Regeneration. Morgan Sindall Group plc Presenta4on to City - PowerPoint PPT Presentation

Regeneration. Morgan ¡Sindall ¡Group ¡plc ¡ ¡ Presenta4on ¡to ¡City ¡Analysts ¡– ¡3 ¡July ¡2012 ¡

Introduc4on ¡ Paul ¡Smith ¡ Chief ¡Execu4ve, ¡Morgan ¡Sindall ¡Group ¡plc ¡

Introduc4on ¡ itinerary . 10.00 ¡Muse ¡presenta4on ¡ ¡ 12.30 ¡ ¡Lovell ¡presenta4on ¡ ¡ ¡‘ The ¡regenera)on ¡project ¡cycle ’ ¡ ¡‘ Reviving ¡a ¡community ’ ¡ 11.20 ¡ ¡Walking ¡tour ¡through ¡Salford ¡ 1.15 ¡ ¡Lunch ¡(Crowne ¡Plaza) ¡ ¡and ¡Manchester ¡ 2.25 ¡ ¡Tour ¡of ¡east ¡Manchester ¡ 12.15 ¡ ¡Northern ¡Quarter ¡tour ¡ 4.15 ¡ ¡Train ¡departs ¡ ¡ ¡

Introduc4on ¡ What ¡is ¡regenera4on? ¡ § Working ¡in ¡long ¡term ¡partnerships ¡with ¡our ¡clients ¡to ¡use ¡their ¡land ¡and ¡property ¡assets ¡ to ¡achieve ¡large-­‑scale ¡social ¡and ¡economic ¡renewal ¡ § Usually ¡a ¡complex ¡scheme ¡delivered ¡in ¡joint ¡venture, ¡typically ¡using ¡publicly-­‑owned ¡land ¡ currently ¡in ¡sub-­‑op4mal ¡use ¡ § Property ¡developed ¡for ¡a ¡variety ¡of ¡improved ¡uses: ¡commercial, ¡housing, ¡retail, ¡leisure ¡ and ¡light ¡industrial ¡ § Overall ¡aim ¡to ¡create ¡employment ¡and ¡improve ¡the ¡local ¡community ¡ § A ¡number ¡of ¡phases, ¡over ¡a ¡long ¡4me ¡frame, ¡usually ¡10-­‑15 ¡years ¡ § Working ¡capital ¡invested ¡phase-­‑by-­‑phase ¡and ¡recycled ¡

Growing ¡regenera4on ¡ What ¡drives ¡regenera4on? ¡ § General ¡ -­‑ £17bn ¡of ¡land ¡and ¡assets ¡suitable ¡for ¡development ¡held ¡by ¡public ¡sector ¡ -­‑ Government ¡land ¡and ¡disposal ¡strategy; ¡land ¡is ¡key ¡to ¡promo4ng ¡economic ¡growth, ¡housing ¡delivery ¡and ¡ community ¡ac4on ¡ -­‑ Mixed-­‑use ¡developments ¡allow ¡cross-­‑subsidy ¡of ¡social ¡renewal ¡from ¡commercial ¡development ¡ -­‑ Market ¡driven ¡by ¡occupier ¡and ¡investor ¡demand ¡ § Housing-­‑led ¡(Lovell) ¡ -­‑ £4.5bn ¡investment ¡to ¡deliver ¡150,000 ¡new ¡social ¡housing ¡in ¡2011-­‑15 ¡ -­‑ Mixed-­‑tenure ¡schemes ¡ -­‑ Low ¡entry ¡cost ¡or ¡deferred ¡payment ¡for ¡land; ¡overage ¡arrangements ¡share ¡any ¡addi4onal ¡land ¡value ¡created ¡ § Mixed-­‑use ¡(Muse ¡and ¡MSIL) ¡ -­‑ Longer ¡term ¡development ¡agreements ¡ -­‑ Phased ¡developments ¡with ¡land ¡retained ¡on ¡partner’s ¡balance ¡sheets ¡allows ¡efficient ¡use ¡of ¡working ¡capital ¡and ¡ healthy ¡ROCE ¡ -­‑ Schemes ¡can ¡be ¡promoted ¡by ¡tax ¡incen4ves ¡

Mab ¡Crompton ¡ Joint ¡Managing ¡Director, ¡Muse ¡Developments ¡

Contents ¡ regeneration. § Track ¡record ¡ § Muse ¡current ¡pordolio ¡ § The ¡regenera4on ¡process ¡ § Site ¡visits ¡ § Muse ¡pipeline ¡ ¡

Barbirolli ¡Square ¡ A ¡former ¡bus ¡sta4on ¡used ¡ ¡ Manchester ¡ for ¡surface ¡car ¡parking ¡

Barbirolli ¡Square ¡ 1996 ¡ Office ¡and ¡leisure ¡development ¡ £60m ¡ Manchester ¡ 85% ¡pre-­‑let ¡and ¡forward ¡funded ¡

HMRC ¡ Inefficient, ¡unsuitable ¡and ¡ Newcastle ¡ Estate ¡ dated ¡office ¡accommoda4on ¡

HMRC ¡ ¡ 1998 ¡ 1.6 ¡million ¡square ¡i ¡offices ¡ £160m ¡ Newcastle ¡ Estate ¡ 100% ¡pre-­‑let ¡and ¡forward ¡funded ¡

Quayside ¡ A ¡derelict ¡wharf ¡ Newcastle ¡upon ¡Tyne ¡

Quayside ¡ 2002 ¡ Three ¡phases ¡of ¡offices, ¡hotel, ¡ ¡ £200m ¡ Newcastle ¡upon ¡Tyne ¡ bars, ¡restaurants ¡and ¡car ¡parks ¡

Chatham ¡Place ¡ Redundant ¡mul4-­‑storey ¡car ¡park ¡ Reading ¡

Chatham ¡Place ¡ 2003 ¡ 300 ¡apartments, ¡leisure ¡and ¡MSCP ¡ £100m ¡ Reading ¡ Phase ¡2 ¡now ¡planned ¡for ¡residen4al ¡

Merchant ¡Gate ¡ Redundant ¡railway ¡sidings ¡ Wakefield ¡ and ¡former ¡milk ¡bobling ¡plant ¡

Merchant ¡Gate ¡ 2005 ¡ Phase ¡1: ¡offices, ¡residen4al, ¡leisure ¡ £135m ¡ Wakefield ¡ Phase ¡2: ¡council ¡offices ¡

Walkergate ¡ The ¡site ¡of ¡a ¡former ¡carpet ¡factory ¡ Durham ¡ used ¡for ¡surface ¡car ¡parking ¡

Walkergate ¡ 2006 ¡ City ¡centre ¡venue ¡with ¡a ¡hotel, ¡ £30m ¡ Durham ¡ leisure, ¡car ¡park ¡and ¡residen4al ¡

St ¡Paul’s ¡Square ¡ Liblewoods’ ¡computer ¡building ¡ Liverpool ¡

St ¡Paul’s ¡Square ¡ 2011 ¡ Three ¡phases ¡of ¡offices, ¡cafés, ¡ £150m ¡ Liverpool ¡ residen4al ¡and ¡showrooms ¡

Regenera4on ¡key ¡factors ¡ § 10-­‑15 ¡year ¡projects ¡provide ¡visibility ¡ ¡ § Broad ¡social ¡purpose ¡ -­‑ LAs ¡want ¡regenera4on, ¡less ¡focused ¡on ¡immediate ¡realisa4on ¡of ¡land ¡value ¡ § Cash ¡efficient ¡ -­‑ limited ¡upfront ¡land ¡costs, ¡forward ¡funding, ¡pre-­‑let ¡tenants ¡fund ¡construc4on ¡costs ¡ § Risk/reward ¡share ¡ -­‑ protects ¡against ¡variables ¡in ¡rent, ¡yield, ¡build ¡cost ¡etc ¡ § Local ¡knowledge ¡and ¡quality ¡of ¡rela4onships ¡ -­‑ complex ¡process ¡through ¡design, ¡planning, ¡lenngs ¡and ¡sales ¡ § Track ¡record ¡and ¡trust ¡ -­‑ no ¡cash ¡up-­‑front, ¡partner ¡values ¡quality ¡delivery ¡ § Quality ¡earnings ¡ -­‑ not ¡driven ¡by ¡the ¡cycle; ¡long ¡lead ¡4mes ¡allow ¡for ¡selec4vity ¡

The ¡regenera4on ¡process ¡ The ¡regenera4on ¡process ¡ ¡IDENTIFY ¡SECURE ¡ASSEMBLE ¡MASTERPLAN / ¡SECURE ¡CONSTRUCTION ¡LET ¡SELL ¡ ¡OPPORTUNITIES ¡LAND ¡TEAM ¡PLANNING ¡FUNDING ¡MANAGEMENT ¡ § End ¡to ¡end ¡integrated ¡exper4se ¡ § Average ¡project ¡length ¡10-­‑15 ¡years ¡ § Flexibility ¡within ¡the ¡process ¡to ¡respond ¡to ¡changing ¡market ¡dynamics ¡ § Efficient ¡cash ¡flows ¡and ¡ROCE ¡

Using ¡track ¡record ¡to ¡maximise ¡the ¡odds ¡. ¡. ¡. ¡ ¡ ¡ ¡IDENTIFY ¡SECURE ¡ASSEMBLE ¡MASTERPLAN / ¡SECURE ¡CONSTRUCTION ¡LET ¡SELL ¡ ¡OPPORTUNITIES ¡LAND ¡TEAM ¡PLANNING ¡FUNDING ¡MANAGEMENT ¡ § Rela4onships ¡ § Published ¡compe44ons ¡(OJEU) ¡ -­‑ banks ¡ -­‑ play ¡to ¡strengths ¡ -­‑ professionals ¡ -­‑ beber ¡than ¡4:1 ¡odds ¡ -­‑ landowners ¡ -­‑ educated/ ¡advised ¡client ¡ -­‑ >£100m ¡GDV ¡ -­‑ best ¡loca4ons ¡

Low ¡entry ¡cost ¡agreements, ¡not ¡land ¡banking ¡. ¡. ¡. ¡ ¡ ¡IDENTIFY ¡SECURE ¡ASSEMBLE ¡MASTERPLAN / ¡SECURE ¡CONSTRUCTION ¡LET ¡SELL ¡ ¡OPPORTUNITIES ¡LAND ¡TEAM ¡PLANNING ¡FUNDING ¡MANAGEMENT ¡ § 70% ¡of ¡schemes ¡secured ¡via ¡development ¡agreements: ¡ ¡ MUSE ¡RESPONSIBILITIES ¡ LANDOWNER ¡RESPONSIBILITIES ¡ Secure ¡planning ¡ Hold ¡land ¡in ¡trust ¡ Primary ¡infrastructure ¡ Release ¡on ¡demand ¡ Development ¡management ¡ Reward ¡= ¡Enhanced ¡ Reward ¡= ¡Profit ¡ ¡land ¡value ¡ § Low ¡entry ¡price ¡ § Land ¡drawdown ¡at ¡prevailing ¡land ¡values ¡ § Performance ¡milestones ¡(legal ¡deadlines) ¡

Low ¡entry ¡cost ¡agreements, ¡not ¡land ¡banking ¡. ¡. ¡. ¡ ¡ ¡IDENTIFY ¡SECURE ¡ASSEMBLE ¡MASTERPLAN / ¡SECURE ¡CONSTRUCTION ¡LET ¡SELL ¡ ¡OPPORTUNITIES ¡LAND ¡TEAM ¡PLANNING ¡FUNDING ¡MANAGEMENT ¡

Managing ¡numerous ¡and ¡diverse ¡disciplines ¡. ¡. ¡. ¡ ¡ ¡IDENTIFY ¡SECURE ¡ASSEMBLE ¡MASTERPLAN / ¡SECURE ¡CONSTRUCTION ¡LET ¡SELL ¡ ¡OPPORTUNITIES ¡LAND ¡TEAM ¡PLANNING ¡FUNDING ¡MANAGEMENT ¡