Hedonic Models and the Analysis of Nuclear Facili6es - PowerPoint PPT Presentation

Hedonic ¡Models ¡and ¡the ¡Analysis ¡of ¡ Nuclear ¡Facili6es’ ¡Impacts ¡on ¡ Property ¡Values ¡ A ¡Survey ¡of ¡the ¡Economic ¡Literature ¡

Overview ¡of ¡Methodology ¡and ¡ Literature ¡Review ¡ ¡ ¡ • What ¡is ¡the ¡methodology? ¡ • What ¡are ¡some ¡landmark ¡studies ¡and ¡what ¡do ¡they ¡tell ¡us? ¡ ¡ • What ¡are ¡the ¡strengths/limita6ons ¡of ¡these ¡studies? ¡ • What ¡data ¡would ¡be ¡needed ¡to ¡do ¡such ¡a ¡study ¡for ¡PORTS? ¡ • What ¡would ¡the ¡literature ¡suggest ¡we ¡might ¡find? ¡ ¡ ¡ 2 ¡

The ¡Basic ¡Methodology ¡ ¡ • A ¡sta6s6cal ¡approach ¡to ¡uncovering ¡the ¡average ¡“value” ¡consumers ¡ place ¡on ¡aQributes ¡such ¡as ¡crime, ¡proximity ¡to ¡public ¡ameni6es, ¡ traffic ¡conges6on, ¡ ¡clean ¡air, ¡and ¡so ¡on ¡ 3 ¡

Figure ¡A1: ¡Indifference ¡curves ¡in ¡z-­‑θ ¡ space ¡ $ ¡ θ(I,z,u 0 ) ¡ θ(I,z,u 1 ) ¡ θ(I,z,u 2 ) ¡ u 2 ¡ > ¡u 1 ¡> ¡u 0 ¡ ¡ Same ¡z j , ¡spend ¡less ¡on ¡house ¡ à ¡more ¡to ¡ Spend ¡on ¡x. ¡ z j ¡ 4 ¡

Figure ¡A2: ¡Consumer’s ¡choice ¡ $ ¡ P(z) ¡ Point ¡A: ¡highest ¡u6lity ¡such ¡that ¡ consumer’s ¡willingness ¡to ¡pay ¡is ¡equal ¡ to ¡price ¡P(z). ¡ θ(I,z,u 0 ) ¡ A ¡ θ(I,z,u 1 ) ¡ z j * ¡ z j ¡ 5 ¡

Figure ¡A3: ¡Different ¡consumers ¡ P(z) ¡ $ ¡ θ 2 (y,z,u 0 ) ¡ θ 2 (y,z,u 1 ) ¡ θ 1 (y,z,u 0 ) ¡ θ 1 (y,z,u 1 ) ¡ z j ¡ 6 ¡

Figure ¡A4: ¡Offer ¡func6ons ¡ $ ¡ π 2 ¡> ¡π 1 ¡> ¡π 0 ¡ φ(r,z,π 2 ) ¡ φ(r,z,π 1 ) ¡ φ(r,z,π 0 ) ¡ z j ¡ 7 ¡

Figure ¡A5: ¡Produc6on ¡decision ¡ φ(r,z,π 1 ) ¡ $ ¡ φ(r,z,π 0 ) ¡ P(z) ¡ Point ¡A: ¡highest ¡profit ¡such ¡that ¡ producer’s ¡offer ¡price ¡φ ¡is ¡equal ¡ to ¡price ¡P(z). ¡ A ¡ z j ¡ 8 ¡

Figure ¡A6: ¡Different ¡producers ¡ φ 2 (r,z,π 1 ) ¡ φ 2 (r,z,π 0 ) ¡ P(z) ¡ φ 1 (r,z,π 1 ) ¡ $ ¡ φ 1 (r,z,π 0 ) ¡ z j ¡ 9 ¡

Figure ¡A7: ¡Market ¡equilibrium ¡ φ 2 (r,z,π 1 ) ¡ φ 2 (r,z,π 0 ) ¡ P(z) ¡ φ 1 (r,z,π 1 ) ¡ $ ¡ θ 2 (y,z,u 0 ) ¡ φ 1 (r,z,π 0 ) ¡ θ 2 (y,z,u 1 ) ¡ θ 1 (y,z,u 0 ) ¡ θ 1 (y,z,u 1 ) ¡ 10 ¡

Figure ¡A8: ¡Hedonics ¡– ¡supply ¡and ¡ demand ¡for ¡aQribute ¡z j ¡ $/unit ¡ S i ¡ D i ¡ S j ¡ D j ¡ D k ¡ S k ¡ P’(z i ) ¡ P’(z j ) ¡ P’(z k ) ¡ P’(z) ¡ z ji ¡ z jj ¡ z jk ¡ z j ¡ 11 ¡

Selected ¡Exis6ng ¡Studies ¡& ¡Findings ¡ • The ¡Origins ¡ ¡ • Griliches ¡(1971) ¡ • Harrison ¡and ¡Rubinfeld ¡(1978) ¡ ¡ • Recent ¡Work ¡ • Bezdek ¡and ¡Wendling ¡(2006) ¡ • Braden ¡et ¡al. ¡(2011) ¡ • Davis ¡(2011) ¡ • Greenstone ¡and ¡Gallagher ¡(2008) ¡ 12 ¡

Data ¡and ¡Modeling ¡Needs ¡ • Requires ¡one ¡or ¡more ¡of ¡the ¡following ¡data ¡ • Census ¡data ¡ • Property ¡assessed ¡values ¡ • Property ¡sales ¡records ¡ • Reliable ¡indicators ¡of ¡neighborhood ¡condi6ons ¡vis-­‑à-­‑vis ¡environmental ¡ quality, ¡public ¡ameni6es ¡and ¡services, ¡public ¡safety, ¡ ¡and ¡so ¡on ¡ • Varying ¡degrees ¡of ¡modeling ¡complexity ¡possible ¡ • Spa6al ¡and ¡temporal ¡correla6ons ¡ • Mul6collinearity ¡ • Endogeneity ¡ 13 ¡

Conclusions ¡from ¡the ¡Literature ¡ Public ¡percep6on ¡suggests ¡large ¡losses ¡to ¡property ¡values ¡due ¡to ¡ • proximity ¡of ¡hazardous ¡sites, ¡including ¡nuclear ¡sites. ¡However, ¡empirical ¡ results ¡suggest ¡small ¡effects ¡and ¡some6mes ¡posi6ve ¡effects. ¡ Nuclear ¡sites ¡oren ¡increase ¡property ¡values ¡in ¡rural ¡communi6es, ¡because ¡ • of ¡the ¡economic ¡growth ¡and ¡tax ¡revenues ¡they ¡generate ¡for ¡the ¡region. ¡ Even ¡when ¡nuclear ¡sites ¡do ¡not ¡contribute ¡substan6ally ¡to ¡the ¡local ¡ • economy, ¡the ¡impact ¡of ¡proximity ¡on ¡house ¡values ¡es6mated ¡to ¡be ¡either ¡ nil ¡or ¡rela6vely ¡small. ¡ 14 ¡