Treatment of Leases, Contracts & Other Interests in Mineral - - PowerPoint PPT Presentation

Treatment of Leases, Contracts & Other Interests in Mineral Company Bankruptcy Cases Daniel I. Waxman

Bankruptcy Code Treatment of Leases and Contracts - Overview

• If ¡agreement ¡is ¡an ¡“executory ¡contract” ¡or ¡“unexpired ¡lease” ¡it ¡ ¡

is ¡subject ¡to ¡sec9on ¡365 ¡of ¡the ¡Bankruptcy ¡Code ¡ ¡

• If ¡it ¡is ¡a ¡real ¡property ¡interest ¡or ¡some ¡other ¡non-­‑executory ¡ ¡

contract, ¡it ¡is ¡subject ¡to ¡sec9on ¡363 ¡of ¡the ¡Bankruptcy ¡Code ¡ ¡

• Why ¡does ¡this ¡maDer? ¡ ¡Who ¡cares? ¡ ¡It’s ¡only ¡2 ¡sec9ons ¡apart, ¡it ¡

can’t ¡be ¡that ¡big ¡of ¡a ¡deal, ¡can ¡it? ¡ ¡

Significant Features of Section 365

Assump9on ¡& ¡Assignment ¡ ¡

• Deadlines ¡(11 ¡vs ¡7, ¡personal ¡vs ¡real) ¡
• “Cure ¡costs” ¡& ¡“adequate ¡assurance ¡of ¡future ¡performance” ¡
• An9-­‑assignment ¡& ¡consent ¡provisions ¡

¡ Rejec9on ¡ ¡

• Unsecured ¡claim ¡
• Breach ¡that ¡excuses ¡performance, ¡not ¡termina9on ¡
• Does ¡not ¡unwind ¡completed ¡por9ons ¡of ¡contract ¡

Mineral Leases

When is a lease not a lease?

Oil & Gas Leases

• Classifica9on ¡for ¡bankruptcy ¡code ¡purposes ¡

determined ¡by ¡state ¡law ¡(most ¡of ¡the ¡9me) ¡ ¡

• “Ownership-­‑in-­‑place” ¡vs. ¡“non-­‑ownership” ¡states ¡

Ow Owner nership-in-P hip-in-Place lace States es

• Landowner ¡“owns” ¡the ¡mineral ¡
• Lease ¡= ¡transfer ¡of ¡real ¡property ¡interest ¡
• Not ¡a ¡lease ¡or ¡contract ¡subject ¡to ¡sec9on ¡365 ¡

¡ ¡ BUT ¡ ¡ ¡

• Fee-­‑simple ¡determinable ¡pre-­‑drilling ¡(PA) ¡
• Sec9on ¡365(m) ¡– ¡“rental ¡agreement ¡to ¡use ¡real ¡ ¡

property” ¡

• Louisiana ¡(just ¡because) ¡

¡

Non-Ow Non-Owner nership hip States es

• Landowner ¡has ¡right ¡to ¡explore ¡& ¡develop ¡
• Lease ¡is ¡a ¡license ¡or ¡true ¡lease ¡of ¡personal ¡property ¡

and ¡is ¡subject ¡to ¡sec9on ¡365 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ BUT ¡ ¡

• Oklahoma ¡– ¡“profit ¡a ¡pendre” ¡or ¡license ¡that ¡is ¡not ¡ ¡

executory ¡

Practical Reality . . .

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Coal Leases

In re Manalapan Mining Co.

• Court ¡rules ¡that ¡standard ¡KY ¡coal ¡lease ¡not ¡subject ¡to ¡ ¡

365, ¡BUT ¡… ¡

Contract Integration

• Mul9ple ¡agreements ¡may ¡be ¡integrated ¡into ¡a ¡

single ¡“contract” ¡under ¡state ¡law ¡ ¡

• Debtor ¡must ¡assume ¡en9re ¡“contract” ¡
• Patriot ¡I ¡– ¡“payment ¡agreement” ¡severed ¡from ¡ ¡

underlying ¡lease ¡assignments ¡(not ¡integrated ¡& ¡not ¡ executory) ¡

Interests Running with the Land

General ¡Features: ¡ ¡-­‑ ¡ ¡Privity ¡(ver9cal ¡and ¡maybe ¡horizontal) ¡ ¡-­‑ ¡ ¡“Touch ¡and ¡concern” ¡the ¡land ¡ ¡-­‑ ¡ ¡Intent ¡to ¡bind ¡successors ¡ ¡

• If ¡RWL, ¡debtor ¡cannot ¡reject ¡or ¡sell ¡“free ¡and ¡clear” ¡

Midstream Gathering Agreements

• Typically ¡long-­‑term, ¡dedicate ¡en9rety ¡of ¡produc9on ¡
• r ¡guaranteed ¡minimum ¡volumes, ¡ofen ¡recorded ¡in ¡land ¡

records ¡& ¡purport ¡to ¡bind ¡successors ¡ ¡

• Nature ¡of ¡commitments ¡provide ¡basis ¡for ¡infrastructure ¡

expenditures ¡ ¡

• General ¡percep9on ¡pre-­‑2015 ¡– ¡run ¡with ¡land ¡& ¡cannot ¡

be ¡rejected ¡in ¡bankruptcy ¡

In re Sabine Oil & Gas Co.

• Gathering ¡agreement ¡does ¡not ¡run ¡with ¡land ¡and ¡

can ¡be ¡rejected ¡pursuant ¡to ¡sec9on ¡365 ¡ ¡

• No ¡horizontal ¡privity ¡b/c ¡“right ¡to ¡transport” ¡not ¡part ¡
• f ¡the ¡mineral ¡estate ¡

¡

• Does ¡not ¡“touch ¡and ¡concern” ¡land ¡because ¡produced ¡
• il ¡& ¡gas ¡is ¡personal ¡not ¡real ¡property ¡

¡

• What ¡now? ¡ ¡

¡

Overriding Royalty Interests

• If ¡lease ¡is ¡real ¡property ¡interest ¡and ¡properly ¡reserved ¡

as ¡part ¡of ¡assignment ¡= ¡real ¡property ¡interest ¡not ¡subject ¡ to ¡rejec9on ¡or ¡“free ¡and ¡clear” ¡sale ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡

• If ¡lease ¡not ¡real ¡property ¡interest ¡or ¡not ¡properly ¡ ¡

reserved ¡as ¡part ¡of ¡assignment ¡= ¡subject ¡to ¡rejec9on ¡or ¡ ¡ free ¡and ¡clear ¡sale ¡(Patriot ¡I, ¡Alpha, ¡Walter) ¡

Long Term Supply Contracts

• Mineral ¡supply ¡contract ¡counterpar9es ¡have ¡sought ¡to ¡

use ¡these ¡excep9ons ¡to ¡terminate ¡above-­‑market ¡contracts ¡

• Counterparty ¡cannot ¡terminate ¡

contract ¡based ¡on ¡bankruptcy ¡filing ¡ UNLESS ¡“forward ¡contract” ¡or ¡ “swap ¡agreement” ¡

Daniel I. Waxman