Regeneration. Morgan Sindall Group plc Presenta4on to City - - PowerPoint PPT Presentation

Regeneration.

Morgan ¡Sindall ¡Group ¡plc ¡ ¡ Presenta4on ¡to ¡City ¡Analysts ¡– ¡3 ¡July ¡2012 ¡

Paul ¡Smith ¡

Chief ¡Execu4ve, ¡Morgan ¡Sindall ¡Group ¡plc ¡

Introduc4on ¡

Introduc4on ¡

10.00 ¡Muse ¡presenta4on ¡ ¡ ¡‘The ¡regenera)on ¡project ¡cycle’ ¡ 11.20 ¡ ¡Walking ¡tour ¡through ¡Salford ¡ ¡and ¡Manchester ¡ 12.15 ¡ ¡Northern ¡Quarter ¡tour ¡

itinerary.

12.30 ¡ ¡Lovell ¡presenta4on ¡ ¡ ¡‘Reviving ¡a ¡community’ ¡ 1.15 ¡ ¡Lunch ¡(Crowne ¡Plaza) ¡ 2.25 ¡ ¡Tour ¡of ¡east ¡Manchester ¡ 4.15 ¡ ¡Train ¡departs ¡ ¡ ¡

What ¡is ¡regenera4on? ¡

§ Working ¡in ¡long ¡term ¡partnerships ¡with ¡our ¡clients ¡to ¡use ¡their ¡land ¡and ¡property ¡assets ¡ to ¡achieve ¡large-­‑scale ¡social ¡and ¡economic ¡renewal ¡ § Usually ¡a ¡complex ¡scheme ¡delivered ¡in ¡joint ¡venture, ¡typically ¡using ¡publicly-­‑owned ¡land ¡ currently ¡in ¡sub-­‑op4mal ¡use ¡ § Property ¡developed ¡for ¡a ¡variety ¡of ¡improved ¡uses: ¡commercial, ¡housing, ¡retail, ¡leisure ¡ and ¡light ¡industrial ¡ § Overall ¡aim ¡to ¡create ¡employment ¡and ¡improve ¡the ¡local ¡community ¡ § A ¡number ¡of ¡phases, ¡over ¡a ¡long ¡4me ¡frame, ¡usually ¡10-­‑15 ¡years ¡ § Working ¡capital ¡invested ¡phase-­‑by-­‑phase ¡and ¡recycled ¡

Introduc4on ¡

Growing ¡regenera4on ¡ What ¡drives ¡regenera4on? ¡

§ General ¡

• ­‑ £17bn ¡of ¡land ¡and ¡assets ¡suitable ¡for ¡development ¡held ¡by ¡public ¡sector ¡
• ­‑ Government ¡land ¡and ¡disposal ¡strategy; ¡land ¡is ¡key ¡to ¡promo4ng ¡economic ¡growth, ¡housing ¡delivery ¡and ¡

community ¡ac4on ¡

• ­‑ Mixed-­‑use ¡developments ¡allow ¡cross-­‑subsidy ¡of ¡social ¡renewal ¡from ¡commercial ¡development ¡
• ­‑ Market ¡driven ¡by ¡occupier ¡and ¡investor ¡demand ¡

§ Housing-­‑led ¡(Lovell) ¡

• ­‑ £4.5bn ¡investment ¡to ¡deliver ¡150,000 ¡new ¡social ¡housing ¡in ¡2011-­‑15 ¡
• ­‑ Mixed-­‑tenure ¡schemes ¡
• ­‑ Low ¡entry ¡cost ¡or ¡deferred ¡payment ¡for ¡land; ¡overage ¡arrangements ¡share ¡any ¡addi4onal ¡land ¡value ¡created ¡

§ Mixed-­‑use ¡(Muse ¡and ¡MSIL) ¡

• ­‑ Longer ¡term ¡development ¡agreements ¡
• ­‑ Phased ¡developments ¡with ¡land ¡retained ¡on ¡partner’s ¡balance ¡sheets ¡allows ¡efficient ¡use ¡of ¡working ¡capital ¡and ¡

healthy ¡ROCE ¡

• ­‑ Schemes ¡can ¡be ¡promoted ¡by ¡tax ¡incen4ves ¡

Mab ¡Crompton ¡

Joint ¡Managing ¡Director, ¡Muse ¡Developments ¡

§ Track ¡record ¡ § The ¡regenera4on ¡process ¡ § Muse ¡pipeline ¡ ¡

regeneration.

§ Muse ¡current ¡pordolio ¡ § Site ¡visits ¡

Contents ¡

Barbirolli ¡Square ¡

Manchester ¡ A ¡former ¡bus ¡sta4on ¡used ¡ ¡ for ¡surface ¡car ¡parking ¡

Barbirolli ¡Square ¡

Manchester ¡ 1996 ¡ £60m ¡ Office ¡and ¡leisure ¡development ¡ 85% ¡pre-­‑let ¡and ¡forward ¡funded ¡

HMRC ¡

Newcastle ¡Estate ¡ Inefficient, ¡unsuitable ¡and ¡ dated ¡office ¡accommoda4on ¡

HMRC ¡ ¡

Newcastle ¡Estate ¡ 1998 ¡ £160m ¡ 1.6 ¡million ¡square ¡i ¡offices ¡ 100% ¡pre-­‑let ¡and ¡forward ¡funded ¡

Quayside ¡

Newcastle ¡upon ¡Tyne ¡ A ¡derelict ¡wharf ¡

Quayside ¡

Newcastle ¡upon ¡Tyne ¡ 2002 ¡ £200m ¡ Three ¡phases ¡of ¡offices, ¡hotel, ¡ ¡ bars, ¡restaurants ¡and ¡car ¡parks ¡

Chatham ¡Place ¡

Reading ¡ Redundant ¡mul4-­‑storey ¡car ¡park ¡

Chatham ¡Place ¡

Reading ¡ 2003 ¡ £100m ¡ 300 ¡apartments, ¡leisure ¡and ¡MSCP ¡ Phase ¡2 ¡now ¡planned ¡for ¡residen4al ¡

Merchant ¡Gate ¡

Wakefield ¡ Redundant ¡railway ¡sidings ¡ and ¡former ¡milk ¡bobling ¡plant ¡

Merchant ¡Gate ¡

Wakefield ¡ 2005 ¡ £135m ¡ Phase ¡1: ¡offices, ¡residen4al, ¡leisure ¡ Phase ¡2: ¡council ¡offices ¡

Walkergate ¡

Durham ¡ The ¡site ¡of ¡a ¡former ¡carpet ¡factory ¡ used ¡for ¡surface ¡car ¡parking ¡

Walkergate ¡

Durham ¡ 2006 ¡ £30m ¡ City ¡centre ¡venue ¡with ¡a ¡hotel, ¡ leisure, ¡car ¡park ¡and ¡residen4al ¡

St ¡Paul’s ¡Square ¡

Liverpool ¡ Liblewoods’ ¡computer ¡building ¡

St ¡Paul’s ¡Square ¡

Liverpool ¡ 2011 ¡ £150m ¡ Three ¡phases ¡of ¡offices, ¡cafés, ¡ residen4al ¡and ¡showrooms ¡

§ 10-­‑15 ¡year ¡projects ¡provide ¡visibility ¡ ¡ § Broad ¡social ¡purpose ¡

• ­‑ LAs ¡want ¡regenera4on, ¡less ¡focused ¡on ¡immediate ¡realisa4on ¡of ¡land ¡value ¡

§ Cash ¡efficient ¡

• ­‑ limited ¡upfront ¡land ¡costs, ¡forward ¡funding, ¡pre-­‑let ¡tenants ¡fund ¡construc4on ¡costs ¡

§ Risk/reward ¡share ¡

• ­‑ protects ¡against ¡variables ¡in ¡rent, ¡yield, ¡build ¡cost ¡etc ¡

§ Local ¡knowledge ¡and ¡quality ¡of ¡rela4onships ¡

• ­‑ complex ¡process ¡through ¡design, ¡planning, ¡lenngs ¡and ¡sales ¡

§ Track ¡record ¡and ¡trust ¡

• ­‑ no ¡cash ¡up-­‑front, ¡partner ¡values ¡quality ¡delivery ¡

§ Quality ¡earnings ¡

• ­‑ not ¡driven ¡by ¡the ¡cycle; ¡long ¡lead ¡4mes ¡allow ¡for ¡selec4vity ¡

Regenera4on ¡key ¡factors ¡

The ¡regenera4on ¡process ¡ The ¡regenera4on ¡process ¡

§ End ¡to ¡end ¡integrated ¡exper4se ¡ § Average ¡project ¡length ¡10-­‑15 ¡years ¡ § Flexibility ¡within ¡the ¡process ¡to ¡respond ¡to ¡changing ¡market ¡dynamics ¡ § Efficient ¡cash ¡flows ¡and ¡ROCE ¡

§ Rela4onships ¡

• ­‑ banks ¡
• ­‑ professionals ¡
• ­‑ landowners ¡

§ Published ¡compe44ons ¡(OJEU) ¡

• ­‑ play ¡to ¡strengths ¡
• ­‑ beber ¡than ¡4:1 ¡odds ¡
• ­‑ educated/ ¡advised ¡client ¡
• ­‑ >£100m ¡GDV ¡
• ­‑ best ¡loca4ons ¡

Using ¡track ¡record ¡to ¡maximise ¡the ¡odds ¡. ¡. ¡. ¡ ¡ ¡

Low ¡entry ¡cost ¡agreements, ¡not ¡land ¡banking ¡. ¡. ¡. ¡ ¡

§ 70% ¡of ¡schemes ¡secured ¡via ¡development ¡agreements: ¡ ¡

MUSE ¡RESPONSIBILITIES ¡ Secure ¡planning ¡ Primary ¡infrastructure ¡ Development ¡management ¡ LANDOWNER ¡RESPONSIBILITIES ¡ Hold ¡land ¡in ¡trust ¡ Release ¡on ¡demand ¡ Reward ¡= ¡Profit ¡ Reward ¡= ¡Enhanced ¡ ¡land ¡value ¡

§ Low ¡entry ¡price ¡ § Land ¡drawdown ¡at ¡prevailing ¡land ¡values ¡ § Performance ¡milestones ¡(legal ¡deadlines) ¡

Low ¡entry ¡cost ¡agreements, ¡not ¡land ¡banking ¡. ¡. ¡. ¡ ¡

Managing ¡numerous ¡and ¡diverse ¡disciplines ¡. ¡. ¡. ¡ ¡

Intellectual ¡approach ¡to ¡future-­‑proofing ¡. ¡. ¡. ¡ ¡

§ Research ¡led ¡

• ­‑ Demand ¡analysis ¡
• ­‑ Use ¡classes ¡
• ­‑ Densi4es ¡
• ­‑ Planning ¡costs/obliga4ons ¡

§ Pordolio ¡predominantly ¡mixed-­‑use ¡→ ¡complexity ¡ ¡ § Many ¡vested ¡interests/ ¡stakeholders ¡ § Area-­‑based ¡regenera4on ¡not ¡infill ¡construc4on ¡ § Future-­‑proofing: ¡build ¡flexibility ¡into ¡masterplan ¡to ¡respond ¡to ¡evolving ¡market ¡ dynamics ¡

Pursue ¡the ¡most ¡efficient ¡funding ¡route ¡. ¡. ¡. ¡

§ Return ¡on ¡Capital ¡Employed ¡is ¡key ¡ § Funding ¡priority: ¡

• ­‑ Owner ¡occupier

¡the ¡occupier ¡funds ¡development ¡

• ­‑ Forward ¡funding

¡the ¡long-­‑term ¡investor ¡funds ¡development ¡

• ­‑ Non ¡recourse ¡debt

¡levering ¡with ¡bank ¡debt ¡

• ­‑ Forward ¡commitment

¡sell ¡investment ¡prior ¡to ¡commencement ¡

• ­‑ Equity

¡scale/4ming/bank ¡costs ¡

§ English ¡Ci4es ¡Fund ¡(Muse, ¡HCA ¡and ¡Legal ¡& ¡General) ¡ § Public ¡sector ¡funding ¡

Construc4on ¡risk ¡transfer ¡. ¡. ¡. ¡

§ Design ¡and ¡build: ¡100% ¡construc4on ¡risk ¡transferred ¡to ¡main ¡contractor ¡ § Bespoke ¡contract: ¡based ¡on ¡BPF ¡but ¡adapted ¡over ¡25 ¡years ¡to ¡suit ¡Muse ¡risk ¡profile ¡ § Tight ¡contractual ¡arrangements: ¡upstream ¡and ¡downstream ¡ § Back ¡to ¡back ¡damages: ¡client ¡and ¡contractors ¡

Occupiers ¡generate ¡the ¡value ¡. ¡. ¡. ¡

§ Market ¡driven ¡ § Maximise ¡pre-­‑let ¡ § Lease ¡terms ¡are ¡crucial ¡value ¡drivers ¡

• ­‑ rent ¡
• ­‑ inducement ¡
• ­‑ rent ¡review ¡
• ­‑ lease ¡length ¡
• ­‑ aliena4on ¡

Know ¡your ¡target ¡market ¡. ¡. ¡. ¡ ¡

§ Pension ¡fund ¡ § Property ¡companies ¡ § Syndicates ¡ § SIPPs ¡ § Individuals ¡

Nigel ¡Franklin ¡

Joint ¡Managing ¡Director, ¡Muse ¡Developments ¡

The ¡Muse ¡pipeline ¡

The ¡Muse ¡pipeline ¡

§ Pipeline ¡with ¡end ¡development ¡value ¡of ¡£1.625bn, ¡from ¡2012 ¡to ¡comple4on ¡ § Pipeline ¡reflects ¡projects ¡where ¡Muse ¡controls ¡land, ¡mainly ¡via ¡Development ¡ Agreements ¡ § Further ¡four ¡projects ¡at ¡preferred ¡developer ¡stage ¡of ¡£605m, ¡giving ¡total ¡pipeline ¡of ¡ £2.23bn ¡ § Pipeline ¡of ¡>30 ¡projects ¡with ¡total ¡built ¡area ¡of ¡10.2 ¡million ¡sq ¡i ¡ § Includes ¡2,800 ¡residen4al ¡units ¡

¡ Note: ¡Where ¡projects ¡are ¡carried ¡out ¡in ¡JV ¡we ¡include ¡only ¡our ¡share ¡of ¡revenue ¡

Pordolio ¡resilience ¡

Regional ¡split ¡ North West Scotland London & South Yorkshire & North East Sector ¡split ¡ Residential 19% Industrial & Distribution 30% Retail 10% Offices 33% Other 8%

Urban ¡Regenera4on ¡and ¡Investments ¡pipeline ¡

50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021+ £m Urban Regeneration £1.6bn Investments £0.2bn Preferred bidder £0.6bn

Current ¡pordolio ¡

Residen4al ¡ Office ¡ Retail ¡ Leisure ¡ Industrial ¡

Ashton ¡Moss ¡

Ashton ¡under ¡Lyne ¡ 1998 ¡– ¡2014 ¡

Office

¡Retail ¡ ¡ ¡Leisure ¡Industrial ¡

Basing ¡View ¡

Basingstoke ¡ Preferred ¡ developer ¡2011 ¡

Residen4al

¡Retail

BrenQord ¡Lock ¡West ¡

London ¡ Planning ¡secured ¡ 2011 ¡

Residen4al

¡Retail ¡ ¡Leisure

Bridge ¡Street ¡Quarter ¡

Warrington ¡

Office

¡Retail ¡ ¡ ¡Leisure

Preferred ¡ developer ¡2011 ¡

Chatham ¡Place ¡

Reading ¡ First ¡phase ¡ completed ¡2009 ¡

Residen4al

¡Retail ¡ ¡Leisure

Cheadle ¡Royal ¡

Stockport ¡ Completes ¡2017 ¡

Office

¡Leisure ¡ ¡

Cherryhill ¡

Larkhall ¡ Started ¡on ¡site ¡2012 ¡

¡Residen4al ¡Retail ¡ ¡Leisure

Chester ¡Central ¡

Chester ¡ Planning ¡ applicaDon ¡2012 ¡

Residen4al

¡Office ¡ ¡ ¡Retail ¡Leisure

Eurocentral ¡

Lanarkshire ¡ Completes ¡2016 ¡

Industrial ¡

Granary ¡Wharf ¡

Leeds ¡ 100% ¡sold ¡2014 ¡

Residen4al

¡Leisure ¡

Preferred ¡ developer ¡2011 ¡

Office

¡Retail ¡ ¡ ¡Leisure

Grand ¡Central ¡

Stockport ¡

Islington ¡Wharf ¡

Manchester ¡ 100% ¡sold ¡2012 ¡

Residen4al

¡Leisure ¡

Lewisham ¡Gateway ¡

South ¡London ¡ Starts ¡on ¡site ¡2014 ¡

Residen4al

¡Retail ¡ ¡ ¡Leisure

Lingley ¡Mere ¡

Warrington ¡ First ¡phase ¡ completed ¡2010 ¡

Office

¡Leisure ¡ ¡ ¡Industrial ¡

Logic ¡Business ¡Park ¡

Leeds ¡ Starts ¡on ¡site ¡2013 ¡

Industrial ¡

Manchester ¡Victoria ¡

Manchester ¡ Land ¡agreement ¡ exchanged ¡2011 ¡

Residen4al

¡Office ¡ ¡ ¡Retail ¡Leisure

Merchant ¡Gate ¡

Wakefield ¡ Second ¡phase ¡ completed ¡2011 ¡

¡Residen4al ¡Office ¡ ¡ ¡Retail ¡Leisure

Millbay ¡

Plymouth ¡ Second ¡phase ¡ completes ¡2013 ¡

Residen4al

¡Office ¡ ¡ ¡Retail ¡Leisure

Northshore ¡

Stockton ¡on ¡Tees ¡ Started ¡on ¡site ¡2011 ¡

Residen4al

¡Office ¡ ¡ ¡Retail ¡Leisure

Rathbone ¡Market ¡

Canning ¡Town ¡ First ¡phase ¡ completes ¡2012 ¡

Residen4al

¡Retail ¡ ¡ ¡Leisure

Residen4al

¡Industrial ¡

Rolls-­‑Royce ¡

Hucknall ¡ Preferred developer ¡2011 ¡

Salford ¡Central ¡

Salford ¡

Residen4al

¡Office ¡ ¡ ¡Retail ¡Leisure

Starts ¡on ¡site ¡2013 ¡

Smithfield ¡

Manchester ¡ Sixth ¡phase ¡ starts ¡2012 ¡

Residen4al

¡Office ¡ ¡ ¡Retail ¡Leisure

South ¡Rings ¡

Preston ¡ Completes ¡2016 ¡

Office

¡Retail ¡ ¡ ¡Leisure

St ¡Andrews ¡

Bearsden ¡ Started ¡on ¡site ¡2011 ¡

Residen4al

St ¡Paul’s ¡Square ¡

Liverpool ¡ Final ¡phase ¡ completed ¡2012 ¡

¡Residen4al ¡Office ¡ ¡ ¡Leisure

Talbot ¡Gateway ¡

Blackpool ¡ Signed ¡2009 ¡

Office

¡Retail ¡ ¡Leisure

Town ¡centre ¡

Swindon ¡ Starts ¡on ¡site ¡2012 ¡

Residen4al

¡Office ¡ ¡ ¡Retail ¡Leisure

Waterdale ¡CCQ ¡

Doncaster ¡ First ¡phase ¡ completes ¡2013 ¡

Residen4al ¡Office ¡ ¡ ¡Retail ¡Leisure

Paul ¡Smith ¡

Chief ¡Execu4ve, ¡Morgan ¡Sindall ¡Group ¡plc ¡

Summary ¡and ¡Outlook ¡

Summary ¡and ¡Outlook ¡

§ Lack ¡of ¡confidence ¡and ¡liquidity ¡is ¡holding ¡back ¡the ¡market ¡ § Global ¡uncertainty ¡and ¡austerity ¡are ¡hindering ¡growth ¡ § Popula4on ¡growth ¡and ¡increasing ¡urbanisa4on ¡driving ¡demand ¡for ¡brownfield ¡ development ¡ § Government ¡ac4vely ¡looking ¡to ¡release ¡and ¡regenerate ¡under-­‑u4lised ¡land ¡assets, ¡to ¡ s4mulate ¡jobs ¡and ¡economic ¡growth ¡ § Morgan ¡Sindall ¡can ¡enable ¡councils ¡and ¡LAs ¡to ¡unlock ¡the ¡value ¡and ¡opportunity ¡of ¡ under-­‑u4lised ¡land, ¡at ¡no ¡upfront ¡cost ¡to ¡the ¡public ¡sector ¡

Summary ¡and ¡Outlook ¡

§ Our ¡track ¡record ¡of ¡delivery ¡and ¡ability ¡to ¡provide ¡solu4ons ¡to ¡complex ¡problems ¡makes ¡ us ¡a ¡partner ¡of ¡choice ¡ § Technology ¡and ¡changing ¡occupier ¡needs ¡will ¡con4nue ¡to ¡feed ¡the ¡market ¡ § Muse ¡and ¡Lovell ¡are ¡well ¡placed, ¡respected ¡and ¡resourced ¡to ¡outperform ¡rivals ¡ § Regenera4on ¡is ¡perpetual ¡. ¡. ¡. ¡

Site ¡visits ¡

New ¡Bailey, ¡Salford ¡

Site ¡visits ¡

Manchester ¡Victoria ¡

Site ¡visits ¡

Smithfield ¡

Site ¡visits ¡

Morgan ¡Sindall ¡Group ¡plc, ¡Kent ¡House, ¡14-­‑17 ¡Market ¡Place, ¡London ¡W1W ¡8AJ ¡ Tel: ¡020 ¡7307 ¡9200 ¡ enquiries@morgansindall.com ¡ ¡

@morgansindall morgansindall.com