Opening Submissions of the Claimants Fasken Martineau - - PowerPoint PPT Presentation

Spence ¡International ¡Investments ¡LLC ¡et ¡

• al. ¡v. ¡ ¡

The ¡Republic ¡of ¡Costa ¡Rica ¡

Fasken ¡Martineau ¡DuMoulin ¡LLP ¡ Geoff ¡Cowper. ¡Q.C. ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡Dr. ¡Todd ¡Weiler ¡ ¡ Tracey ¡Cohen ¡ Tina ¡Cicchetti ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡Lic. ¡Vianney ¡Saborío ¡ Alexandra ¡Mitretodis ¡ ¡

Opening ¡Submissions ¡of ¡the ¡Claimants ¡

* The ¡facts ¡will ¡establish ¡the ¡Respondent ¡has ¡engaged ¡in ¡a ¡ consistent ¡and ¡ongoing ¡refusal ¡to ¡honour ¡its ¡promise ¡to ¡foreign ¡ investors ¡that ¡if ¡their ¡property ¡is ¡taken, ¡the ¡fair ¡market ¡value ¡of ¡ their ¡property ¡will ¡be ¡paid ¡without ¡delay. ¡ ¡ ¡ ¡ * The ¡case ¡involves ¡general ¡principles ¡applied ¡to ¡particular ¡facts. ¡ * The ¡claimants ¡are ¡victims ¡of ¡a ¡drawn-­‑out ¡internal ¡debate ¡about ¡ whether ¡to ¡permit ¡responsible ¡development ¡in ¡a ¡sensitive ¡area ¡ ¡ * The ¡outcome ¡of ¡the ¡debate ¡landed ¡a ¡substantial ¡obligation ¡to ¡ compensate ¡on ¡a ¡government ¡not ¡prepared ¡or ¡willing ¡to ¡honour ¡ that ¡obligation. ¡As ¡a ¡result, ¡ ¡the ¡history ¡presents ¡us ¡with ¡a ¡picture ¡ filled ¡with ¡delays, ¡and ¡various ¡strategems ¡to ¡avoid, ¡defer ¡and ¡ minimise ¡payment ¡of ¡compensation. ¡ ¡ * The ¡claimants ¡now ¡stand ¡in ¡possession ¡of ¡zombie ¡titles: ¡dead ¡for ¡ any ¡useful ¡purpose. ¡ ¡ * The ¡claims ¡reflect ¡value ¡of ¡unique ¡properties ¡that ¡have ¡been ¡

• taken. ¡ ¡ ¡

Introduction ¡ ¡

* Bob ¡Spence ¡ ¡ * The ¡Cophers ¡ * Joe ¡Holsten ¡ * Spence ¡International ¡Investments ¡LLC ¡(Spence ¡Co.) ¡ * Berkowitz ¡ ¡ * Gremillion ¡ ¡

How ¡Did ¡the ¡Claimants ¡Come ¡Here? ¡

Facts ¡-­‑ ¡Guanacaste ¡Region ¡

Claimants’ ¡Lots ¡

Playa ¡Ventanas ¡ ¡

Playa ¡Grande ¡ ¡

* The ¡Guanacaste ¡region ¡is ¡an ¡attractive ¡place ¡to ¡buy ¡ real ¡estate ¡

* White ¡sandy ¡beaches ¡ * Beautiful ¡nature ¡and ¡wildlife ¡ ¡ * Titled ¡beachfront ¡property ¡ ¡ * Remote ¡ * Surfing ¡ ¡

Facts ¡– ¡Real ¡Estate ¡in ¡the ¡Guanacaste ¡ Region ¡

Introduction ¡-­‑Real ¡Estate ¡in ¡the ¡ Guanacaste ¡Region ¡

Introduction ¡-­‑ ¡Tourism ¡in ¡Guanacaste ¡ ¡

* Protection ¡of ¡Leatherback ¡Turtles ¡who ¡nest ¡on ¡the ¡ beach ¡

Facts ¡– ¡The ¡Park ¡

Facts ¡-­‑ ¡Las ¡Baulas ¡ ¡

Facts ¡-­‑ ¡Turtle ¡Population ¡ ¡

* Causes ¡of ¡Decline ¡in ¡Leatherback ¡Turtle ¡Population ¡

* Egg ¡harvesting ¡ * Long ¡line ¡fishing ¡ * Rising ¡global ¡temperatures ¡ * Development ¡near ¡nesting ¡sites ¡

Facts ¡– ¡The ¡Park ¡

Facts ¡-­‑ ¡Poaching ¡Effects ¡

* Creation ¡of ¡a ¡Park ¡by ¡Decree ¡1991 ¡

Facts ¡– ¡the ¡Park ¡

* The ¡1995 ¡Park ¡Law ¡

* Private ¡land ¡within ¡the ¡Park ¡ * Effect ¡on ¡Development ¡

Facts ¡– ¡The ¡Park ¡

Facts ¡– ¡The ¡Park ¡ ¡

2001 ¡

Facts ¡– ¡The ¡Park ¡ ¡

Excerpt from Relatos del Viento - 24 October 2005 English Translation It is a marine park. When we talk about a marine park, we are referring to the more commonly known fifty-metre public area comprised of terrestrial park and mangrove swamps, and we have twelve nautical miles, so among the mammals that we might see most often are racoons, and mostly opossums. Little by little, the biological significance of Las Baulas Marine Park has raised awareness about the importance of aiding and protecting the turtles that come to Playa Grande to lay their eggs. Therefore, in the future, the park administration hopes to extend the nesting site by purchasing suitable nesting areas. We need to look at the ways or means of finding that money immediately because tourism development will have a strong impact on the nesting area, and as a park, Baulas is currently one of the four most important nesting sites for this species on the Pacific coast of the Americas. If we lose these nesting areas, we lose a species, and Las Baulas Marine Park would not be the same without the leatherback turtles. Spanish Transcript Exhibit C-088 Page 1 of 2

Facts ¡– ¡The ¡Park ¡ ¡

and Las Baulas Marine Park would not be the same without the leatherback turtles. Spanish Transcript El parque es marino. Cuando hablamos de parque marino estamos hablando de que es los cincuenta metros de zona pública que se conoce comúnmente es lo que tenemos de parque terrestre y el componente manglar y tenemos las doce millas marinas, entonces dentro de los mamíferos que más podemos ver se encuentran mapaches, algunos zorrillos principalmente. El valor biológico que encierra Marino Baulas ha permitido que poco a poco se haga conciencia de lo que significa dar asistencia y cuidado a las tortugas que vienen a Playa Grande a desovar. De esta forma, y como plan a futuro, la administración del parque espera extender la zona de anidación comprando áreas aptas para ello. Necesitamos buscar las formas o los canales para buscar ese dinero en forma inmediata porque a como viene el desarrollo turístico va a hacer un impacto fuerte sobre el área de anidación, y Baulas actualmente es como parque uno de las/los si... cuatro sitios más importantes para la anidación de esta especie a nivel del Pacífico

• americano. Si perdemos estas áreas de anidación estamos perdiendo una especie, y

el Parque Marino Las Baulas sin baula no sería lo mismo. Exhibit C-088 Page 1 of 2

* Boundaries ¡according ¡to ¡1991 ¡Decree ¡ * Boundaries ¡according ¡to ¡1995 ¡Law ¡

* Facts ¡ * Interpretation ¡ * Results ¡of ¡Interpretation ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡

Facts ¡– ¡Tamarindo ¡Refuge ¡ ¡ ¡

Pre-­‑1991 ¡Decree ¡ ¡

1991 ¡Decree ¡– ¡Article ¡1 ¡

1991 ¡Decree ¡– ¡Article ¡2 ¡

1991 ¡Decree ¡– ¡Article ¡5 ¡

1995 ¡Park ¡Law ¡– ¡Article ¡1 ¡ ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡

June ¡7, ¡1995 ¡ Legislative ¡Debate ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡

June ¡7, ¡1995 ¡ Legislative ¡Debate ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡

January ¡5, ¡2007 ¡ Letter ¡from ¡Congressman ¡Fournier ¡

1995 ¡Park ¡Law: ¡ ¡No ¡Terrestrial ¡Area ¡in ¡the ¡Park ¡

2002 ¡Tropical ¡Science ¡Center ¡

Facts ¡-­‑ ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡

Facts ¡-­‑ ¡Park ¡Boundaries ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡

Facts ¡-­‑ ¡Park ¡Boundaries ¡

Facts ¡– ¡Municipality ¡Zoning ¡ ¡

* More ¡than ¡100 ¡Constitutional ¡Court ¡Decisions ¡which ¡ refer ¡to ¡the ¡Park ¡ ¡ * Proposed ¡bills ¡to ¡change ¡to ¡Park ¡Law ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡ Results ¡of ¡Interpretation ¡

* 9 ¡March ¡2005 ¡Constitutional ¡Court ¡Decision ¡

* MINAE ¡& ¡SETENA ¡ordered ¡to ¡consider ¡establishing ¡new ¡ guidelines ¡for ¡the ¡consideration ¡of ¡applications ¡for ¡ environmental ¡assessment ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡ Results ¡of ¡Interpretation ¡

* 10 ¡March ¡2005 ¡SETENA ¡Resolution ¡ ¡

* Temporary ¡suspension ¡of ¡processing ¡of ¡environmental ¡ permits ¡within ¡75 ¡m ¡from ¡the ¡public ¡zone ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡ Results ¡of ¡Interpretation ¡

* 28 ¡June ¡2005 ¡Constitutional ¡Court ¡Decision ¡

* Court ¡refused ¡to ¡compel ¡MINAE ¡officials ¡to ¡consult ¡with ¡ IGN ¡regarding ¡determination ¡of ¡the ¡Park ¡boundaries ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡ Results ¡of ¡Interpretation ¡

* 30 ¡April ¡2008 ¡Constitutional ¡Court ¡Decision ¡

* Adopted ¡the ¡position ¡that ¡the ¡1995 ¡Law ¡contained ¡a ¡ typographical ¡error ¡and ¡that ¡boundaries ¡were ¡actually ¡ inland ¡and ¡not ¡seaward ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡ Results ¡of ¡Interpretation ¡

* 27 ¡May ¡2008 ¡Constitutional ¡Court ¡Decision ¡

* Court ¡ordered ¡MINAE ¡to ¡either ¡immediately ¡expropriate ¡

• r ¡encourage ¡environmentally ¡sensitive ¡development ¡to ¡

proceed ¡by ¡developing ¡guidelines ¡to ¡permit ¡SETENA ¡to ¡ issue ¡permits ¡without ¡endangering ¡the ¡nesting ¡activities ¡

• f ¡turtles ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡ Results ¡of ¡Interpretation ¡

* 16 ¡December ¡2008 ¡Constitutional ¡Court ¡Decision ¡

* MINAE ¡ordered ¡to ¡expropriate ¡all ¡private ¡property ¡ within ¡the ¡Park ¡immediately ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡ Results ¡of ¡Interpretation ¡

* 27 ¡March ¡2009 ¡Constitutional ¡Court ¡Decision ¡

* In ¡response ¡to ¡SETENA ¡and ¡the ¡Minister ¡of ¡the ¡ Environment’s ¡separate ¡requests ¡for ¡clarification ¡of ¡the ¡ 27 ¡May ¡2008 ¡or ¡16 ¡December ¡2008 ¡judgments ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡ Results ¡of ¡Interpretation ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡ Results ¡of ¡Interpretation ¡

As noted in Claimants’ Memorial on the Merits,

The extemporaneous motions filed by the Minister of the Environment and Mines

• n 23 January 2009; and by the Secretary General of the National Environmental

Technical Secretariat, on 13 March, 2009. Both the Minister of the Environment and Energy as well as the Secretary General of the National Environmental Technical Secretariat charge that it is impossible to fulfill the order made by this Court in judgment number 8770-08 at 10:36 on 27 May 2008, since it is a contradiction of the decision made in ruling 2008-018529 at 8:58 am on 16 December, 2008. The motions presented at this time by the respondent authorities

• apart from being extemporaneous according to what is set forth in article 12 of

the law governing this jurisdiction - also do not constitute a motion for clarification and amendment of the judgment dictated on this docket, rather an examination of an alleged conflict that arises through the other judgment dictated by this Court. In fact, after reading the judgment it asks to clarify, the Court reminds the respondent authorities that its actions should at all times be governed by constitutional principles, which includes the jurisprudence provided by this Court, the effect erga omnes of which is one of obligatory acceptance and

• enactment. But it is not their place to indicate when to expropriate, nor how to go

about it, as that is the responsibility of the respondent administration, to determine what rule shall apply to the expropriation procedure, which is a legal matter, and should be discussed before the appropriate administration, and should the case be, before the corresponding trial court judge. As a result, the actions as presented are hereby declared inadmissible.96

Through its invocation of the term “constitutional principles,” the Court was implicitly Court’s decisions, dated 27 May 2008, remained in full force and effect. Necessarily, the revoke the Executive’s discretion to choose how and when to expropriate under law, was

Judgment ¡March ¡27, ¡2009 ¡

* Early ¡2010 ¡ContralorÍa ¡Report ¡ ¡

* Criticizes ¡expropriation ¡process ¡and ¡used ¡as ¡basis ¡for ¡ indefinite ¡suspension ¡for ¡all ¡lots ¡not ¡in ¡judicial ¡phase ¡ ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡ Results ¡of ¡Interpretation ¡

* October ¡16, ¡2002 ¡Bill ¡14.989 ¡Expansion, ¡Consolidation ¡ and ¡Development ¡of ¡Las ¡Baulas ¡Marine ¡Park ¡of ¡ Guanacaste ¡

* Failed ¡bill ¡to ¡expand ¡the ¡boundaries ¡of ¡the ¡Park ¡inland ¡

* October ¡26, ¡2006 ¡Bill ¡16.417 ¡Authentic ¡Interpretation ¡of ¡ Article ¡1 ¡of ¡the ¡Law ¡of ¡Creation ¡of ¡the ¡Park ¡ ¡

* Failed ¡bill ¡to ¡interpret ¡“seaward” ¡as ¡inland ¡ ¡

* January ¡23, ¡2008 ¡Bill ¡16.916 ¡Authentic ¡Interpretation ¡of ¡ Article ¡1 ¡of ¡the ¡Law ¡of ¡the ¡Creation ¡of ¡the ¡Park ¡ ¡

* Failed ¡bill ¡to ¡interpret ¡“seaward” ¡as ¡seaward ¡

* June ¡2, ¡2009 ¡Bill ¡17.383 ¡Rectification ¡of ¡the ¡limits ¡of ¡the ¡ Park ¡and ¡the ¡Creation ¡of ¡the ¡mixed ¡refuge ¡ ¡

* Lapsed ¡and ¡archived ¡in ¡2013 ¡

Facts ¡– ¡Park ¡Boundaries ¡ ¡ Amendments ¡to ¡Park ¡Boundaries ¡

Position ¡on ¡Development ¡of ¡ ¡ Minister ¡Rodriguez ¡

Exhibit C-53 Page 1 of 4 Exhibit C-53 Page 2 of 4

July ¡2003 ¡ Minutes ¡Issued ¡Subsequent ¡to ¡the ¡ Rodriguez-­‑Berkowitz ¡Meeting ¡

Position ¡on ¡Development ¡of ¡ ¡ Minister ¡Rodriguez ¡

Exhibit C-53 Page 2 of 4

ü Certification ¡from ¡MINAE ¡that ¡property ¡is ¡out ¡of ¡Park ¡ (for ¡properties ¡close ¡to ¡any ¡protected ¡area) ¡ ü Construction ¡plans ¡that ¡confirm ¡to ¡zoning ¡ requirements ¡ ü Evidence ¡of ¡water ¡availability ¡ ¡ ü Environmental ¡impact ¡assessment ¡ ¡

Main ¡steps ¡to ¡obtain ¡a ¡building ¡ permit ¡in ¡Costa ¡Rica ¡

Lots ¡V38, ¡V39, ¡V40 ¡ ¡ Land ¡Registry ¡Drawings ¡

In ¡conformance ¡with ¡Article ¡47 ¡of ¡ the ¡Regulation ¡of ¡the ¡National ¡ Cadastral ¡Law, ¡this ¡Office ¡does ¡ not ¡object ¡the ¡present ¡ ¡ Cadastral ¡plan, ¡as ¡it ¡is ¡outside ¡the ¡ National ¡Las ¡Baulas ¡Marine ¡Park ¡ de ¡Guanacaste ¡

Lots ¡V46, ¡V47 ¡ ¡ Land ¡Registry ¡Drawing ¡

In ¡conformance ¡with ¡Article ¡47 ¡of ¡ the ¡Regulation ¡of ¡the ¡National ¡ Cadastral ¡Law, ¡this ¡Office ¡does ¡ not ¡object ¡the ¡present ¡ ¡ Cadastral ¡plan, ¡as ¡it ¡is ¡outside ¡the ¡ National ¡Las ¡Baulas ¡Marine ¡Park ¡ de ¡Guanacaste ¡

Lot ¡V59 ¡ Land ¡Registry ¡Drawings ¡ ¡

Summary: ¡ ¡ In ¡Park, ¡according ¡to ¡1991 ¡Decree ¡

Lots ¡V61a, ¡V61b, ¡V61c ¡ ¡ Land ¡Registry ¡Drawings ¡

Exhibit C-0099 Page 2 of 2

The ¡lot ¡described ¡in ¡this ¡plan, ¡in ¡ conformance ¡with ¡Article ¡3 ¡in ¡ Decree ¡No. ¡20518 ¡– ¡MIRENEM, ¡ published ¡in ¡La ¡Gaceta ¡No. ¡129 ¡of ¡ 9 ¡July ¡1991, ¡is ¡outside ¡the ¡ National ¡Las ¡Baulas ¡Marine ¡Park ¡

• f ¡Guanacaste ¡

Lot ¡C96 ¡ Land ¡Registry ¡Drawings ¡

In ¡conformance ¡with ¡Article ¡47 ¡of ¡ the ¡Regulation ¡of ¡the ¡National ¡ Cadastral ¡Law, ¡this ¡Office ¡does ¡ not ¡object ¡the ¡present ¡ ¡ Cadastral ¡plan, ¡as ¡it ¡is ¡outside ¡the ¡ National ¡Las ¡Baulas ¡Marine ¡Park ¡ de ¡Guanacaste ¡

Lots ¡SPG1, ¡SPG2 ¡ Land ¡Registry ¡Drawings ¡

Summary: ¡ ¡ In ¡Park, ¡according ¡to ¡1991 ¡Law ¡

Lots ¡B1, ¡B3, ¡B5, ¡B6, ¡B7, ¡B8 ¡ Land ¡Registry ¡Drawings ¡

Summary: ¡ ¡ In ¡Park, ¡according ¡to ¡1991 ¡Law ¡

Facts ¡– ¡Timeline ¡Spence ¡Lots ¡ ¡

Facts ¡– ¡Timeline ¡Copher ¡Lots ¡

Facts ¡– ¡Timeline ¡Spence ¡Co. ¡Lots ¡

Facts ¡– ¡Timeline ¡Berkowitz ¡Lots ¡ ¡

Facts ¡– ¡Timeline ¡Gremillion ¡Lots ¡

Facts ¡-­‑ ¡Mixed ¡Refuge ¡Negotiations ¡

Bill Seeks Change in Status for Las Baulas Park Mike McDonald July 17, 2009 A bill that would remap the Las Baulas National Marine Park in Playa Grande, in the northwestern province of Guanacaste, was recently re-introduced in the Legislative Assembly, and it has environmentalists on guard and legislators thinking hard. The bill would reduce the status of the park to “wildlife refuge,” a designation that would allow for development within its boundaries. separate bills. The new bill entered discussion in the legislature’s Environment Commission on “I do not agree with the change in category of a national park, or reducing a national park,” ld The Tico Times. “But, it’s clear that there are many national parks that have people (living) inside and there is an economic problem with this.” The “economic problem” is the cost of expropriation to allow for development. Landowners

• wners without having to use state money, what she called a “positive aspect” of the bill.

“We need to resolve the problem so the state doesn’t have to pay for the land, but I believe there – national park.” she said on Wednesday. nesting habits of sea turtles are among the environmentalists’ major concerns. Exhibit C-117 Page 1 of 2 The bill would reduce the status of the park to “wildlife refuge,” a designation that would allow separate bills. The new bill entered discussion in the legislature’s Environment Commission on “I do not agree with the change in category of a national park, or reducing a national park,” ld The Tico Times. “But, it’s clear that there are many national parks that have people (living) inside and there is an economic problem with this.” The “economic problem” is the cost of expropriation to allow for development. Landowners Ballestero said she agrees with a law that would find a way to obtain the land from private

• wners without having to use state money, what she called a “positive aspect” of the bill.

“We need to resolve the problem so the state doesn’t have to pay for the land, but I believe there are more adequate mechanisms for us to be able to make this step – to have people inside a national park.” she said on Wednesday. nesting habits of sea turtles are among the environmentalists’ major concerns. Exhibit C-117 Page 1 of 2

Facts ¡-­‑ ¡Mixed ¡Refuge ¡Negotiations ¡

Costa Rica government backed proposal would harm critically endangered sea turtles

Posted on 21 April 2010 | 19 Comments

San José, Costa Rica: The Costa Rican government is supporting a proposed law that will allow construction in Las Baulas National Marine Park and destroy a critical nesting beach for endangered leatherback turtles. If passed, Proposal 17383 would reduce the 175 km2 Baulas National Park by 40 percent which, would leave only 50 meters of beach for leatherback turtles to nest and would allow for the construction of houses, condos, hotels and restaurants on the beach. A vote on the proposal is set for tomorrow, April 22..

Like 26

Facts ¡-­‑ ¡Mixed ¡Refuge ¡Negotiations ¡

November ¡2007 ¡ Meeting ¡between ¡Kirt ¡Rusenko ¡and ¡President ¡Arias ¡

* Overview ¡of ¡Expropriation ¡Process: ¡

* Administrative ¡Phase ¡

* Decree ¡of ¡Public ¡Interest ¡ * Administrative ¡Appraisal ¡ * Objection ¡to ¡Administrative ¡Appraisal ¡

* Judicial ¡Phase ¡

* Decree ¡of ¡Expropriation ¡ * Deposit ¡of ¡Amount ¡of ¡Administrative ¡Appraisal ¡ * Appraisals ¡and ¡Valuation ¡Judgment ¡ * Interest ¡Determination ¡and ¡Payment ¡

Facts ¡– ¡Expropriation ¡Process ¡

* 1995 ¡Law: ¡“The ¡private ¡lots ¡of ¡land ¡included ¡in ¡this ¡ delimitation ¡will ¡be ¡susceptible ¡of ¡expropriation ¡and ¡ will ¡be ¡considered ¡part ¡of ¡the ¡National ¡Marine ¡Park ¡ Las ¡Baulas, ¡until ¡they ¡are ¡acquired ¡by ¡the ¡State, ¡ through ¡the ¡purchase, ¡donation ¡or ¡expropriation; ¡

Facts ¡– ¡Expropriation ¡Narrative ¡

* Avoid ¡taking ¡ * Freeze ¡property ¡rights ¡ * Defer ¡obligation ¡to ¡compensate ¡ * Defer ¡payment ¡of ¡compensation ¡ * Minimise ¡compensation ¡

Facts ¡– ¡Expropriation ¡Narrative ¡

* Avoid ¡taking ¡

* To ¡date, ¡Respondent ¡has ¡only ¡directly ¡taken ¡3/28 ¡of ¡the ¡ Claimants’ ¡lots ¡ * The ¡delay ¡in ¡this ¡process ¡flies ¡in ¡the ¡face ¡of ¡the ¡ Constitutional ¡Court ¡decision ¡that ¡required ¡ expropriations ¡to ¡be ¡commenced ¡immediately ¡

Facts ¡– ¡Expropriation ¡Narrative ¡

¡ * Freeze ¡property ¡rights ¡

* SETENA ¡loses ¡environmental ¡impact ¡assessment ¡ application ¡for ¡Lot ¡B5 ¡ * 2005 ¡temporary ¡suspension ¡on ¡the ¡issuance ¡of ¡ environmental ¡impact ¡assessments ¡ * 2008 ¡permanent ¡suspension ¡ ¡

Facts ¡– ¡Expropriation ¡Narrative ¡

¡ * Freeze ¡property ¡rights ¡– ¡prevent ¡environmental ¡ assessments ¡

* Rights ¡frozen ¡by ¡preventing ¡SETENA ¡from ¡reviewing ¡ ¡ environmental ¡impact ¡assessments ¡whose ¡purpose ¡is ¡to ¡ determine ¡the ¡necessary ¡environmental ¡mitigation ¡ measures ¡for ¡development ¡

Facts ¡– ¡Expropriation ¡Narrative ¡

¡ * Freeze ¡property ¡rights…but ¡not ¡obligations ¡

* Owners ¡required ¡to ¡continue ¡to ¡pay ¡property ¡taxes ¡ * Owners ¡required ¡to ¡maintain ¡properties ¡

Facts ¡– ¡Expropriation ¡Narrative ¡

* Defer ¡obligation ¡to ¡compensate ¡

* Glacial ¡pace ¡for ¡lots ¡in ¡judicial ¡phase ¡ * For ¡lots ¡in ¡administrative ¡phase, ¡indefinite ¡suspension ¡of ¡ expropriation ¡process ¡avoids ¡triggering ¡obligation ¡to ¡ deposit ¡the ¡administrative ¡appraisal ¡

* These ¡lots ¡had ¡the ¡highest ¡administrative ¡appraisals ¡of ¡any ¡ lots ¡involved ¡in ¡the ¡claim ¡

Facts ¡– ¡Expropriation ¡Narrative ¡

* Example ¡of ¡delay: ¡Lot ¡A40 ¡

* Decree ¡of ¡public ¡interest ¡à ¡30 ¡March ¡2006 ¡ ¡ * Administrative ¡appraisal ¡à ¡22 ¡Sept ¡2006 ¡ * Initiation ¡of ¡judicial ¡proceedings ¡à ¡17 ¡April ¡2007 ¡ * Judgment ¡à ¡24 ¡Dec ¡2010 ¡ * Payment ¡of ¡principal ¡à ¡15 ¡Feb ¡2012 ¡ * Payment ¡of ¡interest ¡à ¡20 ¡March ¡2015 ¡

Facts ¡– ¡Expropriation ¡Narrative ¡

* Defer ¡payment ¡of ¡compensation ¡

* System ¡allows ¡significant ¡lag ¡time: ¡ ¡

* between ¡the ¡determination ¡of ¡valuation ¡and ¡the ¡deposit ¡of ¡ that ¡amount ¡into ¡the ¡court ¡account ¡ * Between ¡the ¡deposit ¡into ¡the ¡court ¡account ¡and ¡payment ¡ to ¡the ¡owner ¡

Facts ¡– ¡Expropriation ¡Narrative ¡ ¡

* Minimise ¡compensation ¡

* Valuation ¡based ¡on ¡conservation ¡as ¡highest ¡and ¡best ¡use ¡ * Contraloría ¡direction ¡to ¡seek ¡to ¡annul ¡titles ¡to ¡properties ¡ rather ¡than ¡pay ¡compensation ¡to ¡registered ¡owner ¡

Facts ¡– ¡Expropriation ¡Narrative ¡

Valuation ¡Lot ¡V30 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

203,300 ¡ 428,381 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ US$406 US$805

Valuation ¡Lot ¡V31 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

201,400 ¡ 428,381 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ US$403 US$805

Valuation ¡Lot ¡V32 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

203,500 ¡ 428,381 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ US$407 US$805

Valuation ¡Lot ¡V33 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

195,700 ¡ 428,381 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ US$390 US$805

Valuation ¡for ¡Lot ¡V38 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

186,200 ¡ 428,381 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ US$372 US$805

Valuation ¡Lot ¡V39 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

193,800 ¡ 428,381 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ US$388 US$805

Valuation ¡Lot ¡V40 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

191,500 ¡ 428,381 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ US$388 US$805

Valuation ¡Lot ¡V46 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

195,700 ¡ 428,381 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ US$391 US$805

Valuation ¡Lot ¡V47 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

184,100 ¡ 428,381 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ US$368 US$805

Valuation ¡Lot ¡A40 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

27,000 ¡ 317,698 ¡ 27,000 ¡ 175,000 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘06 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡Dec ¡‘10 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡July ¡‘11 ¡ US$51 US$596 US$51 US$328

Valuation ¡Lot ¡SPG1 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

9,400 ¡ 404,434 ¡ 47,000 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘07 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡Feb’13 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ US$18 US$760 US$88

Valuation ¡Lot ¡SPG2 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

9,200 ¡ 295,343 ¡ 9,200 ¡ 125,000 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘07 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡Feb ¡‘12 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡Dec ¡‘12 ¡ US$18 US$555 US$18 US$235

Valuation ¡Lot ¡B1 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

7,200 ¡ 475,742 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ 500,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘06 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ US$14 US$894

Valuation ¡Lot ¡B3 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

7,300 ¡ 477,339 ¡ 44,000 ¡ 0 ¡ 100,000 ¡ 200,000 ¡ 300,000 ¡ 400,000 ¡ 500,000 ¡ 600,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘06 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡Feb ¡‘13 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ US$14 US$897 US$83

Valuation ¡Lot ¡B5 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

7,200 ¡ 362,926 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘06 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ US$14 US$682

Valuation ¡Lot ¡B6 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

7,200 ¡ 373,569 ¡ 7,200 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘06 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ ¡ ¡July ¡‘14 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ US$14 US$702 US$14

Valuation ¡Lot ¡B7 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

7,200 ¡ 451,795 ¡ 0 ¡ 50,000 ¡ 100,000 ¡ 150,000 ¡ 200,000 ¡ 250,000 ¡ 300,000 ¡ 350,000 ¡ 400,000 ¡ 450,000 ¡ 500,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘06 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ US$14 US$849

Valuation ¡Lot ¡B8 ¡(price/m2 ¡CRC) ¡

7,200 ¡ 482,128 ¡ 175,000 ¡ 115,185 ¡ 0 ¡ 100,000 ¡ 200,000 ¡ 300,000 ¡ 400,000 ¡ 500,000 ¡ 600,000 ¡ AA ¡ FTI ¡Valuation ¡ Judgment ¡ Appeal ¡

Sept ¡‘06 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡May ¡’08 ¡May ¡‘12 ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ ¡July ¡‘13 ¡ US$14 US$906 US$329 US$217

Law ¡-­‑ ¡The ¡Core ¡Promise ¡of ¡ International ¡Investment ¡Law ¡

* The ¡Claimants ¡are ¡asking ¡Costa ¡Rica ¡to ¡honour ¡a ¡core ¡promise ¡made ¡to ¡foreign ¡ investors ¡under ¡both ¡customary ¡international ¡law ¡and ¡the ¡CAFTA. ¡ * That ¡core ¡promise ¡is ¡not ¡to ¡pursue ¡a ¡direct ¡or ¡indirect ¡expropriation ¡unless ¡the ¡ State ¡fulfills ¡the ¡conditions ¡set ¡out ¡in ¡Article ¡10.7 ¡ * There ¡is ¡no ¡question ¡that ¡the ¡land ¡at ¡issue ¡is ¡protected ¡by ¡the ¡treaty ¡and ¡no ¡ doubt ¡what ¡expropriation ¡of ¡property ¡rights ¡held ¡in ¡that ¡land ¡involves: ¡the ¡ transfer ¡of ¡the ¡claimants’ ¡titles ¡to ¡the ¡State. ¡ * There ¡is ¡now ¡no ¡question ¡that ¡Costa ¡Rica ¡has ¡determined ¡to ¡expropriate ¡all ¡or ¡ the ¡most ¡valuable ¡portion ¡of ¡each ¡of ¡the ¡Claimants’ ¡titles. ¡ ¡ * The ¡Claimants ¡are ¡not ¡disputing ¡the ¡outcome ¡of ¡the ¡political ¡and ¡legal ¡debate ¡ within ¡Costa ¡Rica. ¡

* The ¡Respondent’s ¡renunciation ¡of ¡its ¡obligations ¡under ¡international ¡law ¡and ¡CAFTA ¡ is ¡ongoing: ¡indeed, ¡at ¡present ¡the ¡Respondent ¡remains ¡ ¡unwilling ¡to ¡inform ¡this ¡ Tribunal ¡when ¡it ¡will ¡ ¡finish ¡implementing ¡the ¡recommendations ¡contained ¡within ¡the ¡ 2010 ¡Contraloria ¡report. ¡

Law ¡– ¡Expropriation ¡

* The ¡Parties’ ¡Broad ¡Consensus ¡on ¡Article ¡10.7(1) ¡

* It ¡reflects ¡the ¡customary ¡standard ¡of ¡prompt, ¡adequate ¡and ¡effective ¡ compensation; ¡ * Transfer ¡of ¡title ¡is ¡the ¡ultimate ¡step ¡in ¡the ¡expropriation ¡process; ¡ * The ¡threshold ¡for ¡establishing ¡indirect ¡expropriation ¡is ¡a ¡substantial ¡ interference ¡of ¡a ¡permanent ¡character ¡with ¡exercise ¡of ¡property ¡rights. ¡ * Whether ¡measures ¡result ¡in ¡indirect ¡expropriation ¡is ¡a ¡determination ¡on ¡ a ¡case-­‑by-­‑case ¡basis, ¡considering ¡all ¡of ¡the ¡applicable ¡circumstances. ¡ * Compensation ¡is ¡adequate ¡when ¡it ¡reflects ¡the ¡fair ¡market ¡value ¡of ¡an ¡ investment, ¡as ¡of ¡the ¡moment ¡before ¡the ¡measures ¡of ¡expropriation ¡ became ¡manifest. ¡

Law ¡– ¡Fair ¡and ¡Equitable ¡Treatment ¡

* FET ¡is ¡part ¡of ¡the ¡body ¡of ¡customary ¡international ¡law; ¡ * The ¡CAFTA ¡Parties ¡have ¡deemed ¡FET ¡to ¡include ¡denials ¡of ¡justice; ¡

* The ¡denial ¡of ¡justice ¡doctrine ¡applies ¡to ¡the ¡executive ¡and ¡judicial ¡branches ¡of ¡State ¡

* The ¡legitimate ¡expectations ¡doctrine ¡is ¡relevant ¡to ¡the ¡application ¡of ¡an ¡FET ¡ standard, ¡in ¡addition ¡to ¡expropriation ¡standards; ¡and ¡ * Abuse ¡of ¡right ¡is ¡another ¡well-­‑established ¡international ¡law ¡doctrine ¡that ¡can ¡ assist ¡in ¡the ¡application ¡of ¡a ¡FET ¡standard. ¡ * Here, ¡the ¡FET ¡claims ¡include: ¡

* The ¡arbitrary ¡manner ¡in ¡which ¡the ¡Respondent ¡has ¡imposed ¡and ¡since ¡maintained ¡new ¡ delay ¡measures, ¡without ¡even ¡notifying ¡the ¡Claimants; ¡ ¡ * The ¡Claimants’ ¡detrimental ¡reliance ¡on ¡the ¡explicit ¡terms ¡of ¡Costa ¡Rican ¡laws, ¡the ¡ conduct ¡of ¡Costa ¡Rican ¡officials ¡and, ¡in ¡one ¡case, ¡promises ¡of ¡the ¡Environment ¡Minister; ¡ * The ¡arbitrary ¡nature ¡of ¡Costa ¡Rica’s ¡municipal ¡expropriation ¡regime, ¡as ¡demonstrated ¡ in ¡the ¡inconsistency ¡of ¡standards ¡applied ¡and ¡widely ¡divergent ¡results; ¡and ¡ * The ¡inadequacy ¡of ¡this ¡regime ¡also ¡constitutes ¡de ¡facto ¡denial ¡of ¡justice. ¡

* The ¡Claimants ¡have ¡submitted ¡a ¡real ¡property ¡appraisal ¡ report ¡(the ¡“Appraisal ¡Report”) ¡valuing ¡the ¡subject ¡lots ¡ with ¡an ¡effective ¡date ¡of ¡value ¡of ¡May ¡27, ¡2008. ¡ * The ¡Appraisal ¡Report ¡was ¡prepared ¡by ¡an ¡accredited ¡and ¡ licensed ¡appraiser, ¡in ¡conformity ¡with ¡the ¡Uniform ¡ Standards ¡of ¡Professional ¡Appraisal ¡Practice ¡(USPAP) ¡and ¡ the ¡Code ¡of ¡Professional ¡Ethics ¡and ¡the ¡Standards ¡of ¡ Professional ¡Practice ¡of ¡the ¡Appraisal ¡Institute ¡and ¡in ¡ conformity ¡with ¡International ¡Valuations ¡Standards. ¡

Damages ¡

* The ¡Appraisal ¡Report ¡determines ¡the ¡fair ¡market ¡ value ¡of ¡the ¡expropriated ¡lots ¡in ¡the ¡manner ¡specified ¡ and ¡in ¡accordance ¡with ¡customary ¡standards ¡and ¡with ¡ Article ¡10.7(2) ¡of ¡the ¡CAFTA. ¡ * The ¡Appraisal ¡Report ¡concludes ¡that ¡the ¡aggregate ¡ value ¡of ¡the ¡takings ¡(to ¡a ¡depth ¡of ¡75 ¡m ¡from ¡the ¡ mean ¡high ¡tide) ¡is ¡USD ¡$36,543,000 ¡or ¡CRC ¡ $18,780,543,990. ¡

Damages ¡

* The ¡Respondent ¡has ¡not ¡provided ¡any ¡appraisal ¡report ¡in ¡

• response. ¡

* Rather, ¡they ¡have ¡produced ¡a ¡report ¡from ¡a ¡valuation ¡expert ¡ who ¡is ¡not ¡an ¡accredited ¡or ¡licensed ¡appraiser, ¡that ¡suggests ¡ that ¡the ¡appropriate ¡measure ¡of ¡damages ¡is ¡the ¡price ¡that ¡the ¡ Claimants ¡paid ¡for ¡the ¡lots. ¡ * This ¡suggestion ¡is ¡not ¡based ¡on ¡any ¡appropriate ¡appraisal ¡ methodology, ¡or ¡supported ¡by ¡any ¡analysis, ¡ ¡and ¡is ¡not ¡in ¡ accordance ¡with ¡customary ¡law ¡or ¡Article ¡10(2) ¡of ¡the ¡CAFTA. ¡

Damages ¡

* Claimants ¡claim ¡pre ¡and ¡post-­‑award ¡interest ¡on ¡all ¡ sums ¡awarded, ¡in ¡an ¡amount ¡based ¡upon ¡a ¡ commercially ¡reasonable ¡rate ¡for ¡Costa ¡Rican ¡colones, ¡ such ¡as ¡the ¡Costa ¡Rican ¡Central ¡Bank ¡rate. ¡

Interest ¡