Development 101: The Perfect World Well-cra;ed plans - - PowerPoint PPT Presentation

Development ¡101: ¡ ¡“The ¡Perfect ¡World” ¡

• Well-­‑cra;ed ¡plans ¡and ¡zoning ¡in ¡place ¡
• Growing ¡economy: ¡ ¡supply ¡& ¡demand ¡in ¡balance ¡ ¡ ¡
• AcGve ¡development ¡underway ¡of ¡office, ¡ ¡

¡industrial, ¡mulG-­‑family ¡(market ¡rate ¡and ¡ ¡ ¡affordable), ¡retail, ¡hotels, ¡etc. ¡ ¡ ¡

• Private ¡sector ¡financing ¡readily ¡available ¡for ¡ ¡

¡good ¡deals ¡ ¡ ¡

• Public ¡infrastructure ¡(roads, ¡bridges, ¡streetscapes, ¡uGliGes, ¡etc) ¡ ¡

¡funded ¡and ¡well ¡maintained ¡

• Growing ¡tax ¡base, ¡equitable ¡growth ¡across ¡ ¡

¡the ¡jurisdicGon ¡

• Obsolete ¡properGes ¡proacGvely ¡reposiGoned ¡ ¡

¡for ¡new ¡uses ¡

• No ¡major ¡economic ¡barriers ¡to ¡development, ¡ ¡

¡e.g. ¡environmental ¡contaminaGon ¡ ¡

• OpportuniGes ¡to ¡earn ¡appropriate ¡risk-­‑adjusted ¡ ¡

¡ ¡rates ¡of ¡return ¡

1 ¡

PROMOTING ¡REDEVELOPMENT: ¡ ¡ARE ¡YOU ¡‘READY’? ¡

Establishing ¡ ¡Overarching ¡Goals ¡ ¡ ¡ ¡ § Lead ¡with ¡the ¡economic ¡development ¡plan ¡ § Incorporate ¡current ¡redevelopment ¡plan(s) ¡ and ¡ overlay ¡ plans ¡ and ¡ master ¡ plans ¡ e.g. ¡ transit-­‑oriented ¡ development ¡ focus, ¡ downtown ¡ redevelopment, ¡ industrial ¡ parks ¡and ¡job ¡growth ¡ § Economic ¡ development ¡ tools ¡ and ¡ incenGves ¡ § PoliGcal ¡and ¡community ¡support ¡and ¡legal ¡ underpinnings ¡in ¡place ¡

2 ¡

§ The ¡ Team: ¡ ¡ Internal ¡ redevelopment ¡ staff ¡ with ¡ specialized ¡ knowledge ¡ relevant ¡ to ¡ P3, ¡ urban ¡ planning, ¡ real ¡ estate ¡ ¡ development ¡ and ¡ finance. ¡ ¡ Supplemented ¡ with ¡ external ¡ consultant ¡ resources ¡(aborneys, ¡bankers, ¡advisers, ¡planners, ¡etc.) ¡

PUBLIC ¡INCENTIVES ¡& ¡TOOLS ¡

Public ¡Incen+ves ¡& ¡Tools ¡may ¡assist ¡with ¡Extraordinary/Prohibi+ve ¡Costs ¡of ¡

Development ¡ ¡

§ Blight ¡EliminaGon ¡

• Repair/removal ¡of ¡obsolete ¡or ¡ ¡

¡dilapidated ¡ ¡structures ¡ ¡ § Environmental ¡Clean-­‑Up ¡ § AdapGve ¡Reuse ¡ ¡ ¡ ¡ § Site ¡Assemblage ¡ § Public ¡Infrastructure ¡costs ¡ ¡

§ After ¡

Before

3 ¡

BACKGROUND: ¡ ¡WHAT ¡IS ¡A ¡TAD? ¡

4 ¡

• Tax ¡AllocaGon ¡Districts: ¡ ¡One ¡of ¡the ¡State’s ¡most ¡important ¡economic ¡incenGve ¡

tools ¡ ¡

• A ¡public ¡financing ¡method ¡which ¡has ¡been ¡used ¡to ¡encourage ¡redevelopment ¡and ¡

community ¡improvement ¡projects ¡in ¡the ¡United ¡States ¡for ¡50+ ¡years ¡

• Also ¡known ¡as ¡Tax ¡Increment ¡Financing ¡(TIF), ¡used ¡to ¡publicly ¡finance ¡certain ¡

redevelopment ¡acGviGes ¡in ¡qualifying ¡or ¡socially ¡depressed ¡areas ¡

• Creates ¡incenGve ¡for ¡development ¡that ¡would ¡otherwise ¡not ¡occur ¡
• TAD ¡creaGon ¡and ¡implementaGon ¡governed ¡by ¡O.C.G.A. ¡SecGon ¡36-­‑44-­‑1, ¡et ¡seq. ¡

(the ¡“Redevelopment ¡Powers ¡Law”) ¡

• Locally, ¡TAD ¡creaGon ¡results ¡from ¡legislaGon ¡passed ¡by ¡an ¡iniGaGng ¡jurisdicGon, ¡

which ¡may ¡seek ¡parGcipaGon ¡from ¡overlapping ¡jurisdicGons ¡

• The ¡tax ¡base ¡within ¡a ¡specified ¡geographical ¡area ¡is ¡cerGfied ¡by ¡the ¡State ¡as ¡of ¡the ¡

effecGve ¡date ¡of ¡the ¡TAD ¡creaGon ¡ ¡ ¡

4 ¡

THE ¡MECHANICS: ¡ ¡USING ¡TAX ¡INCREMENT ¡TO ¡FUND ¡REDEVELOPMENT ¡ ¡

2038 ¡ 2013 ¡

5 ¡

BACKGROUND: ¡ ¡HOW ¡CAN ¡TADS ¡ASSIST? ¡

• TADs ¡can ¡abract ¡private ¡investment ¡which ¡results ¡in ¡increased ¡

development, ¡new ¡jobs, ¡reduced ¡crime ¡and ¡greater ¡economic ¡vitality ¡

• New ¡development ¡within ¡the ¡TAD ¡increases ¡property ¡values ¡and ¡thereby ¡

increases ¡tax ¡revenue ¡

• TADs ¡can ¡jumpstart ¡redevelopment ¡acGvity. ¡ ¡A ¡financing ¡method ¡that ¡

moneGzes ¡future ¡gains ¡in ¡property ¡taxes ¡to ¡pay ¡for ¡current ¡improvements ¡ and ¡qualified ¡redevelopment ¡costs. ¡ ¡ ¡

• Funding ¡may ¡be ¡generated ¡early ¡(bonds) ¡or ¡over ¡the ¡project’s ¡life ¡(pay-­‑go) ¡
• TADs ¡can ¡provide ¡criGcal ¡“but ¡for” ¡funding ¡ ¡ ¡

6 ¡

OPERATING ¡A ¡TAD: ¡ ¡PRIORITIES ¡& ¡RESOURCES ¡

§ Lead ¡with ¡the ¡jurisdicGon’s ¡economic ¡development ¡plan, ¡ ¡ ¡incorporate ¡current ¡redevelopment ¡plan(s), ¡ ¡ ¡overlay ¡plans ¡and ¡master ¡plans ¡ § What ¡level ¡of ¡resources ¡does ¡your ¡community ¡need? ¡

• Project-­‑specific ¡ ¡TADs ¡ ¡
• District-­‑wide ¡ ¡TADs ¡ ¡

§ Develop ¡policies ¡& ¡guidelines ¡ § Staffing: ¡ ¡internal ¡and/or ¡external ¡ ¡

7 ¡

Before ¡ A=er ¡

OPERATING ¡A ¡TAD: ¡WHO ¡DOES ¡THE ¡WORK? ¡ ¡ ¡

Redevelopment ¡agency: ¡ ¡ ¡ § Role ¡may ¡be ¡retained ¡by ¡local ¡government ¡body, ¡e.g. ¡city ¡or ¡county ¡ ¡ ¡ ¡ ¡or ¡ ¡ ¡ § Redevelopment ¡powers ¡may ¡be ¡delegated ¡to ¡a ¡redevelopment ¡agency, ¡subject ¡to ¡limitaGons. ¡ ¡ ¡ ¡ Advantages ¡ of ¡ a ¡ separate ¡ redevelopment ¡ agency: ¡ ¡ Concentrated ¡ staff ¡ acGvity, ¡ with ¡ ¡ specialized ¡ knowledge ¡ and ¡ experience ¡ in ¡ implemenGng ¡ public-­‑private-­‑partnerships. ¡ ¡ Project ¡management, ¡real ¡estate ¡development ¡and ¡finance ¡skills ¡are ¡key ¡ § 360 ¡Degree ¡focus ¡on ¡all ¡redevelopment ¡acGviGes ¡from ¡start ¡through ¡compleGon ¡ § Ongoing ¡tracking ¡of ¡performance ¡metrics ¡ § Other ¡team ¡members ¡and ¡resources: ¡ ¡Urban ¡planners, ¡Aborneys, ¡Financial ¡advisors, ¡Bankers, ¡ Consultants, ¡Private ¡developers ¡

8 ¡

WHEN ¡SHOULD ¡A ¡MUNICIPALITY ¡USE ¡TAD? ¡

• Common ¡Factors ¡in ¡Deciding ¡Whether ¡to ¡Use ¡TAD: ¡

– Length ¡of ¡Gme ¡an ¡area ¡has ¡gone ¡undeveloped ¡ – Previous ¡failed ¡redevelopment ¡efforts ¡ – Private ¡developer’s ¡ability ¡to ¡finance ¡enGre ¡project ¡– ¡Or ¡Not….. ¡

¡

9 ¡

TADS: ¡ ¡IDEAL ¡USES ¡

• Finance ¡Infrastructure ¡
• Encourage ¡Private ¡Development ¡
• Eliminate ¡Blight ¡
• Environmental ¡Issues ¡
• AdapGve ¡Reuse ¡
• Part ¡of ¡an ¡Economic ¡Development ¡Strategy ¡

¡ ¡

¡

10 ¡

BRIDGING ¡THE ¡FINANCIAL ¡GAP ¡WITH ¡TAD/TIF ¡

Marketplace ¡consideraGons: ¡ ¡ ¡Is ¡it ¡worth ¡the ¡developer’s ¡while ¡to ¡undertake ¡ the ¡project? ¡

11 ¡

EXAMPLE: ¡ ¡PEACH ¡STATE ¡VILLAGE ¡REDEVELOPMENT ¡PROJECT ¡

How ¡do ¡we ¡fund ¡the ¡gap? ¡ *Includes ¡ extraordinary ¡ costs ¡ of ¡ development, ¡ e.g. ¡ remediaGon ¡ of ¡ blight, ¡ that ¡ are ¡TIF-­‑eligible ¡ Project ¡Budget: ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡$ ¡32,882,900* ¡ Annual ¡NOI: ¡ $2,219,600 ¡ ¡ Cash ¡on ¡Cost ¡Return: ¡ 6.75% ¡ NEED ¡RETURN ¡OF: ¡ ¡ ¡ 9.00% ¡ Financial ¡Gap: ¡ ¡ $8,342,900 ¡ ¡

12 ¡

FUNDING ¡THE ¡GAP ¡

§ Infusion ¡of ¡public ¡capital ¡into ¡the ¡project ¡ § ReducGon ¡of ¡overall ¡project ¡costs ¡

13 ¡

LOCAL ¡TAD ¡PROJECTS ¡AND ¡FINANCINGS ¡

City ¡of ¡Atlanta ¡– ¡Atlanta ¡Development ¡Authority ¡(“Invest ¡Atlanta”) ¡

• Westside ¡Tax ¡AllocaGon ¡District ¡

¡ ¡ – 2001 ¡Bond ¡Issue: ¡$14.9 ¡million ¡ ¡ – 2005 ¡Bond ¡Issue: ¡ ¡$82.6 ¡million ¡ – 2008 ¡Bond ¡Issue: ¡$63.8 ¡million ¡ ¡ ¡ – 2011 ¡Bank ¡Purchase ¡(ref): ¡ ¡$130 ¡million ¡ ¡

• AtlanGc ¡StaGon ¡Tax ¡AllocaGon ¡District ¡

¡ ¡ – 2001 ¡Bond ¡Issue: ¡$76.5 ¡million ¡ ¡ – 2006 ¡Bond ¡Issue: ¡$166.5 ¡million ¡ – 2007 ¡Bond ¡Issue ¡(ref): ¡$85.5 ¡million ¡

• Eastside ¡Tax ¡AllocaGon ¡District ¡

– 2007 ¡Bond ¡Issue: ¡$42.5 ¡million ¡ ¡

• Princeton ¡Lakes ¡Tax ¡AllocaGon ¡District ¡

– 2006 ¡Bond ¡Issue: ¡$16.9 ¡million ¡ ¡

• BeltLine ¡Tax ¡AllocaGon ¡District ¡

– 2009 ¡Bond ¡Issue: ¡$77.2 ¡million

¡ ¡

¡

Downtown ¡and ¡community ¡redevelopment ¡leveraging ¡approximately ¡$4 ¡billion ¡in ¡private ¡investment ¡ ¡

• 7,220 ¡residenGal ¡units ¡(Including ¡1,580 ¡affordable ¡housing ¡units) ¡
• 960 ¡hotel ¡rooms ¡
• 2,732,700 ¡square ¡feet ¡office ¡
• 2,298,000 ¡square ¡feet ¡retail ¡and ¡entertainment ¡
• 27,600 ¡structured ¡parking ¡units ¡
• Assessed ¡ property ¡ values ¡ in ¡ Atlanta’s ¡ Tax ¡ AllocaGon

¡ Districts ¡ have ¡ outpaced ¡ that ¡ of ¡ the ¡ City ¡ of ¡ Atlanta ¡ since ¡ 1998 ¡

14 ¡

¡ ¡ ¡ Mosaic ¡District ¡Community ¡Development ¡Authority ¡ ¡ (Fairfax ¡County, ¡VA) ¡ $46,980,000 ¡Revenue ¡Bonds, ¡Series ¡2011 ¡ Community ¡Goal: ¡ § Revitalize ¡ former ¡ industrial ¡ property ¡ into ¡ “Urban ¡ Downtown” ¡ with ¡immediate ¡access ¡to ¡Washington ¡DC’s ¡metro ¡system ¡ LocaWon: ¡ § 12 ¡miles ¡west ¡of ¡Washington ¡DC ¡ Development: ¡ § 504,000 ¡sq. ¡;. ¡of ¡retail ¡anchored ¡by ¡Target ¡(169,000 ¡sq. ¡;.) ¡ § 853 ¡mulGfamily ¡units ¡ § 114 ¡townhomes ¡ § 2 ¡hotels ¡ § 65,000 ¡sq. ¡;. ¡of ¡office ¡space ¡ Developer: ¡ § Edens ¡& ¡Avant ¡ Use ¡of ¡Proceeds: ¡ § Spine ¡roads, ¡off-­‑site ¡road ¡improvements, ¡sewer ¡line ¡and ¡related ¡public ¡faciliGes ¡ Primary ¡Security: ¡ § Incremental ¡ad ¡valorem ¡property ¡taxes ¡along ¡with ¡a ¡backup ¡special ¡assessment ¡to ¡cover ¡any ¡shorxalls ¡ Development ¡ Status: ¡ § Development ¡just ¡underway ¡at ¡Gme ¡of ¡issuance; ¡first ¡openings ¡targeted ¡for ¡October ¡2012 ¡ § 74% ¡of ¡sq. ¡;. ¡is ¡leased ¡or ¡commibed ¡to ¡be ¡sold, ¡including ¡281,000 ¡sq. ¡;. ¡under ¡LOI ¡ § Value-­‑to-­‑Lien ¡= ¡1.5:1 ¡ Financing ¡Success: ¡ § Interest ¡rate ¡of ¡6.93% ¡for ¡final ¡maturity ¡– ¡in ¡market ¡where ¡most ¡comparables ¡in ¡high ¡7% ¡range ¡ § Sale ¡to ¡17 ¡different ¡insGtuGonal ¡investors ¡

MOSAIC ¡CDA ¡– ¡FAIRFAX ¡COUNTY, ¡VIRGINIA ¡

15 ¡

• Bond ¡Issue: ¡ ¡$92,850,000 ¡Peninsula ¡Town ¡Center ¡Community ¡Development ¡Authority ¡Special ¡ObligaGon ¡

Bonds, ¡Series ¡2007 ¡

• LocaGon: ¡ ¡Hampton ¡-­‑ ¡Southeast ¡Virginia, ¡near ¡Norfolk, ¡located ¡off ¡I-­‑64 ¡
• Development: ¡ ¡1,154,000 ¡square ¡feet ¡mixed-­‑use ¡development ¡
• Anchored ¡by ¡J.C. ¡Penney, ¡Macy's, ¡and ¡Target. ¡ ¡Also, ¡restaurants, ¡

¡office, ¡specialty ¡stores ¡and ¡residenGal ¡

• 2,250 ¡parking ¡spaces ¡

Developers: ¡ ¡Mall ¡ProperGes, ¡Inc. ¡and ¡Steiner ¡+ ¡Associates ¡ Use ¡ of ¡ Proceeds: ¡ Public ¡ infrastructure ¡ improvements ¡ including ¡ roads, ¡ water ¡ and ¡ wastewater ¡ improvements, ¡ landscaping, ¡parking ¡structure, ¡sidewalks, ¡parks ¡and ¡acquisiGon ¡of ¡land. ¡ Primary ¡Security: ¡ ¡Incremental ¡tax ¡revenues ¡(including ¡real ¡property, ¡sales, ¡meals ¡and ¡amusement ¡taxes), ¡special ¡ retail ¡assessment, ¡special ¡property ¡tax ¡and ¡back-­‑up ¡special ¡assessment ¡ Special ¡Features: ¡ ¡ ¡▪ ¡Saved ¡City ¡of ¡Hampton’s ¡largest ¡taxpayer ¡ ¡ ¡▪ ¡Largest ¡non-­‑rated ¡special ¡district ¡financing ¡in ¡Virginia. ¡ ¡ ¡▪ ¡First ¡special ¡retail ¡assessment ¡(sales ¡tax ¡within ¡district) ¡in ¡Virginia ¡ ¡▪ ¡Unique ¡blend ¡of ¡pledged ¡revenues. ¡ 16 ¡

PENINSULA ¡TOWN ¡CENTER ¡(HAMPTON, ¡VIRGINIA) ¡

16 ¡

PENINSULA ¡TOWN ¡CENTER ¡(HAMPTON, ¡VIRGINIA) ¡“BEFORE” ¡

17 ¡

PENINSULA ¡TOWN ¡CENTER ¡(HAMPTON, ¡VIRGINIA) ¡“AFTER” ¡

18 ¡

Hampton opens new town center with more than 50 stores

March 12, 2010 Daily Press

HAMPTON – More than 40 years ago, Mayor Ann Kilgore had a dream of building the Coliseum and a mall to revitalize a section of Hampton north of downtown. That dream of opening a new city magnet was relived by her husband on Thursday when Hampton introduced a new town center. More than 50 stores at the 1.1 million-square-foot Peninsula Town Center, the largest economic development project in Hampton history, opened at 10 a.m. More than 20 additional stores and restaurants are expected over the next few months.

PENINSULA ¡TOWN ¡CENTER ¡(HAMPTON, ¡VIRGINIA) ¡

19 ¡

¡ ¡ ¡ Community ¡FaciliWes ¡District ¡No. ¡2008-­‑1 ¡(Bay ¡Meadows) ¡ (San ¡Mateo, ¡CA) ¡ $31,800,000 ¡Special ¡Tax ¡Bonds, ¡Series ¡2012 ¡ Community ¡ ¡ Goal: ¡ § Create ¡a ¡new ¡community ¡that ¡combines ¡residenGal, ¡office, ¡ retail ¡ and ¡ commercial ¡ spaces, ¡ within ¡ walking ¡ or ¡ biking ¡ distance ¡of ¡its ¡gateway ¡Caltrain ¡staGon ¡ LocaWon: ¡ § 170-­‑acre ¡ site ¡ of ¡ the ¡ former ¡ Bay ¡ Meadows ¡ thoroughbred ¡ racetrack; ¡20 ¡miles ¡southeast ¡of ¡San ¡Francisco ¡ Development: ¡ § 1,171 ¡residenGal ¡units ¡(289 ¡of ¡which ¡are ¡planned ¡for ¡development ¡on ¡mixed-­‑use ¡parcels; ¡50 ¡of ¡which ¡are ¡ planned ¡for ¡below-­‑market ¡rental ¡units) ¡ § 693,000 ¡sq. ¡;. ¡in ¡five ¡class ¡A ¡office ¡buildings; ¡31,500 ¡sq. ¡;. ¡of ¡ ¡professional ¡space ¡above ¡ground ¡floor ¡retail ¡ § 85,000 ¡sq. ¡;. ¡of ¡retail ¡ Developer: ¡ § Wilson ¡Meany ¡Sullivan ¡ ¡ ¡ Use ¡of ¡Proceeds: ¡ § Finance ¡acquisiGon ¡and ¡construcGon ¡of ¡certain ¡public ¡capital ¡improvements ¡and ¡ ¡ to ¡pay ¡for ¡certain ¡development ¡fees ¡ Primary ¡Security: ¡ § Bonds ¡secured ¡by ¡special ¡tax ¡levy ¡on ¡taxable ¡property ¡beginning ¡2012/13 ¡ Development ¡ Status: ¡ § 4-­‑year ¡build-­‑out: ¡ ¡development ¡projected ¡for ¡compleGon ¡4Q15 ¡ § No ¡verGcal ¡development ¡at ¡issuance ¡of ¡bonds ¡ § Value-­‑to-­‑Lien ¡= ¡6.5 ¡to ¡1 ¡(no ¡overlapping ¡debt) ¡ Sale ¡Date: ¡ § January ¡5, ¡2012 ¡ Financing/ ¡ Structuring ¡ Highlights: ¡ § True ¡interest ¡cost ¡of ¡6.08% ¡ § Received ¡more ¡than ¡150 ¡individual ¡investor ¡orders; ¡several ¡of ¡those ¡orders ¡with ¡size ¡greater ¡than ¡$250,000 ¡ § InsGtuGonal ¡ investor ¡ orders ¡ from ¡ Franklin, ¡ American ¡ Century, ¡ Waddell ¡ & ¡ Reed, ¡ Goldman ¡ Sachs ¡ AM, ¡ Delaware ¡Funds ¡& ¡T. ¡Rowe ¡Price ¡

BAY ¡MEADOWS ¡– ¡SAN ¡MATEO, ¡CALIFORNIA ¡ ¡

20 ¡

LAS ¡VEGAS ¡CITY ¡HALL ¡– ¡LAS ¡VEGAS, ¡NEVADA ¡

q ¡2000 ¡Downtown ¡Centennial ¡Plan ¡ – Public ¡Anchors ¡and ¡CatalyGc ¡Development ¡ q Focus ¡on ¡Symphony ¡Park ¡and ¡City ¡Hall ¡ – Relocate ¡City ¡Hall ¡ – Redevelop ¡old ¡City ¡Hall ¡ – EnGtle ¡parcels ¡around ¡old ¡City ¡Hall ¡ – Master ¡Plan ¡61-­‑acre ¡former ¡rail ¡yard ¡(Symphony ¡Park) ¡ – Locate ¡Smith ¡Center ¡for ¡Performing ¡Arts ¡in ¡Symphony ¡Park ¡ q Public-­‑Private ¡elements ¡include: ¡ – Forest ¡City ¡land ¡swap ¡with ¡City ¡ – Privately ¡developed ¡and ¡publicly ¡owned ¡ – Public ¡financing ¡through ¡Build ¡America ¡Bonds ¡backed ¡by ¡CerGficates ¡of ¡ParGcipaGon ¡ q ¡ ¡ ¡ ¡$390 ¡million ¡Public ¡Funds ¡(2009) ¡ – $85 ¡million ¡TI ¡Bonds ¡for ¡infrastructure ¡ – $116 ¡million ¡GO ¡Bonds ¡for ¡Performing ¡Arts ¡Center ¡and ¡Parking ¡ – $189 ¡million ¡General ¡Fund ¡back ¡debt ¡for ¡City ¡Hall ¡ q ¡ ¡ ¡ ¡$4.1 ¡billion ¡Private ¡Investment

21 ¡

Municipal ¡Bonds ¡to ¡Promote ¡Development ¡Goals ¡

• LocaliGes ¡can ¡use ¡special ¡tax ¡district ¡bond ¡ ¡

¡financings ¡in ¡partnership ¡with ¡private ¡ ¡investment ¡ ¡ ¡and ¡development ¡partners ¡to ¡jumpstart ¡areas ¡or ¡ ¡ ¡projects ¡in ¡need ¡of ¡revitalizaGon ¡ ¡

• The ¡structuring ¡and ¡sale ¡of ¡these ¡financings ¡

¡ ¡requires ¡creaGvity ¡and ¡perseverance ¡ ¡

• Partnership ¡and ¡support ¡from ¡public ¡ ¡

¡and ¡private ¡sector ¡stakeholders ¡is ¡key ¡ ¡

22 ¡

TAD: ¡ ¡A ¡POWERFUL ¡ECONOMIC ¡DEVELOPMENT ¡TOOL ¡

• …but ¡not ¡the ¡only ¡tool. ¡ ¡A ¡TAD ¡is ¡one ¡tool ¡used ¡to ¡implement ¡an ¡economic ¡development ¡plan. ¡ ¡May

¡ be ¡layered ¡with ¡other ¡tools ¡for ¡maximum ¡effecGveness, ¡including: ¡ ¡ ¡

• Assessment ¡Districts ¡
• Brownfields ¡Programs ¡
• Business ¡Improvement ¡Districts ¡(and ¡other ¡special ¡districts) ¡
• CDBG ¡
• State ¡and ¡Local ¡Economic ¡Development ¡Programs ¡
• Economic ¡Development ¡AdministraGon ¡grants ¡
• New ¡Markets ¡Tax ¡Credits ¡
• Historic ¡Tax ¡Credits ¡
• Foreign ¡Trade ¡Zones ¡
• HUD ¡108 ¡

23 ¡

NATIONAL ¡LEADER ¡IN ¡UNDERWRITING ¡TIF ¡/ ¡TAD ¡BONDS ¡

.0 ¡ 500.0 ¡ 1,000.0 ¡ 1,500.0 ¡ 2,000.0 ¡ 2,500.0 ¡ 3,000.0 ¡ 3,500.0 ¡ SGfel ¡ Nicolaus ¡ De ¡La ¡Rosa ¡ Piper ¡Jaffray ¡ Bank ¡of ¡ America ¡ Merrill ¡Lynch ¡ Goldman ¡ Sachs ¡ RBC ¡Capital ¡ Markets ¡ CiG ¡ Wedbush ¡ Morgan ¡ SecuriGes ¡ Kinsell ¡ Newcomb ¡& ¡ De ¡Dios ¡ UBS ¡ SecuriGes ¡ Millions ¡

Top ¡10 ¡Tax ¡Increment ¡Financing ¡Underwriters ¡(2007-­‑2012) ¡ NegoWated ¡and ¡CompeWWve ¡Issues ¡NaWonwide ¡ (Ranked ¡by ¡Dollar ¡Volume, ¡Number ¡of ¡TransacWons ¡in ¡White) ¡

127 ¡ 65 ¡ 67 ¡ 18 ¡

3

23 ¡ 22 ¡ 32 ¡ 29 ¡ 10 ¡

24 ¡

Contact ¡ ¡ ¡ ¡ stricklandc@sGfel.com ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡404-­‑841-­‑7839 ¡

25 ¡

DISCLOSURE ¡

Pursuant ¡to ¡revised ¡Municipal ¡SecuriGes ¡Rulemaking ¡Board ¡(“MSRB”) ¡Rule ¡G-­‑23 ¡(the ¡“Rule”), ¡in ¡connecGon ¡with ¡new ¡issues ¡for ¡which ¡the ¡ Gme ¡of ¡formal ¡award ¡occurs ¡a;er ¡November ¡27, ¡2011, ¡a ¡broker, ¡dealer, ¡or ¡municipal ¡securiGes ¡dealer ¡(“dealer”) ¡is ¡prohibited ¡from ¡acGng ¡ as ¡a ¡Financial ¡Advisor ¡or ¡Municipal ¡Advisor, ¡as ¡defined ¡in ¡SecGon ¡15B ¡of ¡the ¡Exchange ¡Act ¡of ¡1934 ¡(as ¡amended), ¡to ¡an ¡issuer ¡for ¡a ¡parGcular ¡ issue ¡sold ¡on ¡a ¡negoGated ¡or ¡compeGGve ¡bid ¡basis ¡and ¡subsequently ¡switching ¡roles ¡to ¡act ¡as ¡underwriter ¡or ¡placement ¡agent ¡with ¡respect ¡ to ¡the ¡same ¡issue. ¡ ¡ In ¡compliance ¡with ¡the ¡rules ¡set ¡forth ¡by ¡the ¡MSRB, ¡SGfel, ¡Nicolaus ¡& ¡Company, ¡Inc. ¡(“SGfel”) ¡is ¡acGng ¡as ¡an ¡underwriter ¡or ¡placement ¡ agent ¡and ¡not ¡a ¡Financial ¡Advisor ¡or ¡Municipal ¡Advisor ¡in ¡connecGon ¡with ¡all ¡services ¡proposed ¡and/or ¡provided. ¡MSRB ¡NoGce ¡2011-­‑29 ¡(the ¡ “NoGce”) ¡defines ¡“underwriGngs” ¡as ¡(i) ¡the ¡acquisiGon ¡of ¡all ¡or ¡any ¡porGon ¡of ¡an ¡issue, ¡directly ¡or ¡indirectly, ¡from ¡the ¡issuer ¡as ¡principal, ¡ either ¡alone ¡or ¡as ¡a ¡parGcipant ¡in ¡a ¡syndicate ¡or ¡other ¡similar ¡account ¡formed ¡for ¡that ¡purpose ¡and ¡(ii) ¡acGng ¡as ¡an ¡agent ¡for ¡the ¡issuer ¡in ¡ arranging ¡the ¡placement ¡of ¡an ¡issue. ¡Furthermore, ¡the ¡Rule ¡states ¡that ¡an ¡underwriter ¡may ¡provide ¡advice ¡concerning ¡the ¡structure, ¡Gming, ¡ terms, ¡and ¡other ¡similar ¡mabers ¡related ¡to ¡the ¡issuance ¡of ¡municipal ¡securiGes ¡if: ¡(i) ¡it ¡clearly ¡idenGfies ¡itself ¡in ¡wriGng ¡as ¡an ¡underwriter ¡ and ¡not ¡as ¡a ¡financial ¡advisor ¡from ¡the ¡earliest ¡stages ¡of ¡its ¡relaGonship ¡with ¡the ¡issuer ¡with ¡respect ¡to ¡that ¡issue; ¡(ii) ¡the ¡wriGng ¡makes ¡ clear ¡the ¡primary ¡role ¡of ¡an ¡underwriter ¡is ¡to ¡purchase ¡securiGes ¡in ¡an ¡arm’s-­‑length ¡commercial ¡transacGon ¡between ¡the ¡issuer ¡and ¡the ¡ underwriter ¡and ¡that ¡the ¡underwriter ¡has ¡financial ¡and ¡other ¡interests ¡that ¡differ ¡from ¡those ¡of ¡the ¡issuer; ¡and ¡(iii) ¡the ¡dealer ¡does ¡not ¡ engage ¡ in ¡ a ¡ course ¡ of ¡ conduct ¡ that ¡ is ¡ inconsistent ¡ with ¡ an ¡ arm’s ¡ length ¡ relaGonship ¡ with ¡ the ¡ issuer ¡ in ¡ connecGon ¡ with ¡ such ¡ issue ¡ of ¡ municipal ¡securiGes. ¡Accordingly, ¡any ¡such ¡services ¡provided ¡by ¡SGfel ¡as ¡they ¡relate ¡to ¡our ¡role ¡as ¡underwriter ¡or ¡placement ¡agent ¡should ¡ not ¡be ¡construed ¡as ¡those ¡of ¡a ¡Financial ¡Advisor ¡or ¡Municipal ¡Advisor ¡and ¡such ¡noGce, ¡as ¡described ¡above, ¡is ¡hereby ¡provided ¡as ¡set ¡forth ¡in ¡ the ¡Rule. ¡ ¡ Text ¡of ¡the ¡NoGce ¡and ¡the ¡revised ¡rule ¡can ¡be ¡found ¡at: ¡www.msrb.org/rules-­‑and-­‑interpretaGons ¡ ¡