡taken ¡over ¡a ¡thousand ¡years ¡to ¡reach ¡a ¡1000 ¡homes ¡in ¡size. ¡ Historically ¡the ¡locality ¡of ¡Effingham ¡has ¡been ¡occupied ¡since ¡Neolithic ¡Tmes ¡with ¡flints ¡found ¡in ¡the ¡southern ¡part ¡of ¡the ¡parish. ¡The ¡village ¡sedlement ¡grew ¡up ¡alongside ¡ the ¡spring ¡line ¡from ¡the ¡North ¡Downs, ¡and ¡today ¡retains ¡essenTally ¡the ¡same ¡open ¡semi ¡rural ¡feel ¡as ¡it ¡has ¡always ¡enjoyed. ¡ The ¡village ¡sits ¡within ¡the ¡Green ¡Belt ¡and ¡is ¡characterised ¡by ¡a ¡low ¡build ¡to ¡green ¡field ¡raTo ¡of ¡<14%. ¡Its ¡character ¡is ¡of ¡a ¡largely ¡semi ¡rural ¡nature ¡with ¡housing ¡grouped ¡ into ¡a ¡number ¡of ¡areas ¡arranged ¡around ¡the ¡central ¡ConservaTon ¡Area. ¡There ¡is ¡a ¡high ¡proporTon ¡of ¡naTonal ¡and ¡locally ¡listed ¡buildings. ¡ ¡ The ¡village ¡is ¡set ¡centrally ¡about ¡the ¡St ¡Lawrence ¡Church ¡which ¡sits ¡at ¡the ¡heart ¡of ¡the ¡ConservaTon ¡Area. ¡The ¡key ¡areas ¡of ¡the ¡village ¡are: ¡ 1. The ¡Historic ¡ConservaTon ¡Area ¡ The ¡architectural ¡and ¡historic ¡quality ¡of ¡the ¡buildings ¡is ¡an ¡important ¡part ¡of ¡the ¡special ¡character ¡of ¡the ¡Effingham ¡ConservaTon ¡Area. ¡There ¡is ¡a ¡varied ¡collecTon ¡of ¡listed ¡ buildings ¡within ¡the ¡designated ¡area ¡(a ¡total ¡of ¡10) ¡and ¡many ¡more ¡that ¡are ¡considered ¡to ¡make ¡a ¡posiTve ¡contribuTon ¡towards ¡the ¡special ¡architectural ¡and ¡historic ¡ character ¡of ¡the ¡ConservaTon ¡Area ¡. ¡
The ¡area ¡south ¡of ¡the ¡A246 ¡(Norwood ¡Road, ¡Woodlands ¡Road ¡, ¡Strathcona ¡Avenue) ¡represents ¡the ¡primary ¡area ¡of ¡sedlement. ¡Housing ¡densiTes ¡are ¡at ¡their ¡highest ¡in ¡ this ¡area ¡of ¡the ¡village. ¡The ¡area ¡adjoins ¡the ¡AONB. ¡
The ¡area ¡to ¡the ¡west ¡of ¡the ¡church, ¡including ¡Effingham ¡Place, ¡Manor ¡House ¡Lane ¡and ¡Lower ¡Road. ¡This ¡tends ¡to ¡be ¡comprised ¡of ¡individually ¡designed ¡properTes ¡and ¡ larger ¡execuTve ¡homes ¡in ¡low ¡density ¡clusters. ¡
The ¡area ¡leading ¡out ¡from ¡the ¡centre ¡of ¡the ¡village ¡along ¡the ¡Common ¡Road ¡including ¡Orestan ¡Lane, ¡Leewood ¡Way ¡and ¡properTes ¡along ¡the ¡Common ¡Road ¡itself. ¡This ¡ tends ¡to ¡be ¡post ¡war ¡low ¡density ¡developments ¡of ¡mixed ¡housing ¡including ¡bungalows, ¡barn ¡conversions, ¡and ¡ ¡a ¡ribbon ¡development ¡of ¡larger ¡detached ¡family ¡homes ¡of ¡ individual ¡design ¡interspersed ¡with ¡open ¡fields ¡and ¡with ¡views ¡out ¡across ¡open ¡countryside. ¡
This ¡area ¡slopes ¡from ¡The ¡Downs ¡and ¡Ranmore ¡Common ¡along ¡Beech ¡Avenue ¡and ¡the ¡A246 ¡and ¡includes ¡mixed ¡farm ¡properTes ¡very ¡large ¡execuTve ¡homes ¡and ¡some ¡ modern ¡family ¡developments. ¡Houses ¡sit ¡within ¡large ¡plots ¡with ¡open ¡views ¡to ¡open ¡countryside ¡and ¡the ¡AONB.. ¡
This ¡includes ¡older ¡historic ¡properTes ¡along ¡the ¡central ¡area ¡of ¡The ¡Street, ¡smaller ¡developments ¡of ¡modern ¡codages ¡and ¡the ¡larger ¡Middle ¡Farm ¡Place ¡development ¡ which ¡is ¡ ¡a ¡more ¡recent ¡sustainable ¡development ¡of ¡higher ¡density, ¡affordable ¡housing ¡supported ¡by ¡local ¡people ¡to ¡address ¡housing ¡needs ¡in ¡the ¡village ¡in ¡the ¡recent ¡
In ¡assessing ¡the ¡proposals ¡we ¡have ¡addressed ¡4 ¡key ¡areas ¡ ¡
Do ¡the ¡proposals ¡
condiTons ¡set ¡out ¡by ¡ Government ¡ ¡ Guidance ¡and ¡within ¡ the ¡NPPF ¡to ¡jusTfy ¡the ¡ use ¡of ¡Green ¡Belt ¡ Land? ¡ ¡
What ¡does ¡Government ¡guidance ¡on ¡building ¡in ¡the ¡Green ¡Belt ¡say? ¡ The ¡new ¡planning ¡guidance ¡(NPPG) ¡issued ¡in ¡the ¡summer ¡states ¡explicitly ¡ for ¡the ¡first ¡Tme ¡that ¡ ¡ “Once ¡established, ¡Green ¡Belt ¡boundaries ¡should ¡only ¡be ¡altered ¡in ¡ excep8onal ¡circumstances". ¡ ¡(DCLG ¡2014) ¡ This ¡enhances ¡exisTng ¡guidance ¡which ¡states ¡that ¡"inappropriate ¡ development" ¡on ¡the ¡Green ¡Belt ¡"should ¡not ¡be ¡approved ¡except ¡in ¡very ¡ special ¡circumstances". ¡ ¡ In ¡order ¡to ¡support ¡the ¡applicaTon ¡EPC ¡must ¡be ¡saTsfied ¡that; ¡ 1. The ¡Howard ¡of ¡Effingham ¡/ ¡Berkeley ¡Homes ¡Partnership ¡has ¡ demonstrated ¡that ¡there ¡are ¡‘excepTonal ¡circumstances’ ¡that ¡ require ¡a ¡new ¡school ¡for ¡2000+ ¡pupils ¡to ¡be ¡built ¡on ¡established ¡ undeveloped ¡Green ¡Belt ¡outside ¡the ¡exisTng ¡sedlement ¡boundary. ¡ 2. That ¡the ¡housing ¡proposed ¡is ¡of ¡a ¡scale ¡and ¡quanTty ¡required ¡to ¡ meet ¡‘excepTonal ¡circumstances’ ¡in ¡the ¡community, ¡ ¡ 3. and ¡if ¡such ¡needs ¡do ¡exist ¡do ¡they ¡sTll ¡outweigh ¡the ¡harm ¡done ¡to ¡ the ¡Green ¡Belt ¡ How ¡suitable ¡are ¡the ¡sites ¡proposed? ¡
Three ¡key ¡quesTons ¡here ¡– ¡
development? ¡
c. Historical ¡context ¡
What ¡are ¡the ¡views ¡of ¡the ¡local ¡community? ¡
NPPF ¡supports ¡the ¡aspiraTon ¡of ¡communiTes ¡to ¡shape ¡their ¡own ¡ environment ¡and ¡to ¡have ¡a ¡key ¡say ¡in ¡the ¡development ¡of ¡their ¡
What ¡do ¡local ¡people ¡say ¡about ¡the ¡proposed ¡development? ¡
Guildford ¡Borough ¡Council ¡latest ¡guidance ¡on ¡development. ¡
“EXCEPTIONAL” ¡= ¡Unusual ¡and ¡not ¡ likely ¡to ¡happen ¡or ¡exist ¡very ¡oIen. ¡ ¡
What ¡do ¡we ¡mean ¡by ¡sustainable ¡development? ¡
“DCLG’s ¡revised ¡guidance ¡restates ¡that ¡objec4vely ¡assessed ¡ housing ¡need ¡must ¡be ¡met ¡unless ¡any ¡adverse ¡impacts ¡of ¡doing ¡so ¡ would ¡clearly ¡outweigh ¡the ¡benefits. ¡Harm ¡to ¡the ¡green ¡belt ¡is ¡ idenTfied ¡as ¡one ¡of ¡the ¡tests. ¡Locally ¡there ¡is ¡an ¡addiTonal ¡and ¡ significant ¡constraint ¡in ¡the ¡form ¡of ¡the ¡congested ¡road ¡network.” ¡ GBC ¡November ¡2014 ¡
1.Buildings ¡for ¡Agriculture ¡& ¡Forestry ¡
The ¡proposals ¡will ¡actually ¡remove ¡land ¡and ¡buildings ¡currently ¡employed ¡for ¡agriculture ¡ and ¡forestry. ¡The ¡proposals ¡are ¡therefore ¡to ¡the ¡detriment ¡of ¡that ¡which ¡would ¡be ¡ necessary ¡to ¡support ¡a ¡condiTon ¡of ¡‘ExcepTonal ¡Circumstances’ ¡ a. Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡houses ¡horTcultural ¡buildings, ¡ b. The ¡land ¡backs ¡onto ¡an ¡area ¡of ¡Ancient ¡Woodland ¡ ¡ c. It ¡currently ¡provides ¡residenTal ¡accommodaTon ¡for ¡farm ¡labourers. ¡
What ¡cons4tutes ¡‘Excep4onal ¡Circumstances’ ¡– ¡do ¡any ¡apply ¡to ¡this ¡case?? ¡
Historically ¡paragraph ¡89 ¡of ¡the ¡NPPF ¡states ¡that ¡ "once ¡established ¡Green ¡Belt ¡boundaries ¡should ¡only ¡be ¡altered ¡ in ¡excep4onal ¡circumstances". ¡ ¡Excep4ons ¡which ¡might ¡be ¡ considered ¡to ¡this ¡are: ¡
recreaTon ¡and ¡for ¡cemeteries, ¡as ¡long ¡as ¡it ¡preserves ¡the ¡
purposes ¡of ¡the ¡land ¡within ¡it. ¡
result ¡in ¡disproporTonate ¡addiTons ¡over ¡and ¡above ¡the ¡size ¡of ¡ the ¡original ¡building. ¡
the ¡same ¡use ¡and ¡not ¡materially ¡larger ¡than ¡the ¡one ¡it ¡replaces. ¡ ¡
for ¡local ¡community ¡needs ¡under ¡policies ¡set ¡out ¡in ¡the ¡Local ¡ Plan; ¡ ¡
previously ¡developed ¡sites ¡(brownfield ¡land), ¡whether ¡ redundant ¡or ¡in ¡conTnuing ¡use ¡(excluding ¡temporary ¡buildings), ¡ which ¡would ¡not ¡have ¡a ¡greater ¡impact ¡on ¡the ¡openness ¡of ¡the ¡ Green ¡Belt ¡and ¡the ¡purpose ¡of ¡including ¡land ¡within ¡it ¡than ¡the ¡ exisTng ¡development ¡
2.Provision ¡of ¡facili4es ¡for ¡outdoor ¡sport, ¡recrea4on ¡or ¡cemeteries ¡
The ¡proposals ¡will ¡provide ¡this ¡for ¡the ¡school ¡and ¡there ¡will ¡be ¡some ¡limited ¡community ¡ usage ¡HOWEVER ¡ a. this ¡will ¡be ¡at ¡the ¡potenTal ¡loss ¡of ¡community ¡faciliTes ¡at ¡KGV ¡Playing ¡fields ¡which ¡ currently ¡rely ¡upon ¡Howard ¡of ¡Effingham ¡leasing ¡addiTonal ¡playing ¡fields. ¡ b. It ¡will ¡remove ¡from ¡public ¡amenity ¡the ¡open ¡views ¡enjoyed ¡from ¡the ¡Public ¡Footpath ¡ running ¡parallel ¡to ¡the ¡site. ¡ c. It ¡will ¡limit ¡enjoyment ¡of ¡the ¡open ¡countryside ¡to ¡the ¡north ¡of ¡the ¡sedlement ¡area ¡of ¡ the ¡village ¡ d. It ¡will ¡adversely ¡impact ¡upon ¡wildlife ¡habitat. ¡
3.Extension ¡or ¡altera4on ¡of ¡exis4ng ¡buildings ¡
a. Currently ¡temporary ¡buildings ¡occupy ¡less ¡than ¡10% ¡of ¡the ¡site ¡and ¡are ¡temporary ¡in ¡ nature ¡to ¡support ¡horTculture ¡/ ¡agriculture. ¡ b. ¡The ¡proposals ¡will ¡develop ¡the ¡whole ¡site ¡with ¡buildings ¡vastly ¡disproporTonate ¡to ¡ anything ¡currently ¡on ¡the ¡site ¡(or ¡anything ¡nearby) ¡ c. Farm, ¡horTcultural ¡and ¡two ¡small ¡residenTal ¡farm ¡properTes ¡will ¡be ¡lost ¡and ¡replaced ¡ with ¡housing ¡of ¡significantly ¡greater ¡density. ¡
5.Limited ¡infilling ¡in ¡villages ¡and ¡limited ¡affordable ¡housing ¡
The ¡scale, ¡density ¡and ¡high ¡proporTon ¡of ¡market ¡housing ¡is ¡inconsistent ¡with ¡limited ¡ infilling ¡based ¡upon ¡community ¡need ¡for ¡affordable ¡housing. ¡
6.The ¡limited ¡infilling ¡or ¡par4al ¡redevelopment ¡of ¡Brownfield ¡sites. ¡
a. Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡represents ¡c. ¡24 ¡Hectares ¡(59 ¡acres ¡) ¡of ¡open ¡countryside ¡with ¡ less ¡than ¡5% ¡of ¡the ¡area ¡featuring ¡temporary ¡buildings ¡or ¡buildings ¡limited ¡for ¡specific ¡ horTcultural ¡use. ¡ b. Browns ¡Field ¡is ¡totally ¡undeveloped ¡Greenbelt ¡land. ¡ c. The ¡exisTng ¡Howard ¡of ¡Effingham ¡site ¡consTtutes ¡a ¡developed ¡site ¡that ¡sits ¡within ¡the ¡ Green ¡Belt ¡the ¡footprint ¡of ¡which ¡would ¡be ¡increased ¡substanTally ¡by ¡these ¡proposals ¡
The ¡current ¡HoE ¡site ¡will ¡be ¡replaced ¡by ¡104 ¡homes, ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡land ¡will ¡be ¡ replaced ¡by ¡156 ¡homes ¡and ¡a ¡2000+ ¡pupil ¡school ¡plus ¡car ¡parks, ¡Browns ¡Field ¡will ¡be ¡ replaced ¡by ¡40 ¡homes. ¡ ¡
PERMANENCE ¡ ¡
Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡from ¡Lower ¡Road ¡ Planning ¡leJer ¡confirma4on ¡temporary ¡nature ¡of ¡ ¡buildings ¡ ¡ Berkeley ¡Homes ¡applica4on ¡proposals ¡claim ¡the ¡site ¡is ¡‘Brownfield’ ¡ 1. In ¡contrast ¡to ¡BH ¡claims ¡that ¡the ¡land ¡is ¡brownfield ¡and ¡includes ¡ permanent ¡structures, ¡GBC ¡Planning ¡(ref ¡/00/P/00022) ¡para.1 ¡clearly ¡ states ¡the ¡temporary ¡nature ¡of ¡the ¡glass ¡houses ¡and ¡that ¡planning ¡ permission ¡on ¡this ¡land ¡ ¡would ¡not ¡be ¡appropriate. ¡(Carol ¡Humphries, ¡ Head ¡of ¡Planning, ¡30/5/2008) ¡ 2. Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡is ¡an ¡extensive ¡area ¡of ¡open ¡farmland ¡with ¡some ¡ temporary ¡buildings ¡comprising ¡the ¡original ¡glass ¡houses ¡for ¡ horTcultural ¡use ¡only, ¡2 ¡domesTc ¡residences ¡for ¡farm ¡labourers ¡which ¡ must ¡only ¡be ¡used ¡by ¡people ¡employed ¡in ¡farm ¡labour, ¡and ¡a ¡small ¡area ¡
land ¡is ¡arable ¡(Corn ¡is ¡periodically ¡grown ¡there) ¡and ¡the ¡primary ¡ purpose ¡is ¡HorTcultural. ¡ 3. The ¡small ¡number ¡of ¡buildings ¡on ¡the ¡site ¡comply ¡with ¡ ¡restricTve ¡ covenants ¡idenTfied ¡ ¡on ¡the ¡land ¡which ¡restrict ¡buildings ¡being ¡erected ¡ closer ¡than ¡50metres ¡from ¡the ¡site ¡boundary. ¡ 4. The ¡scale ¡of ¡the ¡land ¡area ¡c.24 ¡Hectares ¡( ¡59 ¡acres), ¡cannot ¡be ¡ considered ¡a ¡limited ¡area ¡for ¡infill. ¡The ¡proposals ¡as ¡outlined ¡would ¡ represent ¡a ¡total ¡redevelopment ¡of ¡currently ¡undeveloped ¡land. ¡ ¡ 5. The ¡sheer ¡scale ¡of ¡the ¡three ¡storey ¡school ¡and ¡159 ¡home ¡development, ¡ its ¡expanse ¡of ¡concrete ¡and ¡parking ¡and ¡the ¡necessary ¡enclosure ¡to ¡the ¡ school ¡to ¡make ¡it ¡safe ¡for ¡school ¡standards ¡would ¡substanTally ¡detract ¡ from ¡the ¡openness ¡of ¡the ¡Green ¡Belt ¡-‑ ¡more ¡so ¡than ¡the ¡current ¡limited ¡ buildings ¡that ¡sit ¡50m ¡back ¡onto ¡the ¡site ¡and ¡are ¡temporary ¡farm ¡ buildings ¡linked ¡directly ¡to ¡use ¡of ¡the ¡farm ¡ 6. Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡also ¡consTtutes ¡part ¡of ¡the ¡original ¡and ¡historic ¡ sedlement ¡of ¡Effingham ¡along ¡the ¡spring ¡line ¡from ¡the ¡North ¡Downs ¡
almost ¡en6rely, ¡such ¡as ¡used ¡to ¡be ¡called ¡'champion.' ¡Its ¡geographical ¡posi6on ¡is ¡ fairly ¡typical ¡of ¡the ¡whole ¡group ¡along ¡the ¡northern ¡side ¡of ¡the ¡chalk ¡range: ¡an ¡ elongated ¡parish, ¡with ¡its ¡open ¡fields ¡and ¡waste ¡on ¡the ¡chalk, ¡its ¡se(lement, ¡ church, ¡and ¡closes ¡on ¡the ¡compara6vely ¡dry ¡soil ¡just ¡below ¡the ¡chalk, ¡its ¡waste ¡ again ¡on ¡the ¡clay ¡beyond.” ¡(Source: ¡Bri6sh ¡History ¡online ¡-‑ ¡A ¡history ¡of ¡the ¡county ¡
The ¡land ¡is ¡NOT ¡Brownfield, ¡it ¡is ¡designated ¡Agricultural ¡land ¡with ¡some ¡ temporary ¡farm ¡/ ¡horTcultural ¡buildings ¡and ¡the ¡scale ¡of ¡the ¡loss ¡of ¡such ¡an ¡
Proposed ¡Housing ¡density ¡is ¡significantly ¡Greater ¡than ¡current ¡
Proposed ¡housing ¡densi4es ¡inappropriate ¡with ¡infilling ¡and ¡current ¡character ¡
1. Contrary ¡to ¡BH ¡claims ¡that ¡Effingham ¡is ¡a ¡suburban ¡sedlement, ¡ Effingham ¡is ¡semi ¡rural ¡in ¡nature ¡(LCA ¡2007), ¡characterised ¡by ¡small ¡ scale ¡low ¡density ¡housing ¡interspersed ¡with ¡green ¡fields, ¡small ¡ footpaths ¡and ¡rural ¡lanes. ¡ 2. Typically ¡housing ¡density ¡on ¡the ¡northern ¡side ¡of ¡the ¡village ¡(where ¡ the ¡majority ¡of ¡this ¡development ¡proposal ¡is ¡focused) ¡ ¡is ¡low ¡-‑ ¡ typically ¡2-‑5 ¡houses ¡per ¡acre. ¡ ¡ 3. All ¡three ¡sites ¡propose ¡housing ¡densiTes ¡greater ¡than ¡those ¡ currently ¡seen ¡in ¡this ¡open ¡semi ¡rural ¡part ¡of ¡the ¡village. ¡That ¡ proposed ¡for ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡ ¡is ¡more ¡than ¡double ¡that ¡in ¡ those ¡developments ¡closest ¡to ¡the ¡site. ¡ ¡ 4. The ¡density ¡proposed ¡for ¡Browns ¡Field ¡in ¡the ¡heart ¡of ¡the ¡historic ¡ ConservaTon ¡Area ¡is ¡more ¡than ¡30% ¡greater ¡than ¡the ¡highest ¡ density ¡housing ¡in ¡the ¡village ¡south ¡of ¡the ¡A246. ¡ 5. Housing ¡densiTes ¡at ¡such ¡levels ¡are ¡not ¡consistent ¡with ¡‘limited ¡ infilling’ ¡to ¡meet ¡community ¡needs’ ¡and ¡is ¡not ¡consistent ¡with ¡the ¡ condiTons ¡set ¡out ¡for ¡‘ExcepTonal ¡Circumstances’ ¡of ¡NPPG, ¡or ¡ ‘Special ¡circumstances’ ¡of ¡the ¡NPPF, ¡nor ¡those ¡proposed ¡in ¡the ¡ emerging ¡Neighbourhood ¡Plan. ¡
Compara4ve ¡scale ¡of ¡proposed ¡sites ¡with ¡others ¡in ¡the ¡village ¡is ¡inappropriate ¡
sedlement ¡which ¡is ¡characterised ¡by ¡small ¡scale ¡developments ¡
Place ¡are ¡the ¡closest ¡comparable ¡developments. ¡The ¡proposed ¡ scale ¡of ¡these ¡two ¡sites ¡is ¡between ¡5 ¡and ¡24 ¡Tmes ¡greater ¡ than ¡its ¡nearest ¡neighbours. ¡
Place ¡and ¡is ¡of ¡a ¡scale ¡17 ¡and ¡13 ¡Tmes ¡greater ¡respecTvely. ¡ ¡
most ¡substanTal ¡properTes ¡in ¡the ¡village, ¡In ¡the ¡heart ¡of ¡the ¡ ConservaTon ¡Area. ¡
neighbouring ¡sedlements ¡and ¡are ¡not ¡consistent ¡with ¡‘limited ¡ infilling.’ ¡as ¡required ¡in ¡the ¡condiTons ¡to ¡meet ¡‘ExcepTonal ¡ Requirements.’ ¡
HARM ¡TO ¡GREENBELT ¡: ¡INAPPROPRIATE ¡SCALE ¡& ¡DENSITY ¡OF ¡HOUSING ¡
HARM ¡TO ¡GREENBELT ¡: ¡INAPPROPRIATE ¡SCALE ¡& ¡DENSITY ¡OF ¡HOUSING ¡
Manor ¡House ¡Lane ¡ Leewood ¡Way ¡ Effingham ¡Common ¡Road ¡ Proposed ¡housing ¡density ¡Is ¡detrimental ¡to ¡purpose ¡of ¡Green ¡Belt ¡
Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡/ ¡current ¡Howard ¡site ¡are ¡substanTally ¡ lower ¡in ¡density ¡to ¡that ¡proposed ¡for ¡either ¡of ¡theses ¡two ¡
That ¡planned ¡for ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡is ¡2.5 ¡Tmes ¡greater. ¡
significantly ¡detract ¡from ¡the ¡open ¡character ¡of ¡the ¡Green ¡Belt ¡ and ¡would ¡do ¡permanent ¡and ¡irreversible ¡damage ¡to ¡the ¡ Green ¡Belt. ¡
with ¡the ¡open ¡semi ¡rural ¡character ¡of ¡this ¡small ¡village. ¡
The ¡current ¡school ¡site ¡ Browns ¡Field ¡ Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡
The ¡three ¡sites ¡occupy ¡a ¡combined ¡total ¡area ¡of ¡over ¡28 ¡Hectares ¡(70 ¡acres), ¡represen4ng ¡c. ¡ 90% ¡of ¡the ¡size ¡of ¡the ¡exis4ng ¡seJlement ¡area ¡of ¡the ¡village ¡and ¡a ¡loss ¡of ¡all ¡28 ¡Hectares ¡(70 ¡ acres), ¡from ¡the ¡Green ¡Belt. ¡This ¡represents ¡a ¡substan4al ¡loss ¡to ¡Green ¡Belt ¡land. ¡
NPPF ¡states ¡the ¡5 ¡core ¡purposes ¡of ¡the ¡Green ¡Belt ¡(para ¡80) ¡
“Green ¡Belt ¡serves ¡five ¡purposes: ¡
encroachment; ¡
towns; ¡and ¡
recycling ¡of ¡derelict ¡and ¡other ¡urban ¡land.” ¡
The ¡proposed ¡sites ¡are ¡cri4cal ¡in ¡support ¡each ¡of ¡the ¡5 ¡purposes ¡
1. Effingham ¡is ¡in ¡the ¡front ¡line ¡of ¡preven4ng ¡suburban ¡sprawl ¡from ¡ the ¡capital. ¡Effingham ¡Green ¡Belt ¡land ¡provides ¡an ¡important ¡ strategic ¡gap ¡between ¡Effingham ¡and ¡Lidle ¡Bookham ¡ ¡and ¡is ¡the ¡ first ¡area ¡of ¡substan4al ¡open ¡countryside ¡outside ¡the ¡capital. ¡As ¡ can ¡be ¡seen ¡on ¡the ¡map ¡opposite, ¡built ¡up ¡areas ¡in ¡suburban ¡ London ¡are ¡beginning ¡to ¡merge. ¡There ¡is ¡already ¡a ¡near ¡ conTnuous ¡sprawl ¡from ¡London ¡to ¡Woking, ¡and ¡London ¡to ¡
ribbon ¡development ¡in ¡danger ¡of ¡filling ¡the ¡open ¡space ¡between ¡ Guildford ¡and ¡suburban ¡London. ¡Effingham ¡is ¡the ¡first ¡village ¡ standing ¡between ¡Guildford ¡and ¡the ¡loss ¡of ¡the ¡Green ¡Belt ¡ between ¡London ¡and ¡Guildford. ¡ 2. The ¡three ¡sites ¡run ¡almost ¡parallel ¡across ¡a ¡band ¡of ¡fields ¡that ¡ separate ¡Effingham ¡from ¡Bookham. ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm, ¡and ¡ the ¡school ¡playing ¡fields ¡especially ¡are ¡criTcal ¡in ¡maintaining ¡the ¡ gap ¡between ¡the ¡villages ¡and ¡the ¡preven4on ¡of ¡urban ¡sprawl. ¡ 3. The ¡sites ¡all ¡run ¡adjacent ¡to ¡or ¡within ¡the ¡Conserva4on ¡Areas ¡ and ¡development ¡proposed ¡is ¡of ¡a ¡style ¡more ¡akin ¡to ¡Bookham ¡/ ¡ Fetcham ¡than ¡the ¡low ¡density ¡individual ¡nature ¡of ¡housing ¡in ¡
4. Developing ¡these ¡sites ¡will ¡discourage ¡infill ¡of ¡genuine ¡brownfield ¡
Effingham ¡safeguards ¡Green ¡Belt ¡between ¡Guildford ¡and ¡London ¡
Effec4ve ¡New ¡Green ¡Belt ¡Boundary ¡at ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡ Green ¡Belt ¡Boundary ¡Requirements ¡
SecTons ¡of ¡the ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡site ¡boundary ¡would ¡ effecTvely ¡part ¡of ¡an ¡enTrely ¡new ¡Green ¡Belt ¡boundary, ¡and ¡the ¡ suitability ¡of ¡this ¡has ¡not ¡been ¡assessed. ¡According ¡to ¡the ¡NPPF ¡ (paragraph ¡85), ¡when ¡Green ¡Belt ¡boundary ¡revisions ¡are ¡being ¡ considered, ¡it ¡is ¡essenTal ¡to: ¡
“…define ¡boundaries ¡clearly, ¡using ¡physical ¡ features ¡that ¡are ¡readily ¡recognisable ¡and ¡ likely ¡to ¡be ¡permanent” ¡(NPPF). ¡ ¡
Parts ¡of ¡this ¡site ¡boundary ¡that ¡would ¡be ¡included ¡as ¡part ¡of ¡the ¡ new ¡Green ¡Belt ¡boundary ¡would ¡include ¡the ¡northern ¡secTon ¡from ¡ Effingham ¡Common ¡Road ¡across ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡with ¡the ¡ proposed ¡Green ¡Belt ¡boundary ¡approximately ¡across ¡the ¡centre ¡of ¡ the ¡photograph ¡shown ¡– ¡there ¡are ¡no ¡features ¡whatsoever, ¡this ¡is ¡an ¡
In ¡fact ¡when ¡considering ¡the ¡part ¡of ¡this ¡site ¡boundary ¡that ¡would ¡ become ¡a ¡new ¡Green ¡Belt ¡boundary ¡there ¡is ¡only ¡one ¡quite ¡short ¡ secTon ¡that ¡may ¡meet ¡the ¡criteria ¡of ¡the ¡NPPF, ¡that ¡is, ¡physical ¡ features, ¡likely ¡to ¡be ¡permanent ¡– ¡these ¡are ¡the ¡public ¡footpaths ¡ FP76 ¡and ¡FP119a. ¡ ¡ No ¡other ¡secTon ¡meets ¡the ¡NPPF ¡criteria ¡and ¡there ¡are ¡two ¡ completely ¡open ¡secTons. ¡It ¡would ¡make ¡nonsense ¡of ¡the ¡NPPF ¡if ¡ these ¡were ¡to ¡become ¡part ¡of ¡a ¡new ¡Green ¡Belt ¡boundary ¡around ¡
The ¡poten4al ¡harm ¡to ¡the ¡Green ¡Belt ¡arising ¡from ¡loss ¡of ¡these ¡sites ¡to ¡development ¡would ¡be ¡excep4onally ¡high ¡
strategically ¡criTcal ¡point. ¡Effingham ¡plays ¡a ¡vital ¡role ¡in ¡prevenTng ¡further ¡sprawl ¡from ¡London ¡and ¡its ¡suburbs. ¡Examples ¡elsewhere ¡in ¡ Surrey ¡demonstrate ¡what ¡happens ¡when ¡overdevelopment ¡of ¡villages ¡combines ¡with ¡sprawl ¡from ¡the ¡suburbs ¡to ¡create ¡a ¡spoke ¡of ¡ development ¡from ¡London ¡to ¡previously ¡semi ¡rural ¡towns. ¡This ¡effect ¡can ¡be ¡seen ¡in ¡
c. The ¡development ¡of ¡a ¡spoke ¡from ¡London ¡through ¡Epsom, ¡Leatherhead, ¡Fetcham ¡and ¡Bookham ¡separated ¡from ¡ Effingham ¡and ¡other ¡villages ¡to ¡the ¡east ¡of ¡Guildford ¡only ¡by ¡the ¡land ¡at ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡and ¡the ¡Playing ¡fields ¡of ¡ The ¡Howard ¡and ¡KGV. ¡
in ¡parTcular ¡provides ¡almost ¡uninterrupted ¡views ¡out ¡from ¡many ¡aspects ¡of ¡the ¡village, ¡towards ¡open ¡countryside. ¡It ¡would ¡be ¡a ¡ substanTal ¡harm ¡in ¡terms ¡of ¡openness ¡and ¡permanence. ¡ ¡
scale ¡of ¡the ¡area ¡involved ¡the ¡developments ¡will ¡press ¡in ¡upon ¡the ¡ConservaTon ¡Area ¡from ¡three ¡sides. ¡Currently ¡the ¡Green ¡Belt ¡land ¡ provides ¡an ¡open ¡context ¡for ¡the ¡historical ¡sexng ¡of ¡the ¡village. ¡A ¡context ¡that ¡has ¡been ¡preserved ¡since ¡Neolithic ¡Tmes. ¡
horTcultural ¡use. ¡It ¡would ¡represent ¡a ¡substanTve ¡loss ¡of ¡agricultural ¡land. ¡Like ¡Browns ¡Field, ¡it ¡is ¡an ¡undeveloped ¡greenfield ¡site. ¡
Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡affords ¡stunning ¡views ¡along ¡footpaths ¡along ¡the ¡edge ¡of ¡the ¡village ¡to ¡open ¡countryside ¡and ¡areas ¡of ¡ancient ¡
public ¡amenity. ¡Browns ¡Field ¡is ¡currently ¡used ¡for ¡Junior ¡Rugby ¡and ¡would ¡represent ¡a ¡loss ¡of ¡amenity ¡for ¡sport, ¡recreaTon ¡and ¡public ¡ visual ¡amenity. ¡School ¡playing ¡fields ¡on ¡the ¡current ¡site ¡would ¡be ¡lost ¡to ¡housing, ¡and ¡footpaths ¡running ¡through ¡woodland ¡from ¡the ¡ southern ¡side ¡of ¡the ¡village ¡would ¡no ¡longer ¡enjoy ¡rural ¡views ¡to ¡open ¡countryside ¡to ¡the ¡north ¡across ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm. ¡
consistent ¡with ¡the ¡condiTons ¡stated ¡in ¡the ¡NPPF. ¡The ¡scale ¡is ¡neither ¡‘limited’ ¡nor ¡does ¡it ¡represent ¡‘infilling’ ¡as ¡would ¡be ¡required ¡to ¡ meet ¡condiTons ¡under ¡which ¡Planning ¡consent ¡might ¡be ¡considered ¡under ¡the ¡NPPF. ¡In ¡terms ¡of ¡area ¡coverage ¡the ¡development ¡ would ¡near ¡double ¡the ¡exisTng ¡sedlement ¡area, ¡would ¡impact ¡upon ¡views, ¡amenity ¡and ¡convenience ¡in ¡almost ¡every ¡part ¡of ¡the ¡village ¡ and ¡would ¡require ¡unprecedented ¡construcTon ¡in ¡almost ¡all ¡areas ¡of ¡the ¡village, ¡and ¡along ¡the ¡three ¡principal ¡access ¡road. ¡It ¡would ¡ effecTvely ¡turn ¡the ¡whole ¡village ¡into ¡one ¡massive ¡building ¡site ¡for ¡over ¡six ¡years. ¡This ¡represents ¡disrupTon ¡to ¡the ¡lives ¡of ¡residents ¡on ¡ an ¡unprecedented ¡scale ¡from ¡2015-‑2021. ¡
Bookham ¡is ¡the ¡first ¡wildlife ¡corridor ¡beyond ¡the ¡M25 ¡ ¡and ¡must ¡be ¡protected. ¡
The ¡Howard ¡Partnership ¡Trust ¡benefits ¡from ¡ three ¡(soon ¡to ¡be ¡four) ¡large ¡school ¡sites ¡with ¡ direct ¡access ¡to ¡large ¡areas ¡of ¡open ¡space. ¡ ¡
The ¡Howard ¡ Thomas ¡Knyved ¡College ¡ Kenyngton ¡Manor ¡Primary ¡
What ¡are ¡the ¡key ¡ques4ons ¡to ¡consider ¡in ¡assessing ¡the ¡degree ¡to ¡which ¡school ¡needs ¡could ¡be ¡deemed ¡‘Excep4onal?’ ¡
Strictly ¡speaking ¡the ¡provision ¡of ¡a ¡school ¡falls ¡outside ¡of ¡the ¡condiTons ¡explicitly ¡stated ¡within ¡the ¡NPPF ¡that ¡might ¡be ¡used ¡to ¡jusTfy ¡use ¡
any ¡sense ¡excepTonal. ¡Surrey ¡County ¡Council ¡is ¡currently ¡invesTng ¡over ¡£350m ¡in ¡new ¡school ¡faciliTes ¡to ¡address ¡primary ¡and ¡secondary ¡ school ¡needs ¡in ¡Surrey. ¡It ¡is ¡not ¡prioriTsing ¡the ¡replacement ¡of ¡the ¡Howard ¡of ¡Effingham ¡school ¡nor ¡is ¡it ¡increasing ¡places ¡in ¡this ¡part ¡of ¡
refurbishment ¡of ¡the ¡school ¡or ¡the ¡neighbouring ¡Therfield ¡school. ¡However ¡HoE ¡/ ¡BH ¡have ¡raised ¡a ¡number ¡of ¡issues ¡for ¡discussion. ¡
Requirements ¡. ¡ The ¡following ¡secTon ¡will ¡address ¡both ¡of ¡these ¡areas ¡as ¡detailed ¡below. ¡
What ¡is ¡the ¡basis ¡of ¡‘Excep4onal ¡Circumstances’ ¡put ¡forward ¡in ¡proposals? ¡ The ¡planning ¡applicaTon ¡argues ¡that ¡the ¡requirement ¡meets ¡‘very ¡special ¡ circumstances’ ¡because ¡: ¡ 1. The ¡current ¡capacity ¡of ¡the ¡school ¡cannot ¡accommodate ¡exisTng ¡or ¡forecast ¡ demand ¡ 2. The ¡school ¡is ¡successful ¡and ¡should ¡be ¡allowed ¡to ¡expand ¡ 3. Parental ¡choice ¡should ¡be ¡supported ¡ ¡ 4. The ¡school ¡is ¡deficient ¡in ¡terms ¡of ¡ ¡ 1. Space ¡(buildings ¡& ¡playing ¡field) ¡ 2. Energy ¡efficiency ¡ 3. Health ¡& ¡Safety ¡ 4. Faculty ¡buildings ¡for ¡Howard ¡Partnership ¡Trust ¡ 5. Inclusive ¡Development ¡– ¡Proposed ¡AuTsm ¡Centre ¡is ¡a ¡benefit ¡to ¡the ¡area. ¡ This ¡paper ¡will ¡address ¡all ¡of ¡these ¡issues ¡and ¡demonstrate ¡that ¡on ¡no ¡level ¡is ¡the ¡ case ¡proven ¡for ¡any ¡of ¡the ¡above ¡and ¡neither ¡does ¡the ¡posiTon ¡consTtute ¡the ¡ ‘ExcepTonal ¡Requirements’ ¡most ¡recently ¡set ¡out ¡by ¡government ¡as ¡a ¡pre ¡ requisite ¡for ¡any ¡development ¡on ¡Green ¡Belt ¡land. ¡
What ¡are ¡the ¡current ¡planning ¡guidance ¡and ¡policies? ¡
In ¡addiTon ¡to ¡NPPF ¡guidance ¡on ¡safeguarding ¡to ¡protect ¡Green ¡ Belt ¡land, ¡Policy ¡CF4 ¡and ¡policy ¡R5 ¡of ¡the ¡current ¡2003 ¡Local ¡Plan ¡
allowed ¡if ¡there ¡is ¡no ¡material ¡harm ¡to ¡amenity ¡and ¡the ¡ proposed ¡use ¡is ¡ancillary ¡to ¡open ¡use ¡of ¡the ¡site.” ¡
character ¡and ¡appearance ¡of ¡exisTng ¡buildings ¡and ¡the ¡ surrounding ¡area; ¡
movements ¡can ¡be ¡accommodated ¡saTsfactorily ¡
How ¡well ¡does ¡the ¡exis4ng ¡school ¡meet ¡the ¡needs ¡of ¡its ¡pupils? ¡
new ¡premises ¡to ¡support ¡student ¡performance. ¡
AJainment ¡is ¡already ¡above ¡average ¡ Personal ¡Development ¡of ¡students ¡is ¡already ¡excep4onal ¡
designated ¡as ¡an ¡outstanding ¡school. ¡
¡“This ¡outstanding ¡school ¡provides ¡an ¡excellent ¡educaTon ¡for ¡
its ¡students. ¡The ¡school ¡is ¡extremely ¡well ¡led ¡by ¡the ¡ execuTve ¡head ¡teacher ¡and ¡she ¡is ¡ably ¡supported ¡by ¡the ¡ highly ¡experienced ¡head ¡of ¡school. ¡ ¡
“ ¡The ¡personal ¡development ¡of ¡students ¡conTnues ¡to ¡be ¡ excepTonal ¡and ¡their ¡academic ¡achievement ¡is ¡now ¡
“Howard ¡of ¡Effingham ¡was ¡the ¡best ¡choice ¡I ¡could ¡ever ¡have ¡ made ¡for ¡my ¡son's ¡educaTon.” ¡ (Ofsted ¡2009) ¡
provides ¡an ¡already ¡high ¡standard ¡of ¡educaTonal ¡ adaniment ¡and ¡pastoral ¡care. ¡
The ¡current ¡school ¡meets ¡government ¡requirements ¡for ¡buildings ¡and ¡open ¡space ¡set ¡out ¡in ¡BB ¡103 ¡
1.
already ¡does ¡this ¡via ¡a ¡longstanding ¡license ¡from ¡Effingham ¡Village ¡RecreaTon ¡Trust. ¡EffecTvely ¡this ¡means ¡that ¡the ¡school ¡uTlise ¡the ¡fields ¡and ¡the ¡ community ¡have ¡use ¡of ¡the ¡faciliTes ¡when ¡not ¡in ¡use ¡by ¡the ¡school. ¡The ¡site ¡runs ¡to ¡the ¡rear ¡and ¡side ¡of ¡the ¡current ¡school ¡site. ¡On ¡this ¡basis, ¡in ¡ which ¡HoE ¡is ¡far ¡from ¡excepTonal, ¡the ¡school ¡benefits ¡from ¡100.4% ¡of ¡land ¡required ¡as ¡per ¡BB103 ¡and ¡BB98. ¡The ¡outstanding ¡community ¡faciliTes ¡at ¡ KGV ¡are ¡200m ¡from ¡the ¡school, ¡secure, ¡well ¡provided ¡and ¡maintained. ¡ 2. It ¡should ¡also ¡be ¡noted ¡that ¡HoE ¡currently ¡supports ¡Effingham ¡Village ¡RecreaTon ¡Trust ¡through ¡licensed ¡use ¡of ¡the ¡KGV ¡Playing ¡Fields, ¡in ¡an ¡effecTve ¡ partnership ¡with ¡the ¡village ¡to ¡maintain ¡the ¡playing ¡fields ¡for ¡the ¡benefit ¡of ¡the ¡whole ¡community. ¡Removal ¡of ¡this ¡support ¡ ¡would ¡be ¡contrary ¡to ¡ government ¡policy ¡of ¡community ¡ ¡cohesion ¡and ¡shared ¡usage. ¡New ¡playing ¡fields ¡would ¡compete ¡for ¡user ¡contracts ¡with ¡community ¡faciliTes. ¡ 3. The ¡loss ¡of ¡Browns ¡Field ¡will ¡remove ¡a ¡safe, ¡frequently ¡used ¡amenity ¡for ¡local ¡Youth ¡Rugby. ¡ 4. In ¡terms ¡of ¡buildings ¡based ¡on ¡1544 ¡pupils, ¡it ¡meets ¡113% ¡of ¡the ¡recommended ¡buildings ¡required ¡by ¡BB103. ¡(94% ¡of ¡BB98) ¡ 5. In ¡summary ¡therefore ¡the ¡school ¡already ¡meets ¡guidelines ¡for ¡exisTng ¡schools ¡and ¡in ¡terms ¡of ¡‘Best ¡PracTce ¡Design ¡Standards’ ¡for ¡new ¡build ¡school, ¡ it ¡delivers ¡appropriate ¡open ¡space ¡and ¡is ¡within ¡6% ¡of ¡the ¡required ¡updated ¡gold ¡standard ¡for ¡new ¡schools. ¡ 6. Further ¡FOI ¡requests ¡have ¡established ¡the ¡following ¡ 1. £656,000 ¡of ¡work ¡was ¡highlighted ¡as ¡required ¡in ¡2011 ¡(last ¡SCC ¡audit) ¡of ¡which ¡c.£300,000 ¡was ¡rouTne ¡/ ¡regular ¡maintenance ¡of ¡a ¡ kind ¡required ¡by ¡any ¡major ¡campus. ¡When ¡last ¡audited ¡therefore ¡the ¡school ¡met ¡all ¡appropriate ¡standards ¡for ¡use. ¡ 2. On ¡a ¡recent ¡prioriTsaTon ¡of ¡needs ¡assessment ¡HoE ¡ranked ¡52/53 ¡on ¡SCC ¡list ¡for ¡significant ¡investment ¡/ ¡rebuilding. ¡ KGV ¡is ¡c.200m ¡from ¡HoE ¡School ¡site ¡
KGV ¡provides ¡c. ¡8 ¡Hectares ¡(20 ¡acres) ¡of ¡well ¡maintained ¡playing ¡fields, ¡200m ¡from ¡the ¡school. ¡
Facili4es ¡: ¡2 ¡full ¡size ¡rugby ¡pitches, ¡2 ¡floodlit ¡training ¡pitches, ¡2 ¡full ¡size ¡football ¡pitches, ¡Cricket ¡
Improvements ¡in ¡school ¡energy ¡efficiency ¡will ¡be ¡dwarfed ¡by ¡the ¡environmental ¡impact ¡of ¡the ¡enabling ¡development ¡and ¡increased ¡road ¡traffic ¡
The ¡school ¡has ¡suggested ¡that ¡it ¡is ¡poor ¡in ¡terms ¡of ¡energy ¡efficiency ¡by ¡modern ¡standards ¡and ¡costly ¡in ¡terms ¡of ¡ongoing ¡maintenance ¡and ¡repairs, ¡However ¡as ¡we ¡have ¡ already ¡seen ¡the ¡ongoing ¡level ¡of ¡maintenance ¡for ¡such ¡a ¡large ¡school ¡is ¡in ¡line ¡with ¡SCC ¡expectaTons. ¡In ¡addiTon ¡whilst ¡a ¡new ¡build ¡school ¡would ¡doubtlessly ¡be ¡more ¡ energy ¡efficient, ¡the ¡homes, ¡construcTon ¡and ¡transport ¡implicaTons ¡that ¡arise ¡from ¡the ¡development ¡substanTally ¡outweigh ¡any ¡improvement ¡in ¡efficiency ¡from ¡the ¡ school ¡alone. ¡It ¡is ¡also ¡likely ¡that ¡energy ¡efficiency ¡of ¡the ¡school ¡could ¡be ¡improved ¡within ¡the ¡constraints ¡of ¡a ¡refurbishment ¡programme. ¡ It ¡is ¡disingenuous ¡to ¡suggest ¡that ¡by ¡building ¡a ¡new ¡school ¡the ¡energy ¡efficiency ¡will ¡be ¡improved ¡without ¡taking ¡into ¡consideraTon ¡the ¡massive ¡increase ¡in ¡associated ¡ carbon ¡footprint ¡of ¡the ¡village ¡from ¡the ¡enabling ¡development, ¡construcTon ¡itself, ¡and ¡loss ¡of ¡exisTng ¡building ¡and ¡ameniTes. ¡ ¡ 1. It ¡is ¡reasonable ¡to ¡suggest ¡that ¡the ¡energy ¡and ¡resources ¡consumed ¡by ¡300+ ¡new ¡homes ¡will ¡increase ¡the ¡carbon ¡footprint ¡of ¡Effingham ¡by ¡at ¡least ¡1/3, ¡as ¡the ¡ housing ¡mix ¡favours ¡larger ¡homes ¡than ¡current, ¡and ¡the ¡latest ¡informaTon ¡from ¡BriTsh ¡Gas ¡has ¡idenTfied ¡that ¡larger, ¡more ¡affluent ¡homes ¡use ¡a ¡greater ¡quanTty ¡of ¡ energy ¡– ¡no ¡mader ¡that ¡the ¡appliances ¡are ¡more ¡efficient. ¡In ¡addiTon ¡Thames ¡Water ¡have ¡already ¡highlighted ¡concerns ¡in ¡meeTng ¡these ¡increased ¡demands. ¡Homes ¡ account ¡for ¡30% ¡of ¡all ¡UK ¡carbon ¡emissions; ¡300+ ¡incremental ¡new ¡homes ¡will ¡substanTally ¡offset ¡any ¡savings ¡possible ¡from ¡the ¡school ¡improving ¡its ¡carbon ¡
2. Average ¡cars ¡per ¡household ¡in ¡this ¡part ¡of ¡Surrey ¡is ¡2+. ¡Allowing ¡therefore ¡that ¡the ¡village ¡is ¡limited ¡in ¡terms ¡of ¡employment ¡and ¡public ¡transport ¡is ¡near ¡non ¡existent ¡ this ¡will ¡result ¡in ¡600+ ¡addiTonal ¡journeys ¡to ¡and ¡from ¡the ¡village ¡every ¡day, ¡in ¡addiTon ¡to ¡new ¡pupils ¡transportaTon ¡requirements. ¡ ¡ 3. There ¡will ¡also ¡be ¡addiTonal ¡demands ¡from ¡6th ¡form ¡students ¡(200+) ¡with ¡cars ¡and ¡parking. ¡ ¡ 4. The ¡increase ¡in ¡school ¡numbers ¡will ¡also ¡increase ¡energy ¡consumpTon ¡and ¡as ¡will ¡be ¡highlighted ¡later ¡demand ¡within ¡the ¡catchment ¡area ¡is ¡already ¡well ¡met ¡and ¡the ¡ school ¡will ¡need ¡to ¡adract ¡children ¡from ¡other ¡parts ¡of ¡the ¡borough. ¡This ¡is ¡not ¡only ¡inefficient ¡in ¡terms ¡of ¡carbon ¡emissions ¡but ¡contrary ¡to ¡European ¡legislaTon ¡ which ¡places ¡a ¡duty ¡on ¡local ¡authoriTes ¡to ¡reduce ¡demand ¡for ¡transport ¡to ¡support ¡its ¡climate ¡control ¡strategy. ¡
Access ¡and ¡Parking ¡is ¡already ¡at ¡unsustainable ¡levels ¡
1. The ¡school ¡propose ¡that ¡access ¡and ¡parking ¡will ¡be ¡improved ¡by ¡a ¡new ¡ school ¡build. ¡However ¡the ¡enabling ¡development ¡will ¡place ¡an ¡unreasonable ¡ and ¡unsustainable ¡demand ¡on ¡the ¡local ¡road ¡infrastructure. ¡ 2. AddiTonal ¡journeys ¡from ¡outside ¡the ¡village ¡into ¡the ¡school ¡will ¡also ¡flood ¡ already ¡congested ¡roads ¡into ¡the ¡village. ¡ ¡ 3. The ¡addiTonal ¡journeys ¡required ¡by ¡600+ ¡addiTonal ¡cars ¡in ¡the ¡village ¡is ¡
Common ¡Road ¡which ¡will ¡be ¡further ¡exacerbated ¡by ¡the ¡demands ¡of ¡157 ¡ new ¡homes ¡entering ¡and ¡exiTng ¡directly ¡on ¡to ¡the ¡road ¡and ¡the ¡access ¡ directly ¡to ¡the ¡school ¡at ¡this ¡point. ¡ ¡ 4. CongesTon ¡from ¡the ¡other ¡two ¡sites ¡(exisTng ¡school ¡site ¡& ¡Browns ¡Field) ¡will ¡ spew ¡traffic ¡onto ¡the ¡already ¡congested ¡Lower ¡Road, ¡and ¡that ¡from ¡Browns ¡ Field ¡will ¡add ¡to ¡the ¡safety ¡and ¡congesTon ¡issues ¡on ¡the ¡A246. ¡ 5. HoE ¡‘shares’ ¡access ¡issues ¡with ¡a ¡number ¡of ¡other ¡schools; ¡Manor ¡House, ¡ within ¡the ¡village ¡itself, ¡St ¡Lawrence ¡Primary ¡and ¡St ¡Teresa’s ¡all ¡add ¡ substanTal ¡journeys ¡into ¡or ¡through ¡the ¡village ¡in ¡the ¡peak ¡hours. ¡Increasing ¡ the ¡burden ¡through ¡further ¡housing ¡and ¡pupil ¡movement ¡directly ¡in ¡the ¡area ¡ affected ¡is ¡not ¡sustainable. ¡2500 ¡children ¡travel ¡mostly ¡by ¡car ¡into ¡the ¡village ¡ each ¡day. ¡This ¡will ¡increase ¡by ¡over ¡20% ¡should ¡the ¡school ¡be ¡allowed ¡to ¡ expand ¡as ¡is ¡currently ¡proposed. ¡
Offices ¡for ¡the ¡Howard ¡Partnership ¡Trust ¡are ¡desirable ¡not ¡excep4onal ¡
several ¡large ¡and ¡spacious ¡sites ¡at ¡its ¡disposal. ¡There ¡are ¡ centralised ¡services ¡for ¡Finance, ¡HR, ¡ICT ¡and ¡other ¡projects ¡ which ¡the ¡school ¡argues ¡requires ¡more ¡space ¡to ¡work ¡ effecTvely ¡although ¡the ¡track ¡record ¡of ¡performance ¡suggests ¡ such ¡improvements ¡will ¡be ¡more ¡of ¡a ¡cosmeTc ¡than ¡essenTal ¡ nature ¡and ¡whilst ¡desirable ¡could ¡hardly ¡called ¡a ¡deficiency. ¡
centralised ¡funcTons ¡could ¡not ¡or ¡should ¡not ¡be ¡ accommodated ¡within ¡one ¡of ¡the ¡other ¡sites. ¡This ¡would ¡have ¡ the ¡added ¡benefit ¡of ¡freeing ¡up ¡further ¡space ¡for ¡ refurbishment ¡at ¡the ¡current ¡school ¡site. ¡
different ¡to ¡those ¡found ¡in ¡any ¡other ¡established ¡school ¡and ¡ are ¡certainly ¡not ¡excepTonal ¡in ¡this ¡regard. ¡
The ¡school ¡has ¡not ¡seriously ¡reviewed ¡alterna4ves ¡to ¡expansion ¡and ¡rebuild. ¡Refurbishment ¡and ¡reloca4on ¡have ¡been ¡too ¡easily ¡dismissed. ¡
There ¡is ¡no ¡evidence ¡to ¡support ¡expansion ¡on ¡the ¡basis ¡of ¡current ¡unmet ¡need ¡ ¡
across ¡three ¡boroughs ¡and ¡o|en ¡well ¡beyond ¡that ¡area. ¡As ¡can ¡be ¡seen ¡by ¡the ¡responses ¡to ¡the ¡Freedom ¡of ¡InformaTon ¡Requests ¡(FOI) ¡ below, ¡The ¡Howard ¡school ¡easily ¡meets ¡the ¡requirements ¡for ¡parents ¡who ¡specify ¡the ¡school ¡as ¡their ¡first ¡choice ¡school ¡within ¡the ¡ current ¡catchment ¡area. ¡It ¡is ¡unreasonable ¡to ¡expect ¡the ¡school ¡to ¡meet ¡demand ¡for ¡preferences ¡at ¡every ¡level ¡as ¡the ¡situaTon ¡would ¡ never ¡arise ¡and ¡would ¡by ¡implicaTon ¡mean ¡that ¡The ¡Howard ¡was ¡carrying ¡an ¡unreasonable ¡burden ¡for ¡the ¡inability ¡of ¡other ¡schools ¡to ¡ meet ¡demand ¡for ¡their ¡own ¡1st ¡preference ¡applicants. ¡
and ¡frequently ¡significantly ¡less. ¡It ¡is ¡misleading ¡to ¡suggest ¡that ¡the ¡school ¡needs ¡to ¡expand ¡to ¡meet ¡demand ¡on ¡the ¡basis ¡of ¡unmet ¡ need ¡either ¡within ¡or ¡largely ¡beyond ¡the ¡current ¡catchment ¡area. ¡
prejudges ¡the ¡formal ¡planning ¡applicaTon ¡
about ¡school ¡places ¡in ¡this ¡part ¡of ¡Surrey. ¡Both ¡schools ¡are ¡close ¡to ¡the ¡Howard, ¡and ¡both ¡have ¡substanTal ¡land ¡available ¡to ¡extend ¡or ¡ expand ¡their ¡intake. ¡If ¡genuine ¡unmet ¡demand ¡existed ¡in ¡this ¡part ¡of ¡Surrey, ¡SCC ¡has ¡a ¡statutory ¡obligaTon ¡to ¡provides ¡places. ¡It ¡has ¡ not ¡done ¡so, ¡instead ¡focussing ¡its ¡adenTon, ¡on ¡genuine ¡areas ¡of ¡need ¡in ¡other ¡parts ¡of ¡Surrey. ¡
Freedom ¡of ¡Informa4on ¡Request ¡findings ¡: ¡SCC ¡Educa4on ¡Department ¡
Number ¡of ¡1st ¡preference ¡applica4ons ¡unmet ¡from ¡within ¡the ¡ catchment ¡area ¡ ¡ 2010-‑2014. ¡ Reply: ¡ 2014 ¡-‑ ¡Everyone ¡who ¡applied ¡and ¡lived ¡in ¡catchment ¡got ¡a ¡place ¡at ¡ the ¡school. ¡ 2013 ¡-‑ ¡Everyone ¡who ¡applied ¡and ¡lived ¡in ¡catchment ¡got ¡a ¡place ¡at ¡ the ¡school. ¡ 2012 ¡-‑ ¡Everyone ¡who ¡applied ¡and ¡lived ¡in ¡catchment ¡got ¡a ¡place ¡at ¡ the ¡school. ¡ 2011 ¡-‑ ¡Everyone ¡who ¡applied ¡and ¡lived ¡in ¡catchment ¡got ¡a ¡place ¡at ¡ the ¡school. ¡ 2010 ¡-‑ ¡Everyone ¡who ¡applied ¡and ¡lived ¡in ¡catchment ¡got ¡a ¡place ¡at ¡ the ¡school. ¡
Freedom ¡of ¡Informa4on ¡Request ¡findings ¡: ¡SCC ¡Educa4on ¡Department ¡
Total ¡of ¡1st ¡preference ¡applica4ons ¡unmet ¡from ¡outside ¡the ¡ catchment ¡area. ¡ Reply: ¡ 2010 ¡– ¡5 ¡applicaTons ¡unmet ¡from ¡outside ¡the ¡catchment ¡area. ¡ 2011 ¡-‑19 ¡applicaTons ¡unmet ¡from ¡outside ¡the ¡catchment ¡area. ¡ 2012 ¡– ¡29 ¡applicaTons ¡unmet ¡from ¡outside ¡the ¡catchment ¡area. ¡ 2013 ¡– ¡9 ¡applicaTons ¡unmet ¡from ¡outside ¡the ¡catchment ¡area. ¡ 2014 ¡– ¡31 ¡applicaTons ¡unmet ¡from ¡outside ¡the ¡catchment ¡area. ¡
Source: ¡SCC ¡Educa4on ¡and ¡Learning ¡Admissions ¡& ¡Transport ¡Team ¡response ¡to ¡FOI ¡request. ¡ ¡
Addi4onal ¡places ¡are ¡not ¡required ¡/ ¡already ¡being ¡planned ¡for ¡in ¡this ¡part ¡of ¡Surrey ¡to ¡meet ¡future ¡forecast ¡needs ¡
already ¡agreed. ¡In ¡Mole ¡Valley ¡(Leatherhead, ¡Bookham ¡Fetcham) ¡there ¡is ¡a ¡surplus ¡of ¡places, ¡and ¡the ¡Guidlford ¡area ¡covering ¡Effingham, ¡The ¡ Horsleys, ¡demand ¡is ¡currently ¡fully ¡met ¡and ¡will ¡move ¡into ¡surplus ¡with ¡planned ¡expansion ¡of ¡the ¡new ¡Free ¡School ¡at ¡Downside. ¡
“.demographic ¡upturn ¡is ¡iniTally ¡most ¡criTcal ¡around ¡Guildford ¡town ¡by ¡2019 ¡and ¡therefore ¡the ¡Basic ¡Need ¡provision ¡would ¡be ¡prioriTsed ¡ to ¡that ¡locality.” ¡In ¡other ¡words ¡the ¡priority ¡on ¡the ¡basis ¡of ¡the ¡current ¡forecast ¡is ¡in ¡other ¡parts ¡of ¡Surrey, ¡outside ¡of ¡the ¡Effingham ¡/ Horsleys ¡area ¡and ¡beyond ¡catchment ¡for ¡The ¡Howard. ¡ Based ¡on ¡SCC ¡projecTons ¡there ¡is ¡actually ¡a ¡projected ¡surplus ¡of ¡secondary ¡places ¡in ¡the ¡Guildford ¡area ¡running ¡to ¡2021 ¡
school ¡place ¡in ¡Guildford ¡from ¡2012 ¡– ¡2021. ¡This ¡is ¡compared ¡with ¡the ¡total ¡number ¡of ¡available ¡places ¡in ¡Guildford ¡in ¡the ¡future ¡(the ¡PAN). ¡The ¡ ‘spare’ ¡places ¡refer ¡to ¡the ¡projected ¡demand ¡compared ¡with ¡the ¡total ¡number ¡of ¡available ¡places. ¡Whilst ¡there ¡are ¡some ¡areas ¡where ¡a ¡deficit ¡exists ¡ the ¡Horsleys ¡/ ¡Effingham ¡area ¡is ¡not ¡one ¡of ¡them ¡and ¡a ¡small ¡village ¡like ¡Effingham ¡cannot ¡reasonably ¡be ¡expected ¡to ¡have ¡infrastructure ¡to ¡support ¡ busing ¡in ¡of ¡pupils ¡from ¡all ¡over ¡Guildford. ¡
Valley ¡School) ¡It ¡is ¡likely ¡this ¡school ¡will ¡alleviate ¡further ¡pressure ¡from ¡The ¡Howard ¡of ¡Effingham. ¡In ¡addiTon ¡a ¡further ¡Free ¡School ¡is ¡planned ¡to ¡open ¡ in ¡Sept. ¡2015 ¡in ¡ ¡Cobham ¡within ¡the ¡current ¡HoE ¡catchment ¡area. ¡This ¡school ¡is ¡likely ¡to ¡serve ¡1500 ¡children ¡in ¡the ¡area ¡with ¡8 ¡FE ¡(Forms ¡of ¡Entry) ¡ planned ¡plus ¡6th ¡Form. ¡
SCC ¡project ¡a ¡surplus ¡of ¡places ¡in ¡the ¡Guildford ¡Area ¡2012 ¡– ¡2021 ¡. ¡There ¡are ¡some ¡areas ¡were ¡a ¡deficit ¡is ¡evident ¡but ¡Horsleys ¡/ ¡Effingham ¡is ¡not ¡one ¡of ¡them. ¡
In ¡terms ¡of ¡ac4on ¡and ¡stated ¡priori4es ¡Surrey ¡County ¡Council ¡Plan ¡clearly ¡demonstrates ¡development ¡at ¡The ¡Howard ¡is ¡not ¡a ¡priority. ¡
birth ¡rate. ¡
this ¡academic ¡year ¡and ¡the ¡last ¡one. ¡
and ¡extra ¡provision ¡by ¡two ¡new ¡Free ¡Schools ¡will ¡relieve ¡any ¡pressure ¡on ¡places ¡and ¡add ¡to ¡parental ¡choice ¡in ¡the ¡area. ¡
not ¡feature ¡as ¡a ¡priority ¡and ¡concerns ¡about ¡capacity ¡issues ¡have ¡not ¡been ¡highlighted ¡in ¡the ¡area, ¡the ¡proposed ¡development ¡cannot ¡ reasonably ¡be ¡claimed ¡to ¡be ¡required ¡to ¡meet ¡excepTonal ¡circumstances ¡ ¡
Surrey ¡County ¡Council ¡– ¡Priority ¡areas ¡for ¡school ¡places ¡based ¡on ¡need ¡
Addi4onal ¡places ¡planned ¡by ¡area ¡by ¡SCC ¡Educa4on ¡& ¡Learning ¡Department ¡
New ¡Free ¡school ¡from ¡Sept. ¡2015 ¡
The ¡ Howard ¡
Mole ¡Valley ¡already ¡has ¡sufficient ¡capacity ¡and ¡plans ¡in ¡place ¡to ¡meet ¡projected ¡needs ¡
not ¡expect ¡to ¡increase ¡provision ¡for ¡the ¡foreseeable ¡future. ¡The ¡district ¡as ¡a ¡whole ¡is ¡projected ¡to ¡maintain ¡a ¡small ¡ surplus ¡of ¡secondary ¡places ¡over ¡the ¡next ¡10 ¡years. ¡Secondary ¡places ¡are ¡6ght ¡in ¡the ¡Dorking ¡area ¡and ¡a\er ¡a ¡dip ¡ in ¡numbers ¡a ¡shortage ¡is ¡projected. ¡Pressure ¡on ¡secondary ¡places ¡in ¡the ¡Leatherhead ¡area ¡is ¡lower ¡than ¡it ¡might ¡ be, ¡as ¡a ¡number ¡of ¡residents ¡of ¡this ¡area, ¡par6cularly ¡in ¡the ¡Fetcham ¡& ¡Bookham ¡area, ¡apply ¡for ¡secondary ¡school ¡ places ¡in ¡the ¡adjacent ¡Effingham ¡area ¡of ¡Guildford ¡Borough. ¡“ ¡(MVDC) ¡
and ¡GBC ¡figures. ¡
¡ ¡ ¡ ¡ ¡
Elmbridge ¡/ ¡SCC ¡already ¡have ¡an ¡extensive ¡investment ¡programme ¡planned ¡to ¡meet ¡needs ¡in ¡Elmbridge ¡
Weybridge ¡area. ¡Changes ¡come ¡into ¡effect ¡from ¡September ¡2016. ¡
populaTon ¡will ¡contribute ¡to ¡the ¡expected ¡need ¡for ¡five ¡forms ¡of ¡entry ¡at ¡secondary ¡level ¡across ¡the ¡whole ¡
in ¡Cobham, ¡Oxshod, ¡Stoke ¡D’Abernon ¡and ¡Downside ¡in ¡order ¡to ¡meet ¡the ¡growing ¡need ¡for ¡school ¡places.” ¡
provide ¡a ¡new ¡junior ¡school ¡on ¡a ¡new ¡site ¡in ¡the ¡Green ¡Belt. ¡However, ¡as ¡the ¡school ¡is ¡located ¡in ¡the ¡Green ¡Belt ¡this ¡ would ¡not ¡be ¡considered ¡to ¡be ¡appropriate ¡development. ¡Given ¡the ¡capacity ¡at ¡St ¡Andrews, ¡there ¡is ¡no ¡jusTficaTon ¡ to ¡allow ¡development ¡in ¡the ¡Green ¡Belt.” ¡
2014.] ¡
NB: ¡Expansion ¡of ¡The ¡Howard ¡of ¡Effingham ¡has ¡not ¡been ¡considered ¡as ¡a ¡priority ¡component ¡in ¡mee4ng ¡ increased ¡demand ¡by ¡SCC, ¡GBC, ¡Elmbridge ¡or ¡Mole ¡Valley ¡on ¡the ¡basis ¡of ¡current ¡projec4ons. ¡Whilst ¡it ¡ might ¡be ¡desirable ¡it ¡is ¡far ¡from ¡essen4al ¡to ¡meet ¡demand ¡or ¡to ¡address ¡excep4onal ¡need ¡
The ¡size ¡of ¡the ¡school, ¡at ¡one ¡of ¡the ¡largest ¡in ¡the ¡country ¡already ¡is ¡at ¡the ¡point ¡where ¡adding ¡further ¡supply ¡will ¡be ¡to ¡the ¡detriment ¡of ¡exis4ng ¡pupils. ¡ HoE ¡already ¡meets ¡100% ¡of ¡preference ¡within ¡its ¡catchment ¡and ¡oren ¡beyond. ¡
area ¡and ¡o|en ¡beyond ¡who ¡express ¡this ¡as ¡a ¡first ¡choice ¡
responsibility ¡to ¡provide ¡choice? ¡
already ¡offering ¡choice ¡to ¡a ¡much ¡greater ¡than ¡average ¡ number ¡of ¡parents ¡than ¡is ¡normal ¡for ¡a ¡school. ¡
schools ¡are ¡backed ¡by ¡parents ¡and ¡both ¡are ¡aiming ¡for ¡smaller ¡ schools ¡with ¡smaller ¡class ¡sizes ¡and ¡learning ¡philosophies. ¡ Both ¡will ¡open ¡from ¡September ¡2015 ¡and ¡will ¡significantly ¡ enhance ¡genuine ¡parental ¡choice ¡in ¡this ¡area ¡of ¡Surrey. ¡ Expansion ¡of ¡HoE ¡offers ¡only ¡‘more ¡of ¡the ¡same’ ¡
Expansion ¡could ¡risk ¡current ¡pupil ¡aJainment ¡levels ¡
Economics ¡and ¡Development ¡with ¡the ¡School ¡of ¡EducaTon, ¡ University ¡College, ¡Northampton, ¡on ¡the ¡relaTve ¡impact ¡of ¡ school ¡size ¡on ¡pupil ¡performance ¡concluded: ¡ ¡
including ¡the ¡16–18 ¡year ¡old ¡group, ¡and ¡at ¡the ¡most ¡500 ¡for ¡ schools ¡restricted ¡to ¡educaTon ¡between ¡the ¡ages ¡of ¡11 ¡and ¡ 16, ¡in ¡the ¡long ¡run ¡could ¡yield ¡significant ¡gains ¡in ¡exam ¡ performance ¡at ¡16, ¡both ¡directly ¡and ¡through ¡improved ¡
including ¡sixth ¡formers. ¡ ¡
from ¡smaller ¡schools. ¡Smaller ¡class ¡sizes ¡contribute ¡to ¡beder ¡ results ¡independently ¡as ¡well. ¡ ¡
1. If ¡allowed ¡to ¡develop ¡the ¡HoE ¡will ¡become ¡the ¡largest ¡ school ¡in ¡Surrey, ¡already ¡it ¡is ¡one ¡of ¡the ¡largest ¡in ¡the ¡UK. ¡If ¡ development ¡goes ¡ahead ¡the ¡Howard ¡‘Campus’ ¡will ¡ dominate ¡and ¡dwarf ¡the ¡rural ¡Green ¡Belt ¡village ¡it ¡sits ¡
2. By ¡comparison ¡with ¡other ¡schools ¡in ¡Surrey, ¡HoE ¡performs ¡ about ¡average ¡. ¡ 3. There ¡appears ¡to ¡be ¡a ¡clear ¡correlaTon ¡between ¡size ¡of ¡ school ¡and ¡performance ¡with ¡strongest ¡performance ¡ coming ¡from ¡smaller ¡schools. ¡This ¡is ¡further ¡evidenced ¡by ¡ studies ¡considered ¡below. ¡It ¡is ¡reasonable ¡to ¡conclude ¡that ¡ further ¡expansion ¡could ¡undermine ¡current ¡performance. ¡
Parental ¡Choice ¡within ¡and ¡surrounding ¡Howard ¡Catchment ¡Area ¡is ¡already ¡extensive ¡
State ¡ Co ¡Ed ¡ Single ¡sex ¡ Independe nt ¡ Academy ¡ Free ¡ School ¡ Faith ¡ School ¡
HoE ¡
x ¡ x ¡ x ¡
Therfield ¡
x ¡ x ¡ x ¡
Ashcombe ¡
x ¡ x ¡ x ¡
Priory ¡
x ¡ x ¡
St ¡Teresa's ¡
x ¡ x ¡ x ¡
St ¡Andrews ¡
x ¡ x ¡ x ¡
St ¡Johns ¡
x ¡ x ¡
George ¡Abbot ¡
x ¡ x ¡
Manor ¡House ¡
x ¡ x ¡
Cobham ¡Free ¡ school ¡
x ¡ x ¡ x ¡
Hoe ¡Valley ¡
x ¡ x ¡ x ¡
Conclusions ¡
Does ¡the ¡Centre ¡for ¡Au4sm ¡jus4fy ¡the ¡criteria ¡for ¡‘Excep4onal ¡circumstances’? ¡Is ¡Effingham ¡the ¡right ¡place ¡for ¡it? ¡
The ¡new ¡school ¡includes ¡plans ¡for ¡a ¡specialist ¡centre ¡for ¡auTsTc ¡children ¡taking ¡25% ¡of ¡Surrey’s ¡annual ¡budget ¡for ¡AuTsTc ¡children ¡(A ¡grant ¡
However ¡: ¡
accredited ¡partner ¡at ¡secondary ¡level. ¡
congested ¡area. ¡ Such ¡a ¡policy ¡is ¡inconsistent ¡with ¡EU ¡Transport ¡ ¡direcTves ¡seeking ¡to ¡minimise ¡transport ¡usage ¡and ¡SCC ¡own ¡policies ¡to ¡limit ¡transport ¡ movement ¡or ¡unnecessarily ¡add ¡to ¡the ¡current ¡burden. ¡Such ¡centres ¡would ¡be ¡more ¡appropriately ¡focused ¡around ¡an ¡exisTng ¡accredited ¡ centre ¡or ¡a ¡sustainable ¡urban ¡centre. ¡
Therfield ¡already ¡operates ¡effec4ve ¡au4sm ¡support ¡policies ¡ Several ¡other ¡schools ¡are ¡also ¡accredited ¡for ¡Au4sm. ¡ ¡
There ¡is ¡no ¡evidence ¡to ¡support ¡the ¡argument ¡that ¡this ¡new ¡and ¡enlarged ¡school ¡is ¡required ¡to ¡meet ¡excep4onal ¡circumstances ¡
There ¡are ¡five ¡consideraTons ¡here ¡none ¡of ¡which ¡has ¡been ¡proven ¡and ¡none ¡of ¡which ¡strictly ¡speaking ¡consTtute ¡an ¡‘ExcepTonal ¡circumstance’ ¡in ¡its ¡own ¡right. ¡ 1. CURRENT ¡DEMAND: ¡ ¡
There ¡is ¡no ¡issue ¡of ¡unmet ¡demand ¡within ¡the ¡current ¡catchment ¡area ¡and ¡policies. ¡
years ¡is ¡less ¡than ¡I ¡form ¡of ¡entry. ¡ 2. FUTURE ¡DEMAND ¡
East ¡of ¡Guildford ¡where ¡two ¡new ¡sites ¡have ¡been ¡designated ¡at ¡Salt ¡Box ¡Road ¡and ¡West ¡Clandon, ¡in ¡addiTon ¡to ¡the ¡two ¡new ¡Free ¡Schools ¡at ¡Cobham ¡ and ¡Hoe ¡Valley. ¡
will ¡more ¡than ¡adequately ¡provide ¡for ¡the ¡secondary ¡places ¡required ¡around ¡Epsom, ¡Ewell. ¡Weybridge ¡and ¡Cobham. ¡This ¡includes ¡new ¡forms ¡of ¡Entry ¡ at ¡two ¡secondary ¡schools ¡and ¡a ¡8 ¡FE ¡Free ¡School ¡at ¡Cobham. ¡ 3. PARENTAL ¡CHOICE ¡
jusTfied ¡on ¡the ¡basis ¡of ¡providing ¡choice ¡to ¡fewer ¡than30 ¡parents ¡a ¡year. ¡The ¡benefit ¡to ¡a ¡small ¡group ¡way ¡beyond ¡the ¡current ¡community ¡is ¡not ¡ sufficient ¡to ¡offset ¡the ¡substanTal ¡harm ¡to ¡Green ¡Belt, ¡and ¡exisTng ¡community ¡needs ¡and ¡aspiraTons. ¡
4. DEFICIENCY ¡
build ¡school ¡with ¡world ¡class ¡faciliTes ¡is ¡always ¡going ¡to ¡be ¡superior ¡to ¡the ¡current ¡site ¡and ¡perhaps ¡to ¡a ¡refurbished ¡version ¡on ¡the ¡current ¡site ¡the ¡ school ¡has ¡not ¡presented ¡any ¡quanTfiable ¡evidence ¡that ¡a ¡genuine ¡deficiency ¡exists ¡beyond ¡desirability. ¡On ¡the ¡basis ¡of ¡Freedom ¡of ¡InformaTon ¡ requests ¡SCC ¡has ¡not ¡prioriTsed ¡the ¡upgrading ¡for ¡The ¡Howard. ¡Maintenance ¡logs ¡highlight ¡an ¡average ¡and ¡expected ¡requirement ¡for ¡ongoing ¡ investment ¡in ¡line ¡with ¡other ¡Surrey ¡schools. ¡ ¡
be ¡the ¡driver ¡for ¡approval ¡as ¡adequate ¡space ¡is ¡available ¡on ¡alternaTve ¡Howard ¡sites. ¡
requirement ¡but ¡an ¡ongoing ¡demand ¡that ¡every ¡school ¡must ¡manage. ¡The ¡driver ¡here ¡is ¡the ¡need ¡for ¡funding ¡– ¡the ¡easy ¡soluTon ¡being ¡one ¡that ¡loads ¡ an ¡unacceptably ¡high ¡and ¡inappropriate ¡level ¡of ¡enabling ¡development ¡on ¡a ¡small ¡rural ¡village ¡to ¡deliver ¡a ¡quick ¡easy ¡win ¡for ¡the ¡school ¡at ¡ considerable ¡cost ¡to ¡the ¡local ¡community. ¡ 5. INCLUSION ¡
inaccessible ¡village ¡is ¡the ¡appropriate ¡place ¡for ¡a ¡regional ¡centre. ¡There ¡are ¡other ¡schools ¡in ¡the ¡area ¡that ¡could ¡more ¡appropriately ¡accommodate ¡ the ¡centre ¡(Ashcombe, ¡Therfield, ¡The ¡Priory) ¡and ¡have ¡beder ¡access ¡to ¡public ¡transport ¡than ¡Effingham. ¡Several ¡schools ¡in ¡the ¡area ¡already ¡operate ¡ to ¡established ¡SEND ¡standards ¡and ¡are ¡accredited ¡by ¡the ¡NaTonal ¡AuTsTc ¡Society. ¡Whereas ¡The ¡Howard ¡has ¡no ¡track ¡record ¡in ¡this ¡area ¡and ¡has ¡in ¡ the ¡past ¡been ¡criTcised ¡for ¡its ¡poor ¡performance ¡in ¡support ¡the ¡SEND ¡pupils. ¡It ¡is ¡also ¡debatable ¡whether ¡a ¡campus ¡style ¡site ¡with ¡2000+ ¡students ¡ would ¡not ¡overwhelm ¡some ¡students ¡on ¡the ¡auTsTc ¡spectrum. ¡
All ¡sites ¡are ¡likely ¡to ¡suffer ¡subsidence ¡and ¡instability. ¡
meets ¡a ¡thin ¡ribbon ¡of ¡sand, ¡then ¡another ¡thin ¡ribbon ¡of ¡silt, ¡ sand ¡and ¡clay, ¡and ¡finally ¡London ¡Clay. ¡These ¡have ¡very ¡ different ¡permeability ¡to ¡water, ¡especially ¡between ¡chalk ¡and ¡
north, ¡from ¡chalk ¡to ¡clay, ¡ground ¡water ¡pools ¡when ¡it ¡meets ¡ clay ¡and ¡will ¡rise ¡and ¡emerge ¡as ¡a ¡spring ¡when ¡ground ¡water ¡ levels ¡are ¡high. ¡ ¡
instance ¡Manor ¡House ¡Lane, ¡which ¡was ¡closed ¡to ¡through ¡ traffic ¡for ¡many ¡weeks ¡during ¡winter ¡2013/14 ¡due ¡to ¡damage ¡ from ¡springs. ¡On ¡Lidle ¡Bookham ¡Street, ¡a ¡spring ¡emerged ¡in ¡ the ¡lounge ¡of ¡one ¡of ¡the ¡houses. ¡ ¡
areas ¡with ¡underlying ¡chalk ¡are ¡in ¡parTcular ¡danger ¡from ¡sink ¡ holes, ¡as ¡chalk ¡dissolves ¡more ¡readily. ¡There ¡have ¡in ¡fact ¡been ¡ three ¡major ¡incidents ¡of ¡subsidence ¡in ¡recent ¡years ¡including ¡a ¡ large ¡event ¡at ¡the ¡corner ¡of ¡Lower ¡Road ¡and ¡Church ¡Street. ¡
FormaTon, ¡this ¡danger ¡would ¡be ¡even ¡more ¡acute. ¡ ¡
which ¡is ¡relaTvely ¡impermeable, ¡a ¡difficult ¡strata ¡for ¡the ¡ inclusion ¡of ¡Sustainable ¡Urban ¡Drainage ¡Systems ¡(SUDS). ¡In ¡ addiTon, ¡locally ¡(in ¡Kennel ¡Lane, ¡in ¡Bookham), ¡there ¡have ¡been ¡ substanTal ¡problems ¡with ¡the ¡instability ¡of ¡foundaTons ¡to ¡ housing ¡built ¡on ¡clay, ¡caused ¡when ¡the ¡moisture ¡content ¡of ¡ clay ¡changes, ¡as ¡it ¡shrinks ¡dramaTcally ¡as ¡it ¡dries ¡out, ¡creaTng ¡ enormous ¡stresses ¡and ¡strains ¡in ¡foundaTons. ¡Being ¡close ¡to ¡ chalk ¡means ¡there ¡would ¡be ¡regular ¡and ¡potenTally ¡significant ¡ changes ¡in ¡moisture ¡content ¡as ¡seasons ¡change. ¡Buildings ¡on ¡ this ¡site ¡are ¡thus ¡likely ¡to ¡experience ¡movement ¡of ¡their ¡
Proposed ¡sites ¡straddle ¡inherently ¡unstable ¡clay ¡band ¡
Proposed ¡Sites ¡
The ¡London ¡clay ¡band ¡crosses ¡Effingham ¡Lodge ¡ Farm, ¡and ¡so ¡there ¡is ¡an ¡area ¡of ¡clay ¡closest ¡to ¡ permeable ¡strata ¡that ¡will ¡exhibit ¡instability, ¡due ¡to ¡ seasonal ¡cycles ¡of ¡wesng ¡and ¡drying ¡of ¡this ¡clay. ¡ This ¡will ¡be ¡across ¡Effingham ¡Lodge ¡farm ¡site ¡and ¡so ¡ its ¡suitability ¡in ¡par4cular ¡for ¡development ¡must ¡be ¡ ques4onable ¡because ¡of ¡this ¡poten4al ¡subsidence ¡
Lower ¡Road ¡sites ¡inappropriate ¡due ¡to ¡flood ¡/ ¡ground ¡water ¡risk ¡
1. Ground water is a major contributor to surface water
consistently over the last 10 years with flooding. 2. Environment agency flood maps clearly identify Effingham as being at risk from ground /surface water
line. 3. Rainfall falling on the Surrey Hills and Polesden Lacey estate is absorbed by chalk substrata, with ground water from these areas flowing north, towards Bookham Common. Before it reaches the Common, it hits an impermeable clay deposit, roughly along Lower Road – the “spring line”. 4. When this groundwater flow meets the clay strata it rises towards the surface and as this is combined with a fall in ground level, thus ground water emerges as springs along the line, and the path of these springs simply cannot be controlled. 5. During winter 2013/14, a spring emerged in a house in Little Bookham Street – up through a concrete floor. 6. By implication there is a significant risk that dwellings
susceptible to ground water flooding – which few insurance companies cover. 7. During last winter the damage to about one third of flooded properties across England was caused by ground water flooding; and this provides a potential indication of the severity of this issue 8. The surface water running off Lodge Farm along the North of the site contributes significantly to the regular flooding of Effingham Common Road and further impacts through streams to the River Mole, and Cobham.
Groundwater ¡flooding ¡is ¡a ¡major ¡risk ¡to ¡Lower ¡Road ¡Sites ¡especially ¡
There ¡is ¡a ¡high ¡poten4al ¡for ¡drainage ¡and ¡floodwater ¡issues ¡arising ¡
that ¡area. ¡The ¡West ¡drains ¡towards ¡the ¡Common ¡Road ¡and ¡was ¡the ¡cause ¡of ¡major ¡disrupTon ¡in ¡2013. ¡
Bookham ¡Street. ¡This ¡conTnued ¡for ¡several ¡weeks. ¡School ¡playing ¡fields ¡were ¡unusable ¡for ¡several ¡weeks ¡beyond ¡that. ¡
Water ¡Lane. ¡ ¡
with ¡traffic ¡using ¡the ¡road ¡(See ¡pictures ¡next ¡page) ¡
vibration as a result of piling, possibly leading to water main bursts and or sewer collapses.
Lower ¡Road. ¡This ¡sewer ¡overflowed ¡in ¡Water ¡Lane, ¡resulTng ¡in ¡some ¡houses ¡flooding ¡with ¡raw ¡sewerage. ¡This ¡was ¡an ¡illustraTon ¡of ¡the ¡ problems ¡with ¡drains ¡and ¡sewers ¡in ¡this ¡area ¡– ¡records ¡from ¡the ¡past ¡are ¡patchy, ¡as ¡drains ¡and ¡sewers ¡have ¡been ¡laid ¡piecemeal ¡over ¡many ¡
Flooding ¡along ¡Lower ¡Road ¡ 2013 ¡Substan4al ¡impact ¡of ¡heavy ¡rains ¡along ¡Lower ¡Road ¡ Flooding ¡at ¡Manor ¡House ¡Lane ¡ Manor ¡House ¡Lane ¡
potholes ¡and ¡making ¡roads ¡impassable ¡
road, ¡with ¡a ¡deep ¡pothole ¡in ¡the ¡road ¡created ¡by ¡the ¡spring. ¡ ¡
The ¡SUDs ¡system ¡proposed ¡is ¡unlikely ¡to ¡alleviate ¡flooding ¡
1. The ¡proposed ¡soluTon ¡to ¡alleviate ¡flood ¡ risk ¡in ¡Effingham ¡is ¡a ¡SUDS ¡system ¡ (Sustainable ¡Urban ¡Drainage ¡System) ¡ 2. Such ¡systems ¡have ¡limited ¡capacity ¡and ¡ would ¡easily ¡have ¡been ¡overwhelmed ¡ by ¡the ¡rainfall ¡of ¡2013. ¡An ¡example ¡ would ¡be ¡Gatwick ¡Airport ¡whose ¡£20m ¡ SUDS ¡system ¡was ¡overwhelmed. ¡(see ¡ picture ¡opposite) ¡ 3. These ¡systems ¡are ¡for ¡general ¡ongoing ¡ drainage ¡maintenance ¡and ¡are ¡not ¡ designed ¡to ¡cope ¡with ¡rainfall ¡along ¡a ¡ spring ¡line ¡with ¡the ¡kind ¡of ¡geology ¡both ¡ Lower ¡Road ¡sites ¡present. ¡ 4. Much ¡of ¡the ¡site ¡overlies ¡London ¡Clay ¡ which ¡is ¡a ¡relaTvely ¡impermeable ¡ surface ¡not ¡well ¡suited ¡to ¡SUDS ¡ 5. Planning ¡guidance ¡directs ¡that ¡areas ¡of ¡ lidle ¡or ¡no ¡risk ¡should ¡be ¡developed ¡in ¡ preference ¡to ¡areas ¡of ¡higher. ¡No ¡other ¡ sites ¡have ¡been ¡considered. ¡
SUDs ¡at ¡Gatwick ¡Airport ¡2013; ¡System ¡does ¡not ¡address ¡flood ¡risk ¡
Proposed ¡solu4ons ¡will ¡only ¡create ¡more ¡problems ¡to ¡neighbouring ¡sites ¡and ¡will ¡be ¡insufficient ¡for ¡the ¡sites ¡themselves ¡in ¡years ¡of ¡heavy ¡rain ¡ ¡
the location of development is to ensure that areas at little or no risk of flooding, from any source, are developed in preference to areas at higher risk (Planning Policy Guidance Notes).
groundwater) to the existing school site, nor to Effingham Lodge Farm, nor have they any control of the water courses downstream, so they cannot guarantee that dwellings built will not suffer a serious flood event. Similarly, they cannot guarantee that downstream properties will not suffer a serious flood event which this development could contribute to, due for example, to the failure of SUDS or flow attenuation systems. There are simply too many variables outside their control, including the future maintenance of drainage systems and SUDS.
Brockham (Appeal Ref: APP/C3620/A/13/2206125) said this in his rejection
“Furthermore, whilst the proposed development itself would benefit from a regime of ongoing maintenance this could not be guaranteed for the ditch and pipe system above and below the site, and these are to my mind inextricably linked with the site itself. Problems on any section of the system could have serious ramifications for other sections. It follows that whilst it may be possible to design a system that would, on paper, prevent the site from flooding or even causing flooding elsewhere, due to the interaction of other sections of the drainage network, it would not be possible to guarantee that the site would never suffer a serious flood event. For these reasons I consider the site unsuitable for the proposed residential development.”
The ¡overwhelming ¡conclusion ¡must ¡be ¡that ¡both ¡Lower ¡Road ¡sites ¡are ¡inappropriate ¡for ¡substan4al ¡development ¡
water ¡table ¡and ¡spring ¡lines. ¡
congested ¡roads ¡in ¡one ¡of ¡the ¡most ¡heavily ¡congested ¡areas ¡of ¡the ¡country. ¡
serious ¡hazard ¡to ¡an ¡increased ¡populaTon. ¡ ¡
DO ¡PROPOSALS ¡CONSTITUTE ¡SUSTAINABLE ¡DEVELOPMENT ¡? ¡
The ¡development ¡cons4tutes ¡a ¡risk ¡to ¡water ¡supply ¡in ¡SW ¡Surrey ¡
vulnerability of aquifers to pollution from the surface, above the aquifers (see picture).
vulnerability across all three Effingham sites being considered for development as part of the school project. 3. The aquifer under Effingham is classed as a major aquifer – that is, one that is important in providing “significant quantities of water and can support water supply and/or base flow to rivers, lakes and wetlands on a strategic scale.” 4. Vulnerability ranges from High (Browns Field site) to Intermediate (current school site / Lower Road area), to Minor (Effingham Lodge Farm) 5. Effingham aquifer is a major net supplier of water to much of South West Surrey, hence any contamination of this area would have a major impact on water supply for the rest of Surrey 6. Thames Water have highlighted concerns that the development will jeopardise wider supply to SW Surrey. The ¡Aquifer ¡is ¡vulnerable ¡to ¡surface ¡pollu4on ¡
Thames ¡Water ¡has ¡raised ¡substan4al ¡concerns ¡
“Thames Water is concerned that the network in this area may be unable to support the demand anticipated from this development”
sewers immediately adjacent to the site may be affected by vibration as a result of piling, possibly leading to water main bursts and or sewer collapses.
Water 30/12/13
Village ¡infrastructure ¡cannot ¡sustain ¡the ¡scale ¡of ¡the ¡development ¡
1. The ¡area ¡is ¡considered ¡‘Water ¡Stressed’; ¡by ¡Thames ¡ Water ¡as ¡Effingham ¡is ¡a ¡net ¡exporter ¡of ¡water ¡for ¡ the ¡wider ¡Surrey ¡area. ¡The ¡addiTon ¡of ¡300+ ¡ dwellings ¡in ¡Effingham ¡requires ¡the ¡supply ¡of ¡ treated ¡mains ¡water ¡to ¡them; ¡about ¡160 ¡litres/day ¡ for ¡each ¡occupant ¡which ¡is ¡likely ¡to ¡impose ¡an ¡ unacceptable ¡risk ¡to ¡water ¡supply ¡in ¡the ¡area., ¡ 2. ¡The ¡area ¡is ¡already ¡one ¡of ¡the ¡first ¡to ¡experience ¡ drought ¡and ¡further ¡usage ¡of ¡limited ¡resources ¡is ¡ unsustainable ¡at ¡the ¡scale ¡proposed ¡and ¡will ¡create ¡ further ¡addiTonal ¡demand ¡on ¡an ¡already ¡
3. The ¡addiTonal ¡flow ¡from ¡the ¡development ¡will ¡be ¡ significant ¡placing ¡an ¡unreasonable ¡demand ¡on ¡the ¡ exisTng ¡piping ¡and ¡sewage ¡system ¡. ¡There ¡will ¡also ¡ be ¡addiTonal ¡issues ¡with ¡the ¡pumping ¡staTon ¡on ¡ The ¡Effingham ¡Common ¡Road, ¡which ¡is ¡old ¡and ¡ already ¡at ¡capacity. ¡The ¡capacity ¡of ¡exisTng ¡ infrastructure ¡to ¡cope ¡with ¡this ¡increase ¡in ¡flow ¡has ¡ not ¡been ¡proven. ¡There ¡is ¡a ¡need ¡for ¡detailed ¡ surveys ¡to ¡assess ¡if ¡the ¡piping ¡actually ¡conforms ¡to ¡ the ¡drawings, ¡and ¡if ¡there ¡are ¡any ¡problems ¡within ¡ exisTng ¡piping, ¡such ¡as ¡solids ¡deposiTon, ¡illegal ¡ connecTons, ¡piping ¡damage, ¡etc. ¡ ¡ 4. Experience ¡of ¡2013 ¡floods ¡highlight ¡that ¡there ¡are ¡ historical ¡irregulariTes ¡in ¡connecTons ¡which ¡would ¡ consTtute ¡a ¡risk ¡to ¡future ¡developments. ¡ 5. There ¡is ¡a ¡license ¡for ¡well ¡on ¡the ¡Lodge ¡farm ¡site, ¡for ¡ the ¡horTcultural ¡use. ¡The ¡use ¡of ¡this ¡recourse ¡on ¡ playing ¡fields ¡would ¡represent ¡a ¡poor ¡use ¡of ¡a ¡ limited ¡asset. ¡
The ¡loss ¡of ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡has ¡significant ¡ramifica4ons ¡for ¡local ¡industry ¡and ¡employment ¡sites. ¡
number ¡of ¡light ¡industrial ¡enterprises ¡in ¡the ¡Parish. ¡ ¡
business, ¡industrial ¡and ¡warehousing ¡premises ¡to ¡non ¡employment ¡uses ¡will ¡not ¡be ¡permided. ¡Unless ¡
Public ¡Transport ¡and ¡its ¡link ¡with ¡infrastructure: ¡ ¡ELF ¡in ¡this ¡regard ¡would ¡have ¡a ¡much ¡greater ¡detrimental ¡impact ¡than ¡ the ¡current ¡small ¡agricultural ¡usage. ¡
Sky ¡Larks ¡are ¡a ¡par4cular ¡concern ¡being ¡placed ¡at ¡considerable ¡risk. ¡ Development ¡makes ¡local ¡wildlife ¡habitats ¡unsustainable ¡ The ¡proposed ¡locaTon ¡of ¡the ¡development ¡would ¡be ¡in ¡proximity ¡to ¡the ¡ following ¡sites: ¡
“Natural ¡England ¡is ¡concerned ¡that ¡the ¡proposed ¡development ¡could ¡ have ¡significant ¡impacts ¡upon ¡the ¡aforemen8oned ¡designated ¡ sites” ¡(EIA ¡Screening ¡opinion ¡2/1/14) ¡ 1. By ¡virtue ¡of ¡being ¡surrounding ¡by ¡open ¡countryside, ¡Effingham ¡is ¡ home ¡to ¡a ¡great ¡deal ¡of ¡wildlife. ¡The ¡open ¡fields ¡around ¡the ¡village ¡ and ¡within ¡the ¡village ¡sedlement ¡area ¡provide ¡criTcal ¡habitats ¡for ¡ wildlife ¡in ¡the ¡area. ¡This ¡would ¡be ¡placed ¡at ¡considerable ¡risk ¡by ¡the ¡ scale ¡and ¡locaTon ¡of ¡proposed ¡sites. ¡ 2. Of ¡parTcular ¡concern ¡are ¡the ¡Skylarks ¡which ¡have ¡suffered ¡a ¡50% ¡ drop ¡in ¡populaTon ¡and ¡are ¡designated ¡as ¡EU ¡Red ¡Status. ¡. ¡Skylarks ¡ will ¡all ¡but ¡disappear ¡from ¡the ¡sky ¡above ¡the ¡site ¡on ¡Effingham ¡Lodge ¡ Farm ¡if ¡development ¡of ¡such ¡a ¡scale ¡is ¡agreed. ¡ ¡ 3. Bats ¡are ¡also ¡a ¡key ¡concern. ¡Designated ¡a ¡‘High ¡ProtecTon ¡Status’, ¡ bats ¡have ¡been ¡idenTfied ¡on ¡the ¡site ¡report ¡and ¡in ¡local ¡bat ¡surveys ¡, ¡ including ¡the ¡Common ¡Pipistrelle, ¡Soprano ¡Pipistrelle ¡and ¡the ¡Long ¡ Eared ¡Bat. ¡AddiTonal ¡lighTng ¡will ¡be ¡detrimental ¡to ¡their ¡habitats ¡ and ¡senses. ¡ 4. Tawny ¡Owls ¡and ¡Grass ¡Snakes ¡have ¡been ¡idenTfied ¡in ¡the ¡site ¡report ¡ and ¡are ¡protected ¡under ¡The ¡Wildlife ¡and ¡Countryside ¡Act ¡of ¡1981. ¡ Light ¡polluTon ¡is ¡a ¡p[arTcular ¡concern ¡to ¡owls. ¡ 5. Thornet ¡Wood, ¡(SNCI) ¡is ¡a ¡an ¡area ¡of ¡ancient ¡woodland ¡that ¡backs ¡
almost ¡to ¡the ¡boundary ¡of ¡the ¡wood. ¡This ¡will ¡have ¡a ¡huge ¡ detrimental ¡impact ¡on ¡wildlife ¡such ¡as ¡deer, ¡badgers, ¡and ¡bats ¡which ¡ rely ¡upon ¡the ¡quiet ¡un-‑spoilt ¡areas ¡for ¡habitat. ¡DomesTc ¡pets ¡(cats ¡ and ¡dogs) ¡will ¡forage ¡in ¡the ¡wood ¡further ¡threatening ¡the ¡wildlife. ¡ 6. The ¡land ¡is ¡agricultural ¡land ¡and ¡as ¡such ¡is ¡potenTally ¡important ¡in ¡ maintaining ¡food ¡producTon ¡in ¡the ¡UK ¡Building ¡on ¡agricultural ¡land ¡ is ¡not ¡sustainable: ¡-‑ ¡“when ¡it ¡is ¡built ¡on ¡it ¡is ¡gone ¡forever” ¡ 7. The ¡area ¡is ¡an ¡important ¡wildlife ¡corridor ¡running ¡through ¡to ¡the ¡ Bokham ¡Common ¡SSSI ¡ 8. Woodland ¡Trust ¡have ¡raised ¡concerns ¡ “Development ¡in ¡the ¡vicinity ¡of ¡ancient ¡woods ¡may ¡cause ¡direct ¡disturbance ¡
effects ¡as ¡a ¡result ¡of: ¡modified ¡local ¡hydrological ¡regimes; ¡vibra6on; ¡noise ¡and ¡ light ¡pollu6on; ¡vehicular ¡collisions ¡with ¡wildlife; ¡external ¡ac6vity ¡visible ¡from ¡ within ¡the ¡wood; ¡an ¡increase ¡in ¡wind-‑blown ¡li(er ¡accumula6on; ¡and ¡tree ¡surgery ¡
Tawny ¡Owls ¡& ¡Grass ¡snakes ¡will ¡suffer ¡from ¡damage ¡to ¡habitat. ¡ Local ¡Deer ¡popula4on ¡will ¡again ¡be ¡impacted. ¡ Deer ¡have ¡a ¡significant ¡impact ¡on ¡ Woodland ¡ecosystem ¡funcTon. ¡ Recently ¡Great ¡ Mornshill ¡Wood ¡was ¡felled, ¡and ¡the ¡ service ¡staTon ¡was ¡built ¡at ¡Downside. ¡ This ¡has ¡had ¡a ¡detrimental ¡impact ¡on ¡ deer ¡habitat ¡and ¡further ¡incursion ¡of ¡ the ¡Green ¡Belt ¡around ¡Effingham ¡will ¡ lead ¡to ¡further ¡Loss ¡and ¡reducTon ¡of ¡ the ¡species ¡and ¡may ¡reduce ¡ biodiversity ¡of ¡woodland ¡vegetaTon ¡
Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡provides ¡a ¡crucial ¡wildlife ¡corridor ¡
increase ¡biodiversity. ¡When ¡areas ¡of ¡land ¡are ¡broken ¡up ¡ by ¡human ¡interference, ¡populaTon ¡numbers ¡become ¡ unstable ¡and ¡many ¡animal ¡and ¡plant ¡species ¡become ¡
populaTon ¡fluctuaTons ¡can ¡decrease ¡dramaTcally. ¡ Corridors ¡can ¡contribute ¡to ¡three ¡factors ¡that ¡stabilize ¡a ¡ populaTon: ¡
natural ¡resources ¡are ¡lacking ¡in ¡their ¡core ¡
more ¡safely ¡and ¡effecTvely ¡when ¡it ¡does ¡not ¡ interfere ¡with ¡human ¡development ¡barriers. ¡
neighboring ¡regions ¡so ¡that ¡geneTc ¡diversity ¡can ¡ increase ¡and ¡thus ¡have ¡a ¡posiTve ¡impact ¡on ¡the ¡
corridor ¡between ¡the ¡unhindered ¡urban ¡sprawl ¡of ¡ London ¡all ¡the ¡way ¡west ¡to ¡Lidle ¡Bookham. ¡
corridors ¡completely ¡surrounding ¡ ¡it, ¡the ¡importance ¡of ¡ maintaining ¡this ¡Wildlife ¡corridor ¡cannot ¡be ¡
The ¡impact ¡of ¡domes4c ¡Cats ¡ Tawny ¡Owls ¡& ¡Grass ¡snakes ¡will ¡suffer ¡from ¡damage ¡to ¡habitat. ¡ Local ¡Deer ¡populaTon ¡will ¡again ¡be ¡impacted. ¡ 1. In ¡1997 ¡a ¡survey ¡of ¡nearly ¡1000 ¡cats ¡living ¡in ¡618 ¡houses ¡between ¡ April ¡and ¡August ¡brought ¡home ¡14,370 ¡birds, ¡repTles ¡amphibians ¡ and ¡mammals. ¡100 ¡cats ¡would ¡bring ¡home ¡1,437 ¡kills. ¡45% ¡of ¡ household ¡have ¡cats ¡in ¡the ¡UK. ¡45 ¡cats ¡= ¡647 ¡kills ¡in ¡only ¡5 ¡months ¡ per ¡year ¡for ¡100 ¡new ¡homes. ¡ 2. The ¡influx ¡of ¡this ¡many ¡predators ¡would ¡completely ¡negate ¡any ¡ miTgaTng ¡wildlife ¡factors. ¡Berkeley ¡Homes ¡has ¡stated ¡a ¡miTgaTng ¡ buffer ¡zone ¡and ¡some ¡meadowland ¡around ¡the ¡playing ¡fields. ¡Surrey ¡ Wildlife ¡states ¡the ¡minimum ¡buffer ¡required ¡is ¡15 ¡metres ¡it ¡is ¡unclear ¡ that ¡this ¡is ¡in ¡place. ¡However ¡Cats ¡will ¡stray ¡well ¡beyond ¡15m ¡and ¡ will ¡not ¡be ¡restrained ¡by ¡standard ¡domesTc ¡ ¡fences. ¡
The ¡historic ¡sesng ¡of ¡both ¡Effingham ¡& ¡Bookham ¡would ¡be ¡destroyed ¡
dated ¡January ¡2007, ¡produced ¡by ¡Guildford ¡Borough ¡ Council, ¡the ¡historic ¡nature ¡of ¡the ¡village ¡landscape ¡ was ¡noted ¡and ¡the ¡Guidance ¡of ¡GBC ¡for ¡“Effingham ¡ Forest” ¡included ¡the ¡following: ¡
se(lement ¡which ¡fits ¡within ¡the ¡historic ¡field ¡pa(ern ¡ avoiding ¡expansion ¡of ¡se(lement ¡along ¡roads ¡(for ¡ instance ¡northwards ¡from ¡Effingham) ¡which ¡would ¡ impair ¡the ¡rural, ¡unified ¡character ¡of ¡the ¡area.” ¡and ¡
landscape ¡to ¡landowners ¡and ¡encourage ¡the ¡sensi6ve ¡ si6ng ¡of ¡any ¡new ¡necessary ¡structures ¡to ¡respect ¡ surviving ¡key ¡historic ¡landscape ¡features”. ¡ ¡ The ¡proposed ¡site ¡at ¡Effingham ¡Lodge ¡farm ¡directly ¡adjoins ¡ the ¡historic ¡ConservaTon ¡Area ¡in ¡Effingham ¡and ¡provides ¡a ¡ view ¡of ¡the ¡area ¡as ¡well ¡as ¡of ¡Manor ¡House, ¡Manor ¡Farm ¡ and ¡All ¡Saints ¡Church ¡in ¡Lidle ¡Bookham, ¡(viewed ¡from ¡ public ¡footpath ¡119a.) ¡and ¡the ¡Lidle ¡Bookham ¡ ConservaTon ¡Area. ¡ The ¡rural ¡sexng ¡of ¡these ¡early ¡buildings ¡displays ¡the ¡ historic ¡character ¡and ¡spaTal ¡qualiTes ¡of ¡both ¡sedlements, ¡ and ¡this ¡would ¡be ¡lost ¡forever, ¡as ¡would ¡the ¡exisTng ¡ character ¡of ¡Effingham ¡village. ¡ Development ¡proposed ¡would ¡be ¡to ¡the ¡considerable ¡ detriment ¡of ¡the ¡church’s ¡posiTon ¡in ¡the ¡village ¡hierarchy. ¡
St ¡Lawrence ¡church ¡would ¡be ¡surrounded ¡and ¡enclosed ¡on ¡three ¡sides. ¡
Effingham ¡Conserva4on ¡Area ¡and ¡Heritage ¡Assets ¡will ¡be ¡substan4ally ¡harmed ¡by ¡the ¡proposed ¡developments ¡
impact ¡or ¡by ¡change ¡to ¡sexng ¡
substanTal ¡public ¡benefits ¡that ¡outweigh ¡the ¡harm ¡(para. ¡8,9, ¡and ¡133). ¡Public ¡benefits ¡are ¡defined ¡under ¡NPPF ¡and ¡should ¡ consTtute ¡benefits ¡to ¡the ¡community ¡not ¡just ¡private ¡individuals ¡or ¡corporaTons. ¡
area ¡for ¡SCC ¡schools ¡planning) ¡Demand ¡is ¡already ¡fully ¡met ¡and ¡in ¡parTcular ¡for ¡HoE ¡school ¡all ¡need ¡is ¡currently ¡being ¡met ¡ within ¡the ¡defined ¡catchment ¡area ¡(1st ¡preferences) ¡
lost ¡if ¡the ¡proposal ¡progresses. ¡There ¡is ¡no ¡community ¡benefit ¡in ¡replacing ¡one ¡funcTonal ¡sports ¡hall ¡with ¡another. ¡
detrimental ¡impact ¡on ¡usage ¡and ¡funding ¡of ¡the ¡community ¡playing ¡fields ¡at ¡KGV ¡to ¡the ¡further ¡detriment ¡of ¡the ¡local ¡ community ¡and ¡the ¡loss ¡of ¡community ¡cohesion.. ¡
quanTty ¡and ¡mix ¡of ¡housing ¡proposed ¡is ¡driven ¡by ¡economic ¡necessity ¡to ¡generate ¡massive ¡funding ¡of ¡the ¡school. ¡There ¡is ¡limited ¡ affordable ¡housing ¡proposed ¡and ¡the ¡mix ¡and ¡type ¡of ¡housing ¡does ¡not ¡meet ¡those ¡needs ¡idenTfied ¡in ¡the ¡local ¡community. ¡At ¡c.300 ¡ homes ¡it ¡is ¡also ¡three ¡Tmes ¡the ¡level ¡idenTfied ¡for ¡the ¡village ¡in ¡a ¡local ¡housing ¡requirements ¡survey ¡and ¡is ¡therefore ¡inconsistent ¡with ¡ GBC ¡latest ¡planning ¡guidance ¡which ¡specifies ¡development ¡should ¡be ¡objecTvely ¡assessed. ¡
quality ¡of ¡the ¡current ¡built ¡environment ¡because ¡
‘Exploring ¡Surrey’s ¡Past, ¡from ¡Surrey ¡Heritage ¡describes ¡Effingham ¡thus ¡: ¡”The ¡historic ¡village ¡centre ¡is ¡s6ll ¡viewed ¡from ¡a ¡ distance ¡across ¡open ¡vistas, ¡and ¡therefore ¡a ¡wide ¡area ¡around ¡the ¡se(lement ¡is ¡protected ¡as ¡a ¡Conserva6on ¡Area.” ¡
three ¡sides. ¡Three ¡story ¡buildings ¡of ¡such ¡scale ¡will ¡compete ¡with ¡and ¡crowd ¡the ¡historic ¡sexngs ¡of ¡the ¡local ¡churches ¡of ¡St. ¡ Lawrence, ¡All ¡Saints ¡and ¡Our ¡Lady ¡of ¡Sorrows. ¡
St ¡Lawrence ¡church ¡yard ¡ The ¡sesng ¡of ¡individual ¡heritage ¡assets ¡will ¡be ¡substan4ally ¡impacted. ¡
adjoining ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm. ¡
the ¡new ¡school ¡building ¡from ¡the ¡approach ¡from ¡Effingham ¡on ¡ the ¡Lower ¡Road ¡
the ¡parish ¡style ¡will ¡be ¡overwhelmed ¡in ¡its ¡sexng ¡and ¡roof ¡ scape, ¡alongside ¡the ¡school ¡
agricultural ¡sexng ¡will ¡be ¡lost. ¡
ConservaTon ¡Area ¡St ¡Lawrence ¡is ¡the ¡pinnacle ¡of ¡the ¡historical ¡ hierarchy ¡of ¡the ¡village. ¡The ¡development ¡will ¡move ¡the ¡ centre ¡of ¡emphasis ¡and ¡importance ¡away ¡from ¡the ¡historical ¡ centre ¡towards ¡the ¡bulk ¡of ¡the ¡new ¡campus ¡and ¡housing. ¡
sexng ¡
Red ¡Lodge ¡(Lutyens) ¡ Our ¡Lady ¡of ¡Sorrows ¡church ¡ Church ¡St. ¡(From ¡Browns ¡Field) ¡
The ¡overall ¡impact ¡on ¡the ¡historic ¡sesng ¡of ¡the ¡village ¡will ¡be ¡substan4al ¡
1. Within ¡400m ¡of ¡the ¡sites ¡there ¡are ¡are ¡20 ¡listed ¡buildings ¡
Church ¡and ¡Grade ¡II ¡Listed ¡burial ¡vaults. ¡ ¡
2. The ¡buildings ¡currently ¡in ¡the ¡area ¡represent ¡the ¡disposiTon ¡
at ¡the ¡highest ¡point, ¡surrounded ¡by ¡codages ¡and ¡former ¡ manor ¡houses ¡in ¡the ¡appropriate ¡subordinate ¡posiTon ¡and ¡
homes ¡for ¡the ¡elderly. ¡This ¡arrangement ¡where ¡all ¡the ¡ elements ¡play ¡their ¡proper ¡role ¡in ¡creaTng ¡the ¡feeling ¡of ¡a ¡ historic ¡village ¡centre ¡will ¡be ¡disastrously ¡interrupted ¡by ¡the ¡ inserTon ¡of ¡such ¡an ¡enormous, ¡visible, ¡and ¡audible, ¡ commercial ¡enterprise ¡alongside ¡300+ ¡new ¡homes ¡with ¡all ¡ the ¡traffic ¡/ ¡addiTonal ¡demands ¡on ¡infrastructure ¡that ¡
3. As ¡well ¡as ¡the ¡Listed ¡Buildings, ¡in ¡the ¡immediate ¡vicinity ¡ there ¡are ¡also ¡over ¡20 ¡historic ¡built ¡features ¡(on ¡Lower ¡ Road, ¡Church ¡St, ¡Browns ¡Lane, ¡the ¡Street, ¡Chapel ¡Hill ¡-‑ ¡ roads ¡approaching ¡the ¡sites) ¡which ¡are ¡on ¡the ¡GBC ¡Local ¡ List ¡reflecTng ¡their ¡historic ¡origins ¡and ¡value ¡to ¡the ¡
walls, ¡which ¡are ¡unprotected ¡from ¡passing ¡traffic. ¡This ¡is ¡ relevant ¡because ¡of ¡the ¡serious ¡traffic ¡congesTon ¡issues ¡ and ¡the ¡potenTal ¡traffic ¡calming ¡soluTons ¡being ¡proposed ¡ for ¡‘The ¡Street.’ ¡Apart ¡from ¡being ¡totally ¡impracTcal ¡at ¡peak ¡ Tmes ¡the ¡proposed ¡soluTon ¡sits ¡directly ¡alongside ¡two ¡ heritage ¡assets ¡(Crossways, ¡Home ¡Farm ¡and ¡a ¡listed ¡old ¡flint ¡ wall ¡running ¡immediately ¡adjacent ¡the ¡new ¡pavement ¡) ¡ 4. Planned ¡changes ¡will ¡also ¡necessitate ¡incursion ¡into ¡the ¡ root ¡protecTon ¡areas ¡of ¡old ¡and ¡protected ¡trees ¡within ¡the ¡ ConservaTon ¡Area. ¡ Church ¡Street ¡coJages ¡(close ¡to ¡Browns ¡Field ¡site) ¡ Proposed ¡site ¡of ¡new ¡traffic ¡calming ¡system ¡; ¡The ¡Street ¡
Effingham ¡and ¡LiJle ¡Bookham ¡Conserva4on ¡Areas ¡would ¡be ¡overwhelmed, ¡and ¡Effingham ¡placed ¡with ¡an ¡unreasonable ¡level ¡of ¡development. ¡
development ¡consTtutes ¡an ¡amount ¡of ¡ development ¡that ¡is ¡excessive ¡in ¡term ¡of ¡demands ¡
Surrey ¡(one ¡of ¡the ¡largest ¡in ¡the ¡UK) ¡ within ¡the ¡sedlement ¡area ¡of ¡one ¡of ¡the ¡ smallest ¡least ¡densely ¡populated ¡villages ¡ in ¡Surrey. ¡
community ¡life ¡would ¡be ¡disrupted ¡and ¡ safety ¡put ¡at ¡ongoing ¡risk ¡
into ¡the ¡village ¡including ¡new ¡traffic ¡ management ¡systems ¡within ¡the ¡heart ¡of ¡ the ¡ConservaTon ¡Area ¡
with ¡an ¡unreasonable ¡and ¡excessive ¡demand ¡on ¡ community ¡infrastructure. ¡
The ¡threat ¡of ¡overdevelopment ¡
Heritage ¡Conserva4on ¡Assessment ¡in ¡the ¡EIA ¡screening ¡opinion ¡suggests ¡development ¡will ¡nega4vely ¡impact ¡archeological ¡poten4al ¡ ¡
hectare ¡size ¡which ¡is ¡recommended ¡for ¡archaeological ¡assessment ¡and ¡possibly ¡evaluaTon ¡under ¡ the ¡guidelines ¡set ¡out ¡in ¡policy ¡HE11 ¡of ¡the ¡Guildford ¡Borough ¡Local ¡Plan. ¡ ¡
historic ¡core ¡of ¡the ¡village ¡of ¡Effingham. ¡
impact ¡upon ¡buried ¡archaeological ¡remains ¡on ¡sites ¡two ¡and ¡three ¡but ¡that ¡the ¡previous ¡ development ¡of ¡site ¡1 ¡(Current ¡school) ¡means ¡that ¡any ¡archaeological ¡remains ¡will ¡have ¡been ¡ truncated ¡within ¡this ¡site. ¡ ¡
suggesTon ¡that ¡previous ¡development ¡will ¡have ¡removed ¡all ¡archaeological ¡potenTal ¡from ¡site ¡one ¡ as ¡much ¡of ¡this ¡site ¡is ¡currently ¡playing ¡fields ¡which ¡may ¡have ¡preserved ¡archaeological ¡remains ¡ beneath ¡them. ¡
all ¡three ¡proposed ¡sites ¡and ¡I ¡would ¡expect ¡a ¡planning ¡applicaTon ¡to ¡be ¡supported ¡by ¡a ¡detailed ¡ assessment ¡of ¡archaeological ¡potenTal ¡as ¡required ¡by ¡the ¡NPPF. ¡ ¡ _______________________________________________________________________________ ¡
EIA ¡screening ¡opinion ¡Heritage ¡ConservaTon ¡30/12/13 ¡
The ¡impact ¡on ¡roads ¡and ¡transports ¡does ¡not ¡cons4tute ¡sustainable ¡development ¡
1. Guildford ¡area ¡is ¡already ¡the ¡most ¡congested ¡area ¡within ¡Surrey. ¡Effingham ¡is ¡a ¡poorly ¡served ¡by ¡public ¡ transport ¡and ¡increasing ¡traffic ¡flow ¡in ¡this ¡area ¡of ¡Guildford ¡will ¡be ¡highly ¡detrimental ¡to ¡both ¡CO2 ¡ emissions ¡and ¡travel ¡Tme ¡efficiencies. ¡ 2. CO2 ¡emissions ¡from ¡transport ¡in ¡Surrey ¡totalled ¡2,029 ¡ ¡tonnes ¡per ¡capita ¡in ¡20088. ¡This ¡is ¡higher ¡than ¡ the ¡surrounding ¡South ¡East ¡average ¡of ¡1.7 ¡tonnes ¡and ¡the ¡UK ¡average ¡of ¡1.6 ¡tonnes ¡per ¡capita. ¡Guildford ¡ has ¡the ¡highest ¡levels ¡of ¡emissions ¡per ¡capita ¡(i.e. ¡borough ¡resident) ¡of ¡all ¡Surrey ¡districts. ¡ 3. The ¡Guildford ¡economy ¡is ¡already ¡heavily ¡reliant ¡on ¡staff ¡travelling ¡into ¡the ¡Borough ¡and ¡over ¡half ¡of ¡ work ¡placed ¡based ¡jobs ¡are ¡concentrated ¡in ¡three ¡wards ¡within ¡the ¡Guildford ¡urban ¡area. ¡ ¡ 4. CongesTon ¡is ¡a ¡key ¡constraint ¡upon ¡the ¡local ¡and ¡sub ¡regional ¡economy, ¡demonstrated ¡by ¡the ¡fact ¡that ¡ 46% ¡of ¡firms ¡that ¡were ¡considering ¡relocaTng ¡out ¡of ¡the ¡Borough ¡cited ¡traffic ¡congesTon ¡as ¡the ¡most ¡ important ¡factors ¡in ¡their ¡consideraTons. ¡ ¡ 5. This ¡was ¡further ¡illustrated ¡by ¡a ¡study, ¡which ¡invesTgated ¡the ¡potenTal ¡impact ¡of ¡the ¡South ¡East ¡Plan ¡ levels ¡of ¡development. ¡This ¡indicated ¡that ¡congesTon ¡would ¡rise ¡to ¡unacceptable ¡levels ¡unless ¡ miTgaTon ¡measures ¡were ¡applied. ¡ 6. Car ¡ownership ¡is ¡high ¡in ¡Guildford ¡Borough ¡Area, ¡with ¡45% ¡of ¡households ¡owning ¡two ¡or ¡more ¡cars, ¡ compared ¡with ¡the ¡South ¡East ¡average ¡of ¡38%. ¡Higher ¡than ¡average ¡levels ¡of ¡car ¡use ¡and ¡ownership ¡are ¡ reflected ¡in ¡the ¡town’s ¡road ¡transport ¡energy ¡consumpTon, ¡which ¡totalled ¡124 ¡thousand ¡of ¡tonnes ¡in ¡
South ¡East. ¡
Source: ¡Surrey ¡Travel ¡Smart ¡bid ¡document ¡SCC ¡ 3/6/2011 ¡ ¡
CongesTon ¡in ¡ ¡rural ¡areas ¡more ¡poorly ¡served ¡by ¡Public ¡Transport ¡will ¡be ¡higher. ¡This ¡development ¡will ¡ result ¡in ¡an ¡esTmated ¡increase ¡of ¡600+ ¡cars ¡in ¡the ¡village, ¡most ¡of ¡which ¡will ¡make ¡daily ¡work ¡journeys ¡
generate ¡a ¡substanTal ¡increment ¡of ¡addiTonal ¡journeys ¡into ¡the ¡village, ¡creaTng ¡congesTon ¡on ¡already ¡
The ¡impact ¡on ¡roads ¡and ¡transport ¡does ¡not ¡cons4tute ¡sustainable ¡development ¡
The ¡mini ¡roundabout ¡system ¡at ¡Lower ¡Road ¡– ¡a ¡key ¡focal ¡point ¡for ¡traffic ¡
The ¡junc4on ¡of ¡Lower ¡Road, ¡Effingham ¡Common ¡Road ¡and ¡The ¡Street ¡
1. The ¡juncTon ¡leading ¡from ¡Lower ¡Road ¡to ¡The ¡ Effingham ¡Common ¡Road ¡is ¡dangerous ¡for ¡ pedestrians, ¡footpaths ¡are ¡in ¡arrow ¡or ¡non ¡existent ¡ 2. There ¡is ¡no ¡direct ¡pedestrian ¡access ¡from ¡The ¡ Effingham ¡Common ¡Road ¡to ¡the ¡centre ¡of ¡the ¡village ¡ leaving ¡pedestrians ¡sharing ¡the ¡road ¡with ¡cars. ¡ 3. An ¡addiTonal ¡300 ¡homes ¡would ¡generate ¡c. ¡450+ ¡ cars, ¡most ¡of ¡which ¡would ¡be ¡making ¡journeys ¡along ¡ The ¡Effingham ¡ ¡Common ¡Road ¡towards ¡the ¡train ¡ staTon ¡at ¡peak ¡hours ¡and ¡would ¡have ¡to ¡cross ¡this ¡ juncTon ¡to ¡reach ¡the ¡staTon. ¡This ¡is ¡corroborated ¡by ¡ a ¡recent ¡parish ¡survey ¡which ¡indicated ¡over ¡90% ¡of ¡ residents ¡currently ¡use ¡the ¡staTon ¡for ¡commuTng ¡/ ¡ school ¡journeys. ¡ 4. The ¡developments ¡and ¡the ¡demands ¡of ¡an ¡enlarged ¡ school ¡will ¡place ¡a ¡significant ¡increase ¡on ¡parking ¡ within ¡the ¡village ¡-‑ ¡a ¡key ¡issue ¡already ¡within ¡the ¡
that ¡around ¡365 ¡addiTonal ¡pupils ¡from ¡outside ¡the ¡ area ¡will ¡commute ¡in ¡to ¡the ¡village. ¡Effingham ¡could ¡ see ¡an ¡increase ¡in ¡the ¡region ¡of ¡800+ ¡cars ¡trying ¡to ¡ access ¡the ¡Effingham ¡Common ¡Road. ¡The ¡new ¡school ¡ entrance ¡is ¡proposed ¡as ¡Effingham ¡Common ¡Road. ¡ This ¡will ¡exacerbate ¡the ¡issue. ¡ 5. In ¡addiTon ¡if ¡the ¡catchment ¡area ¡is ¡again ¡expanded ¡ more ¡traffic ¡would ¡be ¡entering ¡the ¡village ¡along ¡the ¡ already ¡over ¡congested ¡Effingham ¡Common ¡Road. ¡ 6. Public ¡transport ¡is ¡limited ¡-‑ ¡1 ¡bus ¡service ¡per ¡hour ¡at ¡ peak ¡hours. ¡Buses ¡find ¡it ¡difficult ¡to ¡pass ¡on ¡the ¡ narrow ¡street. ¡A ¡traffic ¡calming ¡soluTon ¡for ¡The ¡ Street’, ¡would ¡be ¡a ¡hazard ¡with ¡buses ¡and ¡larger ¡
7. There ¡are ¡no ¡cycle ¡ways ¡through ¡the ¡village ¡and ¡none ¡ have ¡been ¡proposed ¡in ¡this ¡development ¡plan. ¡ 8. The ¡impact ¡of ¡construcTon ¡traffic ¡should ¡also ¡be ¡
Common ¡Road ¡and ¡The ¡Street ¡would ¡mean ¡all ¡heavy ¡ vehicles ¡would ¡need ¡to ¡access ¡the ¡site ¡via ¡Lower ¡ Road ¡and ¡likely ¡cut ¡through ¡residenTal ¡roads ¡from ¡ the ¡A246. ¡Manor ¡House ¡Lane ¡and ¡Rectory ¡Lane ¡ would ¡be ¡badly ¡effected. ¡
Access ¡to ¡shops ¡and ¡services ¡already ¡limited ¡from ¡Northern ¡seJlement ¡area. ¡
1. Historically ¡the ¡centre ¡of ¡Effingham ¡has ¡access ¡to ¡local ¡ shops ¡limited ¡by ¡the ¡presence ¡of ¡listed ¡buildings ¡in ¡the ¡ ConservaTon ¡Area, ¡restricTng ¡pedestrian ¡pathways ¡ 2. There ¡is ¡no ¡footpath ¡on ¡either ¡side ¡of ¡the ¡road ¡on ¡the ¡ primary ¡approach ¡to ¡the ¡shops ¡from ¡the ¡northern ¡end ¡
3. Housing ¡proposed ¡for ¡the ¡Effingham ¡Lodge ¡farm ¡would ¡ no ¡be ¡able ¡to ¡access ¡the ¡shops ¡safely ¡directly. ¡ 4. There ¡is ¡no ¡obvious ¡road ¡safety ¡soluTon ¡to ¡this ¡long ¡ established ¡‘pinch ¡point’ ¡on ¡The ¡Street, ¡which ¡suggests ¡ development ¡at ¡the ¡northern ¡end ¡of ¡the ¡village ¡should ¡ be ¡more ¡limited ¡in ¡scope. ¡ 5. A ¡traffic ¡calming ¡system ¡here ¡would ¡be ¡impracTcal ¡for ¡ large ¡vehicles ¡and ¡dangerous ¡to ¡pedestrians. ¡It ¡would ¡ effecTvely ¡create ¡a ¡chicane ¡and ¡when ¡combined ¡with ¡ the ¡high ¡level ¡of ¡parking ¡along ¡this ¡area ¡of ¡the ¡The ¡ Street ¡would ¡not ¡improve ¡safety ¡and ¡may ¡be ¡ impassible ¡for ¡wheelchairs ¡and ¡pushchairs. ¡
The ¡‘pinch ¡point’ ¡at ¡the ¡Street ¡
The ¡overwhelming ¡conclusion ¡must ¡be ¡that ¡both ¡Lower ¡Road ¡sites ¡are ¡inappropriate ¡for ¡substan4al ¡development ¡
The ¡Lower ¡Road ¡sites ¡in ¡parTcular ¡do ¡not ¡represent ¡sustainable ¡development ¡because ¡
new ¡homes ¡accessing ¡the ¡village ¡from ¡the ¡Northern ¡sedlement ¡areas ¡and ¡40 ¡addiTonal ¡ homes ¡at ¡Browns ¡Field. ¡
not ¡consistent ¡with ¡sustainable ¡development ¡and ¡will ¡exacerbate ¡one ¡of ¡the ¡most ¡congested ¡ road ¡areas ¡in ¡Europe ¡let ¡alone ¡the ¡South ¡East ¡including ¡the ¡M25/A3 ¡juncTon ¡
concern ¡by ¡the ¡uTlity ¡providers. ¡
rainfall ¡run ¡off. ¡
congesTon ¡at ¡peak ¡Tmes. ¡
Belt ¡land ¡that ¡will ¡be ¡lost ¡for ¡ever. ¡
village ¡sexng. ¡It ¡will ¡double ¡the ¡sedlement ¡area ¡making ¡the ¡village ¡a ¡dormitory ¡for ¡the ¡ school ¡campus ¡for ¡2000+ ¡pupils ¡and ¡all ¡the ¡faculty ¡buildings ¡of ¡the ¡Howard ¡Partnership ¡
that ¡it ¡will ¡become ¡suburban. ¡
Proposed ¡development ¡is ¡not ¡consistent ¡with ¡Housing ¡Requirements ¡Survey ¡ ¡by ¡Effingham ¡Parish ¡Council ¡of ¡local ¡community ¡needs ¡
In ¡a ¡survey ¡conducted ¡by ¡Effingham ¡Parish ¡Council ¡in ¡November ¡2013 ¡the ¡community ¡highlighted ¡a ¡number ¡of ¡needs. ¡
provision ¡as ¡a ¡major ¡concern. ¡
the ¡next ¡15 ¡years ¡
for ¡family ¡housing ¡and ¡this ¡would ¡most ¡likely ¡be ¡met ¡by ¡facilitaTng ¡downsizing ¡to ¡free ¡up ¡exiTng ¡and ¡under ¡uTlised ¡family ¡ housing ¡stock. ¡ ¡
than ¡average ¡level ¡of ¡family ¡housing ¡compared ¡to ¡the ¡rest ¡of ¡Surrey. ¡Greatest ¡demand ¡is ¡for ¡smaller ¡reTrement ¡properTes ¡ and ¡sheltered ¡housing ¡to ¡meet ¡the ¡needs ¡of ¡older ¡residents ¡wishing ¡to ¡downsize. ¡ ¡ Based ¡on ¡this ¡assessment ¡the ¡proposals ¡put ¡forward ¡for ¡299 ¡family ¡homes ¡with ¡low ¡percentage ¡of ¡affordable ¡housing ¡is ¡unlikely ¡ to ¡meet ¡the ¡needs ¡of ¡the ¡local ¡community ¡and ¡could ¡therefore ¡not ¡support ¡a ¡proposal ¡based ¡on ¡‘ExcepTonal ¡Requirements.’ ¡
Effingham ¡Residents ¡Associa4on ¡Survey ¡Indicates ¡overwhelming ¡disagreement ¡with ¡the ¡proposals ¡
Following ¡drop-‑in ¡sessions ¡for ¡Effingham ¡residents ¡by ¡Guildford ¡Borough ¡Council ¡on ¡the ¡Dra| ¡Local ¡Plan ¡and ¡Berkeley ¡Homes ¡on ¡its ¡ proposed ¡planning ¡applicaTon, ¡in ¡July ¡2014 ¡Effingham ¡Residents ¡AssociaTon ¡(EFFRA) ¡circulated ¡a ¡quesTonnaire ¡to ¡all ¡approximately ¡1,000 ¡ Effingham ¡households ¡to ¡discover ¡their ¡views. ¡ ¡350 ¡responses ¡were ¡received ¡indicaTng ¡close ¡unanimity ¡of ¡views ¡on ¡the ¡issues ¡by ¡residents: ¡
to ¡demolish ¡the ¡Howard ¡of ¡Effingham ¡School ¡buildings ¡and ¡rebuild ¡it ¡on ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡ ¡funded ¡by ¡enabling ¡development ¡
Residents ¡clearly ¡expressed ¡in ¡this ¡survey ¡their ¡opposiTon ¡to ¡the ¡planning ¡applicaTon ¡now ¡submided ¡by ¡the ¡Berkeley ¡Homes ¡Joint ¡Venture ¡ with ¡the ¡Howard ¡School ¡and ¡to ¡any ¡change ¡in ¡the ¡Green ¡Belt ¡in ¡Effingham. ¡ ¡Full ¡details ¡are ¡included ¡at ¡Appendix… ¡
Effingham ¡Residents ¡Society ¡indicates ¡overwhelming ¡disagreement ¡with ¡the ¡proposals. ¡
Survey ¡-‑ ¡ ¡
need ¡to ¡inset ¡ ¡
demolish ¡its ¡exisTng ¡site ¡and ¡relocate ¡to ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm, ¡
Effingham ¡Common, ¡an ¡idea ¡which ¡has ¡been ¡raised ¡in ¡order ¡to ¡facilitate ¡ development ¡in ¡the ¡local ¡area ¡as ¡a ¡safeguard ¡to ¡the ¡Thames ¡Basin ¡Heath ¡SPI ¡
is ¡neither ¡any ¡apparent ¡need ¡nor ¡desire ¡to ¡support ¡the ¡development ¡proposals ¡ that ¡would ¡jusTfy ¡the ¡immense ¡harm ¡to ¡the ¡established ¡Green ¡Belt. ¡
Proposals ¡do ¡not ¡reflect ¡community ¡needs ¡and ¡aspira4ons ¡
The ¡overwhelming ¡majority ¡of ¡Effingham ¡residents ¡do ¡not ¡support ¡the ¡development ¡proposals ¡on ¡the ¡grounds ¡that ¡
infrastructure ¡and ¡services. ¡
traffic ¡and ¡parking ¡concerns ¡in ¡a ¡recent ¡Parish ¡survey ¡for ¡the ¡emerging ¡Neighbourhood ¡Plan. ¡
The ¡overwhelming ¡conclusion ¡must ¡be ¡that ¡the ¡applica4on ¡should ¡be ¡rejected ¡as ¡inappropriate ¡and ¡failing ¡to ¡meet ¡condi4ons ¡for ¡Excep4onal ¡Circumstances. ¡ Requirement ¡for ¡‘Excep4onal ¡Circumstances’ ¡ NPPF ¡states ¡that ¡development ¡on ¡Green ¡Belt ¡land ¡can ¡only ¡occur ¡under ¡‘ExcepTonal ¡circumstances.’ ¡ “The ¡Framework ¡(the ¡NPPF) ¡makes ¡clear ¡that ¡a ¡Green ¡Belt ¡boundary ¡may ¡be ¡altered ¡only ¡in ¡excep8onal ¡circumstances ¡and ¡reiterates ¡the ¡importance ¡and ¡ permanence ¡of ¡the ¡Green ¡Belt.” ¡ Nick ¡Boles ¡MP ¡reinforced ¡this ¡issue ¡when ¡he ¡wrote ¡recently ¡to ¡Local ¡councils; ¡ “The ¡special ¡role ¡of ¡the ¡Green ¡Belt ¡is ¡also ¡recognised ¡in ¡the ¡framing ¡of ¡the ¡presump6on ¡in ¡favour ¡of ¡sustainable ¡development, ¡which ¡sets ¡out ¡that ¡the ¡authori6es ¡ should ¡meet ¡objec8vely ¡assessed ¡needs ¡unless ¡specific ¡policies ¡in ¡the ¡Framework ¡indicate ¡development ¡should ¡be ¡restricted. ¡Crucially, ¡Green ¡Belt ¡is ¡iden6fied ¡as ¡one ¡ such ¡policy.” ¡ ¡ It ¡is ¡recommended ¡that ¡the ¡Planning ¡ApplicaTon ¡be ¡rejected ¡on ¡the ¡basis ¡that ¡ 1. Fundamentally, ¡it ¡is ¡not ¡consistent ¡with ¡the ¡above ¡stated ¡guidance ¡and ¡policy ¡within ¡the ¡NPPF ¡or ¡NPPG ¡from ¡the ¡DCLG. ¡ 2. All ¡three ¡sites ¡are ¡undeveloped ¡Green ¡Belt ¡land, ¡fully ¡meeTng ¡the ¡purposes ¡of ¡the ¡Green ¡Belt ¡as ¡specified ¡within ¡the ¡NPPF ¡and ¡loss ¡would ¡represent ¡a ¡ substanTal ¡harm ¡to ¡the ¡Green ¡Belt ¡in ¡this ¡part ¡of ¡Surrey. ¡BH ¡are ¡disingenuous ¡in ¡their ¡claim ¡that ¡Effingham ¡Lodge ¡Farm ¡is ¡ ¡a ¡brownfield ¡site. ¡It ¡is ¡clear ¡from ¡ exisTng ¡GBC ¡documentaTon ¡that ¡the ¡site ¡is ¡for ¡horTcultural ¡use ¡with ¡temporary ¡structures ¡and ¡not ¡suitable ¡for ¡planning ¡permission. ¡ 3. The ¡sites ¡proposed ¡in ¡terms ¡of ¡scale ¡and ¡nature ¡do ¡not ¡meet ¡any ¡of ¡the ¡condiTons ¡set ¡out ¡within ¡condiTons ¡expected ¡to ¡be ¡met ¡under ¡‘ExcepTonal ¡ Circumstances’ ¡and ¡are ¡in ¡no ¡way ¡limited, ¡nor ¡do ¡they ¡address ¡objecTvely ¡assessed ¡needs. ¡The ¡local ¡community ¡need ¡is ¡more ¡limited ¡and ¡of ¡a ¡very ¡different ¡ mix ¡of ¡housing. ¡ 4. The ¡needs ¡of ¡the ¡school ¡are ¡not ¡excepTonal; ¡this ¡is ¡an ¡outstanding ¡school ¡in ¡standard ¡state ¡of ¡repair ¡with ¡opTons ¡to ¡refurbish ¡and ¡relocate ¡faculty ¡buildings ¡ that ¡have ¡not ¡been ¡fully ¡explored. ¡By ¡its ¡own ¡assessment ¡ ¡it ¡has ¡more ¡than ¡adequate ¡provisions ¡in ¡terms ¡of ¡playing ¡fields ¡and ¡buildings ¡and ¡currently ¡ integrates ¡well ¡with ¡the ¡local ¡community ¡faciliTes ¡which ¡will ¡be ¡at ¡risk ¡if ¡the ¡new ¡build ¡goes ¡ahead. ¡ 5. Health ¡and ¡safety ¡for ¡children ¡on ¡sites ¡in ¡a ¡semi ¡rural ¡area ¡with ¡one ¡of ¡the ¡lowest ¡crime ¡rates ¡in ¡the ¡country ¡is ¡not ¡enough ¡to ¡support ¡a ¡claim ¡for ¡special ¡
6. The ¡need ¡for ¡parental ¡choice ¡is ¡not ¡proven. ¡The ¡current ¡school ¡meets ¡all ¡exisTng ¡demand ¡within ¡catchment ¡and ¡o|en ¡beyond, ¡and ¡the ¡inconvenience ¡to ¡the ¡ broader ¡community ¡and ¡harm ¡to ¡Green ¡Belt ¡is ¡not ¡jusTfied ¡to ¡provide ¡addiTonal ¡choice ¡to ¡a ¡small ¡number ¡of ¡parents ¡well ¡beyond ¡the ¡exisTng ¡catchment ¡
7. The ¡argument ¡for ¡increased ¡provision ¡has ¡not ¡been ¡proven ¡on ¡the ¡basis ¡of ¡need ¡for ¡secondary ¡places. ¡The ¡needs ¡exist ¡outside ¡this ¡area ¡of ¡Surrey ¡and ¡ addiTonal ¡provision ¡(and ¡choice) ¡is ¡already ¡planned ¡with ¡two ¡new ¡free ¡schools ¡and ¡extension ¡of ¡places ¡at ¡Cobham. ¡There ¡is ¡potenTal ¡to ¡extend ¡the ¡other ¡two ¡ major ¡secondary ¡schools ¡(Therfield ¡and ¡Ashcombe)in ¡a ¡more ¡sustainable ¡manner ¡than ¡is ¡possible ¡by ¡extending ¡within ¡Effingham. ¡ 8. The ¡village ¡does ¡not ¡have ¡the ¡infrastructure ¡to ¡sustain ¡a ¡development ¡of ¡this ¡scale ¡and ¡nature. ¡Roads, ¡resources ¡and ¡services ¡are ¡inherently ¡limited. ¡ 9. The ¡harm ¡to ¡the ¡Green ¡Belt, ¡the ¡enormous ¡impact ¡on ¡the ¡character ¡and ¡historic ¡sexng ¡of ¡the ¡village ¡and ¡the ¡community ¡is ¡not ¡jusTfied ¡by ¡the ¡potenTal ¡ benefit ¡of ¡a ¡new ¡school ¡and ¡the ¡six ¡years ¡of ¡inconvenience ¡and ¡risk ¡to ¡public ¡safety ¡that ¡it ¡would ¡take ¡to ¡build ¡it. ¡ 10. The ¡proposals ¡do ¡not ¡address ¡the ¡already ¡idenTfied ¡community ¡needs ¡for ¡housing ¡in ¡scale, ¡mix ¡or ¡affordability. ¡ 11. The ¡proposal ¡completely ¡ignores ¡increased ¡capacity ¡for ¡secondary ¡school ¡places ¡that ¡is ¡planned ¡to ¡come ¡on ¡stream ¡in ¡September ¡2015, ¡which ¡is ¡before ¡the ¡ proposed ¡build ¡even ¡starts. ¡The ¡two ¡new ¡Free ¡Schools ¡planned ¡for ¡this ¡area ¡have ¡already ¡secured ¡government ¡funding, ¡and ¡require ¡no ¡enabling ¡funding ¡with ¡ its ¡concurrent ¡impact ¡on ¡loss ¡of ¡Green ¡Belt ¡permanence ¡and ¡character. ¡
Sources ¡and ¡resources ¡used ¡in ¡the ¡development ¡of ¡this ¡document ¡
This ¡document ¡has ¡made ¡use ¡of ¡the ¡following ¡sources ¡
The ¡research ¡evidence ¡base ¡has ¡been ¡compiled ¡by ¡residents ¡and ¡experts ¡living ¡in ¡and ¡around ¡Effingham ¡including ¡
The ¡work ¡was ¡carried ¡out ¡in ¡parallel ¡with ¡an ¡engagement ¡process ¡with ¡The ¡Howard ¡of ¡Effingham ¡School ¡and ¡Berkeley ¡Homes. ¡ ¡