Presenta)on to Council - PowerPoint PPT Presentation

¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡Presenta)on ¡to ¡Council ¡– ¡January ¡17 th , ¡2012 ¡

Presenta)on ¡Objec)ve ¡and ¡Agenda ¡ Objec)ve: ¡ • Provide ¡the ¡Town ¡of ¡Carleton ¡Place ¡with ¡an ¡industrial ¡ and ¡downtown ¡corridor ¡enhancement ¡strategy ¡that ¡ provides ¡insights, ¡op:ons, ¡tangible ¡ac:ons ¡and ¡future ¡ es:mated ¡resource ¡requirements. ¡ Agenda: ¡ • Downtown ¡Corridor ¡Enhancement ¡Study ¡ • Industrial ¡Strategy ¡ ¡ 2 ¡ Prepared ¡by ¡Doyletech ¡Corpora:on ¡

Situa)on ¡Analysis ¡Research: ¡Update ¡and ¡ Expansion ¡of ¡Local ¡Data ¡Sets ¡ • Summary ¡of ¡Ac:ons ¡& ¡Findings ¡ • Trade ¡Area ¡Retail ¡Demand ¡Analysis ¡ • Retail ¡Development ¡SWOT ¡Analysis ¡ The ¡following ¡slides ¡summarize ¡our ¡situa)on ¡analysis ¡ research. ¡For ¡further ¡details, ¡see ¡accompanying ¡Doyletech ¡ report ¡“Situa)on ¡Analysis ¡Report”. ¡ 3 ¡ Prepared ¡by ¡Doyletech ¡Corpora:on ¡

The ¡2007 ¡Strategic ¡Plan ¡/ ¡Situa)onal ¡Analysis ¡ Ac)ons: ¡ Address ¡Situa:onal ¡Analysis ¡documented ¡in ¡2007 ¡ • Focus: ¡Income, ¡Household ¡Forma:ons, ¡ ¡Housing ¡starts, ¡Popula:on ¡ • • Scope: ¡Comparison ¡across ¡8 ¡other ¡communi:es ¡ • Study ¡retail ¡trend ¡and ¡poten:al ¡for ¡CP ¡with ¡catchment ¡including ¡Beckwith ¡ Findings: ¡ Income: ¡Growth ¡with ¡close ¡alignment ¡to ¡Ontario ¡Provincial ¡average ¡ • • Popula:on: ¡FPMarkets ¡highlight ¡higher ¡growth ¡in ¡Beckwith ¡vs. ¡Carleton ¡Place ¡ Housing: ¡Household ¡Forma:ons: ¡Align ¡with ¡ON ¡and ¡higher ¡then ¡other ¡communi:es ¡in ¡ • region ¡ Housing ¡Starts: ¡Average ¡of ¡50-­‑80 ¡with ¡a ¡lag ¡in ¡comparison ¡with ¡Mississippi ¡Mills ¡ • Retail: ¡Strong ¡ac:vity, ¡with ¡expecta:on ¡outsider ¡money ¡spent ¡in ¡CP ¡ • • Room ¡for ¡growth ¡in ¡services ¡arena ¡to ¡support ¡consumer ¡expenditures ¡ Recommenda)ons: ¡ Large ¡opportunity ¡space ¡in ¡Carleton ¡Place ¡with ¡space ¡deficit ¡in ¡services ¡arena ¡ • Retain ¡focus ¡on ¡industry ¡growth. ¡ ¡ ¡ • • This ¡will ¡support ¡improvements ¡in ¡local ¡demographic ¡posi:on ¡ ¡ 4 ¡ Prepared ¡by ¡Doyletech ¡Corpora:on ¡

Situa)on ¡Analysis: ¡Analysis ¡Approach ¡& ¡Methodology ¡ • Retail ¡and ¡service ¡expenditure ¡ • Volume, Per Capita, Category, ¡ data ¡analysis ¡ • Comparison ¡of ¡retail ¡sale ¡data ¡ • Ontario, Carleton Place, Lanark County, Mississippi Mills ¡ • Inventory ¡of ¡local ¡retail ¡and ¡ • Corridor, Retail Category, services ¡ Floor Space, Business Name ¡ • Suppor:ng ¡infrastructure ¡ • Community purchasing capacity vs current analysis ¡ infrastructure utilization ¡ • Aggregated ¡sales ¡and ¡popula:on ¡ • Forward looking categorical segmentation of retail/services growth ¡analysis ¡into ¡2015 ¡ growth based on population and expenditure trends ¡ 5 ¡ Prepared ¡by ¡Doyletech ¡Corpora:on ¡

Situa)on ¡Analysis: ¡Trade ¡Area ¡Retail ¡Demand ¡Analysis ¡(RDA) ¡ A ¡ Residual ¡Demand ¡Analysis ¡on ¡the ¡Carleton ¡Place ¡(trade ¡area) ¡retail ¡market ¡was ¡ • developed ¡by ¡Doyletech. ¡It ¡es:mated ¡that: ¡ – Trade ¡area ¡residents ¡(that ¡is, ¡those ¡in ¡both ¡Carleton ¡Place ¡and ¡Beckwith ¡ Township) ¡spent ¡$268.7 ¡million ¡in ¡2010 ¡at ¡various ¡retail ¡and ¡service ¡stores, ¡and ¡ that ¡this ¡spending ¡is ¡projected ¡to ¡increase ¡by ¡$47.9 ¡million ¡or ¡18% ¡to ¡$316.6 ¡ million ¡in ¡2016. ¡ – Spending ¡of ¡trade ¡area ¡residents ¡supported ¡a ¡total ¡of ¡621,716 ¡to ¡840,356 ¡sf ¡of ¡ retail ¡and ¡service ¡floor ¡space ¡in ¡2010. ¡By ¡2013, ¡this ¡space ¡is ¡es:mated ¡to ¡ increase ¡to ¡a ¡range ¡of ¡672,019 ¡to ¡908,462 ¡sf. ¡ – Up ¡to ¡158,164 ¡sf ¡of ¡addi:onal ¡retail ¡and ¡service ¡floor ¡space ¡would ¡be ¡ supportable ¡in ¡this ¡area ¡by ¡2013 ¡(90,058 ¡sf ¡of ¡retail ¡and ¡service ¡space ¡is ¡needed ¡ now ¡with ¡another ¡68,106 ¡sf ¡needed ¡in ¡the ¡next ¡3 ¡years, ¡for ¡a ¡total ¡of ¡158,164 ¡ sf). ¡ An ¡ Exis1ng ¡Retail ¡and ¡Service ¡Floor ¡Space ¡Inventory ¡and ¡Vacancy ¡Profile ¡was ¡ • developed, ¡based ¡on ¡field ¡research ¡and ¡drive-­‑bys. ¡It ¡es:mates ¡an ¡overall ¡Carleton ¡ Place ¡retail ¡and ¡service ¡space ¡vacancy ¡rate ¡of ¡2% ¡with ¡vacancy ¡rates ¡ranging ¡from ¡ 0% ¡at ¡the ¡Hwy ¡7 ¡big ¡box ¡area ¡to ¡11% ¡on ¡Bridge ¡Street. ¡Total ¡inventory ¡is ¡es:mated ¡ to ¡be ¡765,298 ¡sf, ¡with ¡15,000 ¡sf ¡currently ¡vacant. ¡Automo:ve ¡and ¡Home ¡ Improvement ¡(AHIM) ¡represents ¡the ¡largest ¡share ¡of ¡inventory ¡at ¡30%. ¡ 6 ¡ Prepared ¡by ¡Doyletech ¡Corpora:on ¡

¡ ¡ ¡ ¡Situa)on ¡Analysis: ¡Stakeholder ¡Interviews ¡ Results ¡from ¡Downtown ¡Corridor ¡Interviews: ¡ Physical ¡appeal ¡is ¡lacking. ¡ • Need ¡façade ¡standards ¡with ¡:me-­‑limited ¡ • excep:ons. ¡ Enterprise ¡mix ¡is ¡not ¡working ¡(coordina:on ¡is ¡ • required). ¡ • Visible ¡street ¡signage ¡is ¡required. ¡ Hwy ¡7 ¡traffic ¡are ¡unaware ¡of ¡its ¡presence. ¡ • There ¡is ¡a ¡lack ¡of ¡collabora:on ¡across ¡ • businesses ¡with ¡similar ¡products ¡& ¡services. ¡ We ¡have ¡lost ¡sites ¡that ¡generate ¡pedestrian ¡ • traffic. ¡ Landlord ¡interests ¡are ¡not ¡aligned ¡with ¡ • business ¡corridor ¡needs. ¡ 7 ¡ Prepared ¡by ¡Doyletech ¡Corpora:on ¡

¡Situa)on ¡Analysis: ¡Key ¡Development ¡Drivers ¡ Population/Occupancy Analysis (2000 – 2011): • Population: • 2001 -> 2006: CP & BK experienced larger population growth then other communities • 2006 -> 2011: FP Markets estimate . . . • CP: 6.9% • BK: 8.5% • Ontario: 10.3% • Household Formation: • CP & BK align with Ontario statistics • CP & BK are growing more rapidly than most other communities in Eastern Ontario • Region is considered attractive and safe for household establishment • Housing Starts: • Observed average of 50-80 (excluding burst in 2008 of 142) • CP lags Mississippi Mills in percentage change (2009-2010) • Carleton Place: 25% • Mississippi Mills: 61% 8 ¡ Prepared ¡by ¡Doyletech ¡Corpora:on ¡

Situa)on ¡Analysis: ¡Retail ¡SWOT ¡Analysis ¡ Strengths: ¡ Weaknesses: ¡ – Expanded ¡Hwy ¡7 ¡ – Not on a 400 highway (i.e. 401, 416, or 417) – High ¡local ¡incomes ¡ – Slower housing development of – Land ¡supply ¡and ¡costs ¡ late – Large ¡catchment ¡area ¡ – No dedicated local EDO function. – Geographic ¡and ¡building ¡assets ¡ Threats: ¡ Opportunities: – Increased housing development – DND consolidates in West in Mississippi Mills Ottawa – (may be shorter Ottawa – Water-front oriented enterprises commute, but not necessarily – Dust-off Heritage district faster commute). initiative and set theme – Partner with landlords on joint investment program Carleton Place is at a cross-roads with strong opportunity, but requires substantial redevelopment to make the downtown corridor vibrant again. 9 ¡ Prepared ¡by ¡Doyletech ¡Corpora:on ¡

Downtown ¡Corridor ¡Op)ons ¡Development ¡ • Iden:fied ¡Op:ons ¡ ¡ • Op:on ¡Enablers ¡ • Pathway ¡ ¡ 10 ¡ Prepared ¡by ¡Doyletech ¡Corpora:on ¡