AIDE MEMOIRE The direct financial benefits of growth (and - - PDF document

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AIDE ¡MEMOIRE ¡ ¡ The ¡direct ¡financial ¡benefits ¡of ¡growth ¡(and ¡how ¡they’re ¡being ¡considered ¡across ¡ the ¡country ¡to ¡deliver ¡growth) ¡

Context ¡ It ¡has ¡become ¡apparent ¡across ¡the ¡country ¡through ¡the ¡implementation ¡of ¡that ¡Community ¡Infrastructure ¡ Levy’s ¡for ¡Councils ¡it ¡will ¡only ¡contribute ¡towards ¡meeting ¡between ¡5-­‑10% ¡of ¡infrastructure ¡funding ¡gap. ¡ ¡ Evidence ¡from ¡the ¡Councils ¡now ¡collecting ¡CIL ¡back ¡up ¡the ¡projections; ¡whilst ¡some ¡of ¡the ¡numbers ¡are ¡ large ¡(£6m ¡for ¡the ¡GLA, ¡£100,000 ¡for ¡Redbridge, ¡£260,000 ¡for ¡Bristol) ¡they're ¡pocket ¡money ¡when ¡it ¡come ¡ to ¡strategic ¡infrastructure. ¡ ¡ Infrastructure ¡planning ¡is ¡often ¡a ¡matter ¡of ¡two ¡opposing ¡things. ¡Firstly ¡very ¡long ¡term ¡strategic ¡planning, ¡ making ¡ business ¡ cases, ¡ based ¡ on ¡ carefully ¡ calculated ¡ needs ¡ assessments, ¡ options ¡ appraisals, ¡ building ¡ political ¡ consensus, ¡ understanding ¡ your ¡ delivery ¡ route ¡ from ¡ special ¡ delivery ¡ regeneration ¡ vehicles ¡ to ¡ working ¡with ¡private ¡sector ¡providers. ¡And ¡secondly, ¡simple ¡opportunism, ¡being ¡quick ¡on ¡your ¡feet ¡to ¡take ¡ advantage ¡of ¡a ¡funding ¡or ¡land ¡opportunities. ¡ ¡ ¡ In ¡almost ¡all ¡cases ¡no ¡infrastructure ¡item ¡is ¡delivered ¡through ¡a ¡single ¡source ¡of ¡funding. ¡It's ¡a ¡blend ¡of ¡ several ¡sources ¡and ¡probably ¡some ¡borrowing ¡to ¡make ¡up ¡any ¡shortfall ¡in ¡grant. ¡ ¡So ¡why ¡would ¡CIL ¡have ¡ been ¡any ¡different? ¡ ¡It ¡wouldn't. ¡ ¡ ¡ ¡ 'Luckily' ¡ CIL ¡ is ¡ just ¡ one ¡ of ¡ several ¡ new ¡ funding ¡ mechanisms ¡ that ¡ has ¡ been ¡ put ¡ in ¡ place ¡ by ¡ the ¡

• government. ¡ ¡In ¡response ¡to ¡the ¡global ¡economic ¡crisis ¡the ¡government ¡needed ¡to ¡address ¡the ¡balance ¡of ¡

payments ¡ in ¡ the ¡ UK. ¡ One ¡ mechanism ¡ was ¡ to ¡ contract ¡ public ¡ spending. ¡ ¡Local ¡ government ¡ is ¡ not ¡ an ¡ insignificant ¡proportion ¡of ¡that ¡spending ¡so ¡we ¡serious ¡cuts. ¡ ¡The ¡cuts ¡came ¡through ¡the ¡main ¡grant ¡giving ¡ mechanisms ¡that ¡have ¡historically ¡been ¡apportioned ¡to ¡local ¡authorities ¡based ¡on ¡need ¡and ¡population. ¡ ¡ ¡ Making ¡cuts ¡was ¡only ¡one ¡part ¡of ¡addressing ¡the ¡balance ¡of ¡payments. ¡For ¡example; ¡if ¡an ¡individual ¡loses ¡a ¡ source ¡of ¡income, ¡say ¡through ¡a ¡wage ¡cut, ¡then ¡they ¡can ¡reduce ¡their ¡purchases, ¡but ¡ultimately ¡that ¡will ¡

• nly ¡go ¡so ¡far ¡as ¡their ¡mortgage ¡or ¡rent ¡doesn't ¡change, ¡and ¡after ¡all ¡they ¡have ¡to ¡eat ¡something. ¡So ¡

eventually ¡they ¡need ¡to ¡find ¡a ¡way ¡to ¡increase ¡their ¡income. ¡ ¡The ¡same ¡goes ¡for ¡this ¡Government, ¡so ¡they ¡ looked ¡for ¡way ¡in ¡which ¡they ¡could ¡engender ¡growth. ¡ ¡Growth ¡ultimately ¡means ¡more ¡economic ¡output, ¡ and ¡part ¡of ¡that ¡relies ¡on ¡space ¡to ¡produce: ¡buildings ¡& ¡land. ¡That's ¡where ¡planners ¡come ¡in. ¡ ¡ ¡ The ¡construction ¡industry ¡is ¡also ¡a ¡reasonably ¡large ¡part ¡of ¡our ¡economic ¡(the ¡Gross ¡Value ¡Added ¡of ¡the ¡ construction ¡industry ¡in ¡the ¡UK ¡was ¡£89.5 ¡billion, ¡6.7% ¡of ¡total ¡GVA. ¡Yet ¡that ¡had ¡slowed ¡down, ¡so ¡building ¡ new ¡homes, ¡commercial ¡space ¡and ¡large-­‑scale ¡infrastructure ¡projects ¡helps ¡growth ¡in ¡multiple ¡ways. ¡ Now ¡the ¡reality ¡is ¡that ¡that ¡much ¡of ¡the ¡action ¡is ¡happening ¡at ¡a ¡local ¡level, ¡and ¡you're ¡probably ¡hearing ¡ that ¡planning ¡authorities ¡are ¡putting ¡the ¡breaks ¡on ¡growth ¡by ¡being ¡slow, ¡establishing ¡onerous ¡policies, ¡ asking ¡ for ¡ too ¡ much ¡ s106 ¡ and ¡ affordable ¡ housing. ¡ ¡Also, ¡ the ¡ government ¡ only ¡ has ¡ so ¡ many ¡ ways ¡ of ¡ engendering ¡the ¡action ¡they ¡want. ¡ ¡They ¡do ¡this ¡by ¡using ¡carrots ¡and ¡sticks ¡and ¡this ¡government ¡likes ¡fiscal ¡

• carrots. ¡

¡ In ¡the ¡case ¡of ¡local ¡planning, ¡the ¡system ¡was ¡similarly ¡driven ¡by ¡finance ¡and ¡downstream ¡benefits. ¡ ¡ ¡

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New ¡Homes ¡Bonus ¡ ¡ New ¡Homes ¡bonus ¡gives ¡a ¡top ¡up ¡payment ¡to ¡a ¡Council ¡for ¡every ¡new ¡home ¡that ¡is ¡delivered ¡in ¡their ¡area. ¡ It ¡is ¡paid ¡each ¡year ¡for ¡6 ¡years. ¡It ¡is ¡based ¡on ¡the ¡amount ¡of ¡extra ¡Council ¡Tax ¡revenue ¡raised ¡for ¡new-­‑build ¡ homes, ¡conversions ¡and ¡long-­‑term ¡empty ¡homes ¡brought ¡back ¡into ¡use. ¡There ¡is ¡also ¡an ¡extra ¡payment ¡for ¡ providing ¡affordable ¡homes. ¡There ¡are ¡no ¡restrictions ¡on ¡how ¡the ¡money ¡can ¡be ¡spent. ¡ ¡The ¡baseline ¡for ¡ each ¡local ¡authority ¡is ¡set ¡every ¡year ¡and ¡is ¡based ¡on ¡the ¡previous ¡year's ¡collection ¡of ¡Council ¡Tax. ¡ ¡The ¡ grant ¡is ¡calculated ¡by ¡multiplying ¡the ¡annual ¡net ¡change ¡in ¡housing ¡stock ¡(adjusted ¡for ¡Band ¡D ¡equivalency) ¡ by ¡the ¡average ¡Band ¡D ¡Council ¡tax ¡in ¡England ¡for ¡the ¡previous ¡year. ¡ ¡ ¡ For ¡2013/14, ¡this ¡is ¡£1,444.13, ¡with ¡a ¡£350 ¡supplement ¡for ¡affordable ¡homes. ¡ ¡To ¡estimate ¡future ¡income ¡ for ¡NHB ¡the ¡2013/14 ¡calculation ¡is ¡applied ¡to ¡the ¡council’s ¡housing ¡trajectory ¡and ¡project ¡specific ¡housing ¡ growth ¡data. ¡ ¡ This ¡ means ¡ that ¡ a ¡ council's ¡ medium ¡ term ¡ financial ¡ strategy ¡ is ¡ now ¡ directly ¡ linked ¡ to ¡ development ¡ and ¡ regeneration ¡ in ¡ an ¡ area. ¡ ¡And ¡ unlike ¡ CIL, ¡ which ¡ is ¡ an ¡ additional ¡ charge ¡ on ¡ developers, ¡ this ¡ is ¡ simple ¡ a ¡ payment ¡back ¡to ¡a ¡council ¡from ¡the ¡treasury. ¡ ¡ ¡ ¡ ¡ Business ¡Rate ¡Retention ¡ Economic ¡growth ¡very ¡much ¡requires ¡new ¡and ¡upgraded ¡space ¡for ¡employment ¡activities ¡We ¡all ¡know ¡that ¡ whilst ¡a ¡local ¡council ¡gets ¡blamed ¡for ¡setting ¡business ¡rates ¡too ¡high, ¡the ¡reality ¡is ¡that ¡rates ¡are ¡set ¡by ¡the ¡ government ¡(or ¡the ¡Valuation ¡Office ¡Agency) ¡and ¡the ¡local ¡authority ¡passing ¡the ¡money ¡collected ¡to ¡the ¡

• government. ¡ ¡Then ¡what ¡used ¡to ¡happen ¡was ¡that ¡the ¡government ¡would ¡distribute ¡the ¡pooled ¡income ¡to ¡

Councils ¡ based ¡ on ¡ population ¡ and ¡ assessed ¡ need ¡as ¡ part ¡ of ¡ formula ¡ grant. ¡ ¡ ¡Introduced ¡ from ¡ April ¡ 2013 ¡ Business ¡ Rate ¡ Retention ¡ allows ¡ Councils ¡ to ¡ retain ¡ a ¡ proportion ¡ of ¡ the ¡ business ¡ rate ¡ growth ¡ that ¡ they ¡ deliver ¡in ¡their ¡area. ¡ ¡ ¡ Initially ¡a ¡‘funding ¡level’ ¡is ¡set ¡for ¡each ¡local ¡authority ¡based ¡upon ¡the ¡formula ¡grant ¡they ¡had ¡previously ¡

• received. ¡Those ¡Councils ¡where ¡Business ¡Rate ¡income ¡is ¡higher ¡than ¡the ¡formula ¡grant ¡will ¡subsidise ¡those ¡

Councils ¡where ¡it ¡will ¡be ¡lower. ¡This ¡base ¡funding ¡level ¡will ¡be ¡set ¡for ¡seven ¡years, ¡until ¡2020. ¡ ¡ A ¡Councils ¡proportional ¡increase ¡in ¡income ¡from ¡business ¡rate ¡growth ¡will ¡be ¡capped ¡as ¡a ¡proportion ¡of ¡the ¡ ‘funding ¡level’. ¡For ¡example ¡if ¡a ¡Council ¡has ¡a ¡funding ¡level ¡of ¡£50m ¡and ¡business ¡rate ¡income ¡of ¡£100m ¡and ¡ business ¡rate ¡income ¡increases ¡by ¡5% ¡(£5m) ¡it ¡would ¡be ¡equivalent ¡to ¡a ¡10% ¡increase ¡in ¡‘funding ¡level’. ¡In ¡ this ¡example ¡the ¡Council ¡would ¡receive ¡an ¡up-­‑lift ¡5% ¡of ¡the ¡£50m ¡funding ¡level ¡i.e. ¡£2.5m ¡ ¡ It ¡is ¡designed ¡so ¡that ¡a ¡1% ¡increase ¡in ¡business ¡rates ¡income ¡will ¡provide ¡no ¡more ¡than ¡a ¡1% ¡increase ¡in ¡ funding, ¡except ¡where ¡this ¡would ¡impose ¡a ¡levy ¡rate ¡of ¡more ¡than ¡50p ¡in ¡the ¡pound. ¡In ¡these ¡cases ¡the ¡levy ¡ will ¡be ¡set ¡so ¡the ¡authority ¡keeps ¡at ¡least ¡50p ¡in ¡each ¡pound ¡of ¡growth ¡in ¡its ¡business ¡rate ¡income. ¡This ¡ means ¡that, ¡even ¡after ¡the ¡government’s ¡50% ¡central ¡share, ¡at ¡least ¡25p ¡in ¡each ¡extra ¡pound ¡of ¡business ¡ rates ¡generated ¡locally, ¡will ¡be ¡retained ¡locally. ¡In ¡certain ¡locations ¡the ¡numbers ¡start ¡to ¡add ¡up, ¡as ¡you'll ¡ see ¡later ¡with ¡the ¡examples. ¡ ¡As ¡with ¡New ¡Homes ¡Bonus, ¡this ¡does ¡not ¡directly ¡impact ¡on ¡a ¡developers ¡

• budget. ¡

Community ¡Infrastructure ¡Levy ¡ ¡ The ¡ Community ¡ Infrastructure ¡ Levy ¡ is ¡ a ¡ levy ¡ on ¡ new ¡ development. ¡ ¡Its ¡ purpose ¡ is ¡ to ¡ pay ¡ for ¡

• infrastructure. ¡ ¡This ¡levy ¡does ¡impact ¡on ¡developers’ ¡budget ¡and ¡development ¡viability. ¡The ¡rates ¡need ¡to ¡

be ¡ set ¡ at ¡ a ¡ level ¡ that ¡ balances ¡ the ¡ need ¡ for ¡ CIL ¡ to ¡ pay ¡ of ¡ infrastructure ¡ vs ¡ the ¡ impact ¡ on ¡ development ¡

• viability. ¡A ¡proportion ¡of ¡this ¡money ¡must ¡be ¡spent ¡in ¡the ¡area ¡within ¡which ¡it ¡was ¡collected; ¡another ¡policy ¡

carrot, ¡this ¡time ¡to ¡enable ¡communities ¡to ¡feel ¡the ¡direct ¡financial ¡impact ¡of ¡development. ¡ ¡The ¡rest ¡must ¡ be ¡spent ¡on ¡infrastructure ¡to ¡further ¡growth, ¡which ¡means ¡delivering ¡the ¡local ¡plan. ¡ ¡ ¡

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¡ Together ¡these ¡tools ¡-­‑ ¡CIL, ¡New ¡Homes ¡Bonus ¡and ¡Business ¡Rate ¡retention ¡-­‑ ¡combine ¡with ¡new ¡Council ¡tax, ¡ and ¡add ¡up ¡to ¡provide ¡a ¡direct ¡financial ¡impact ¡to ¡planning ¡decisions. ¡ ¡ ¡ ¡ So ¡let ¡me ¡give ¡you ¡some ¡examples ¡of ¡how ¡this ¡work ¡has ¡been ¡applied. ¡ ¡There ¡are ¡several ¡examples ¡based ¡ south ¡of ¡the ¡Watford ¡Gap, ¡but ¡the ¡principles ¡are ¡the ¡same ¡everywhere. ¡ ¡ Example ¡1 ¡– ¡City ¡in ¡South ¡West ¡England ¡ The ¡Planning ¡and ¡Financing ¡the ¡Future ¡project ¡involved ¡assessing ¡how ¡infrastructure ¡delivery ¡would ¡bring ¡ forward ¡ development ¡ across ¡ ten ¡ strategic ¡ sites ¡ in ¡ the ¡ centre ¡ of ¡ the ¡ city. ¡ Some ¡ important ¡ strategic ¡ infrastructure ¡was ¡needed ¡to ¡release ¡development ¡capacity, ¡but ¡there ¡was ¡no ¡means ¡of ¡funding ¡it. ¡ ¡They ¡ needed ¡a ¡business ¡case ¡for ¡investment ¡that ¡was ¡more ¡than ¡simply ¡new ¡homes. ¡ ¡They ¡needed ¡to ¡answer ¡the ¡ question: ¡if ¡they ¡could ¡fund ¡infrastructure ¡in ¡the ¡early ¡phases ¡would ¡the ¡cash ¡flow ¡generated ¡from ¡growth ¡ enable ¡ the ¡ rest ¡ of ¡ the ¡ infrastructure ¡ to ¡ be ¡ fully ¡ funded? ¡ ¡ A ¡ development ¡ finance ¡ model ¡ was ¡devised ¡to ¡ calculate ¡ the ¡ potential ¡ CIL, ¡ New ¡ Homes ¡ Bonus ¡ and ¡ NNDR ¡ income ¡ streams. ¡ That ¡ future ¡ income ¡ was ¡ set ¡ alongside ¡ valuation ¡ work ¡ for ¡ sites ¡ owned ¡ by ¡ the ¡ local ¡ authority ¡ to ¡ assess ¡ the ¡ potential ¡ future ¡ capital ¡

• receipts. ¡ ¡The ¡timing ¡of ¡the ¡income ¡was ¡modelled ¡alongside ¡infrastructure ¡costs ¡and ¡development ¡phasing, ¡

to ¡provide ¡an ¡investment ¡programme ¡cash ¡flow. ¡ ¡This ¡whole ¡process ¡added ¡practical ¡delivery ¡information ¡to ¡ a ¡Masterplan. ¡ ¡ Example ¡2 ¡– ¡Outer ¡London ¡Borough, ¡Strategic ¡Infrastructure ¡Investment ¡Planning ¡ ¡ The ¡Council ¡commissioned ¡a ¡study ¡to ¡up ¡date ¡their ¡local ¡infrastructure ¡deliver ¡plan ¡and ¡prioritise ¡the ¡items ¡ within ¡ it. ¡ ¡ They ¡ decided ¡ to ¡ prioritise ¡ the ¡ infrastructure ¡ items ¡ based ¡ on ¡ their ¡ financial ¡ and ¡ regenerative ¡

• impact. ¡ ¡Firstly ¡this ¡required ¡them ¡to ¡define ¡what ¡infrastructure ¡projects ¡were ¡truly ¡enabling ¡and ¡would ¡

therefore ¡ have ¡ a ¡ probabilistic ¡ causal ¡ impact ¡ on ¡ growth ¡ of ¡ new ¡ homes ¡ and ¡ employment ¡ space. ¡ ¡ Where ¡ infrastructure ¡items ¡were ¡deemed ¡to ¡have ¡a ¡direct ¡impact ¡the ¡council ¡calculated ¡CIL, ¡New ¡Homes ¡Bonus ¡ and ¡NNDR. ¡The ¡work ¡encompassed ¡an ¡investigation ¡into ¡the ¡alternative ¡development ¡scenarios ¡for ¡each ¡of ¡ the ¡boroughs ¡growth ¡areas ¡to ¡establish ¡the ¡associated ¡regenerative ¡benefits ¡of ¡each ¡infrastructure ¡item. ¡ ¡ ¡ The ¡ result ¡ is ¡ a ¡ high-­‑level ¡ impact ¡ assessment ¡ and ¡ starting ¡ point ¡ for ¡ a ¡ detailed ¡ business ¡ case ¡ for ¡ each ¡ infrastructure ¡item. ¡ ¡Further ¡work ¡was ¡undertaken ¡to ¡review ¡which ¡option ¡should ¡be ¡pursued ¡to ¡maximise ¡ the ¡regenerative ¡and ¡financial ¡benefits ¡for ¡the ¡borough. ¡ ¡This ¡work ¡is ¡informing ¡their ¡local ¡infrastructure ¡ investment ¡programme. ¡ ¡ Example ¡3 ¡– ¡Outer ¡London ¡Borough, ¡Development ¡Finance ¡Analysis: ¡ The ¡ Council ¡ commissioned ¡ a ¡ study ¡ to ¡ understand ¡ the ¡ direct ¡ financial ¡ benefits ¡ of ¡ its ¡ regeneration ¡ programme ¡ to ¡ inform ¡ the ¡ borough’s ¡ medium ¡ term ¡ financial ¡ strategy ¡ and ¡ test ¡ regeneration ¡ investment ¡

• ptions. ¡ ¡This ¡required ¡a ¡calculation ¡of ¡CIL, ¡New ¡Homes ¡Bonus, ¡NNDR, ¡Council ¡Tax, ¡asset ¡sale ¡values ¡for ¡the ¡

local ¡development ¡trajectory. ¡It ¡required ¡detailed ¡analysis ¡of ¡each ¡major ¡regeneration ¡programme, ¡in ¡terms ¡

• f ¡costs ¡and ¡phasing. ¡ ¡We ¡developed ¡alternative ¡strategic ¡scenarios ¡and ¡their ¡direct ¡financial ¡impact. ¡This ¡is ¡

being ¡ used ¡ by ¡ the ¡ council ¡ to ¡ inform ¡ its ¡ strategic ¡ decisions ¡ whilst ¡ it ¡ as ¡ it ¡ outsources ¡ the ¡ regeneration ¡

• department. ¡ ¡

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Example ¡4 ¡-­‑ ¡Outer ¡London ¡Borough, ¡Office ¡Market ¡Study ¡ ¡ The ¡Council ¡have ¡a ¡well-­‑articulated ¡regeneration ¡agenda, ¡with ¡high-­‑profile ¡projects ¡ongoing ¡in ¡the ¡Town ¡

• Centre. ¡ ¡They ¡initiated ¡a ¡huge ¡Investment ¡programme ¡in ¡the ¡public ¡realm ¡to ¡enhance ¡safety ¡and ¡remodel ¡

the ¡urban ¡fabric ¡to ¡make ¡the ¡area ¡more ¡attractive ¡for ¡investment. ¡However, ¡there ¡were ¡still ¡issues ¡with ¡the ¡ Town ¡Centre ¡– ¡mainly ¡due ¡to ¡the ¡poor ¡performance ¡of ¡the ¡office ¡market. ¡ ¡The ¡council ¡initiated ¡a ¡project ¡to ¡ assess ¡the ¡planning ¡issues, ¡viability ¡and ¡market ¡conditions ¡that ¡are ¡influencing ¡the ¡office ¡market ¡and ¡what ¡ tools ¡the ¡Council ¡could ¡utilise ¡to ¡address ¡the ¡problems. ¡ ¡As ¡well ¡as ¡engaging ¡with ¡landowners ¡and ¡occupiers ¡ to ¡ understand ¡ the ¡ barriers ¡ to ¡ development. ¡ The ¡ team ¡ produced ¡ a ¡ development ¡ finance ¡ model ¡ that ¡ considered ¡ the ¡ direct ¡ financial ¡ benefits ¡ of ¡ growth ¡ alongside ¡ the ¡ potential ¡ downstream ¡ regeneration ¡ benefits ¡to ¡demonstrate ¡whether ¡there ¡was ¡a ¡business ¡case ¡for ¡intervening ¡in ¡any ¡given ¡site. ¡The ¡work ¡has ¡ since ¡made ¡the ¡case ¡for ¡increased ¡Economic ¡Development ¡Team ¡budget ¡as ¡has ¡influenced ¡the ¡Council’s ¡ £400m ¡infrastructure ¡investment ¡programme. ¡ How ¡does ¡this ¡apply ¡at ¡planning ¡application ¡level? ¡ Recently ¡in ¡a ¡session ¡with ¡planners ¡talking ¡about ¡these ¡financial ¡instruments. ¡ ¡One ¡senior ¡DC ¡officer ¡relayed ¡ a ¡ moment ¡ of ¡ realisation ¡ he ¡ had ¡ several ¡ moths ¡ ago. ¡ ¡ He ¡ had ¡ always ¡ sought ¡ to ¡ prioritise ¡ large ¡ housing ¡ proposals ¡as ¡they ¡were ¡politically ¡high ¡profile, ¡but ¡also ¡because ¡they ¡had ¡the ¡biggest ¡impact ¡on ¡his ¡area. ¡ ¡He ¡ had ¡found ¡himself ¡in ¡protracted ¡s106 ¡negotiations ¡with ¡a ¡new ¡business ¡park ¡proposal. ¡ ¡He ¡felt ¡that ¡he ¡was ¡ fighting ¡the ¡council’s ¡corner ¡by ¡holding ¡out ¡for ¡greater ¡commuted ¡sums. ¡ ¡However, ¡one ¡day ¡the ¡Business ¡ Retention ¡ figures ¡ were ¡ brought ¡ to ¡ his ¡ attention. ¡ ¡ He ¡ suddenly ¡ realised ¡ this ¡ was ¡ worth ¡ millions ¡ to ¡ the ¡ Council ¡and ¡that ¡the ¡money ¡could ¡be ¡spent ¡on ¡related ¡regeneration ¡priorities. ¡ ¡He ¡moved ¡to ¡soften ¡his ¡ stance ¡on ¡the ¡application ¡and ¡section ¡106 ¡to ¡speed ¡up ¡the ¡process. ¡ ¡ ¡ ¡ This ¡poses ¡a ¡question ¡for ¡all ¡of ¡you ¡who ¡are ¡involved ¡in ¡planning ¡negotiations ¡and ¡approvals ¡(rather ¡than ¡ forward ¡ planning). ¡ When ¡ should ¡ a ¡ ‘local ¡ finance ¡ consideration’ ¡ be ¡ taken ¡ into ¡ account ¡ as ¡ a ¡ material ¡ planning ¡consideration? ¡ ¡ Section ¡70(2) ¡of ¡the ¡Town ¡and ¡Country ¡Planning ¡Act ¡1990 ¡(as ¡amended) ¡provides ¡that ¡authorities ¡must ¡have ¡ regard ¡to ¡a ¡local ¡finance ¡considerations ¡as ¡far ¡as ¡material. ¡Section ¡70(4) ¡of ¡the ¡1990 ¡Act ¡(as ¡amended) ¡ defines ¡a ¡local ¡finance ¡consideration ¡as ¡a ¡grant ¡or ¡other ¡financial ¡assistance ¡that ¡has ¡been, ¡that ¡will ¡or ¡that ¡ could ¡be ¡provided ¡to ¡a ¡relevant ¡authority ¡by ¡a ¡Minister ¡of ¡the ¡Crown, ¡or ¡sums ¡that ¡a ¡relevant ¡authority ¡has ¡ received, ¡or ¡will ¡or ¡could ¡receive, ¡in ¡payment ¡of ¡the ¡Community ¡Infrastructure ¡Levy. ¡Whether ¡or ¡not ¡a ¡‘local ¡ finance ¡consideration’ ¡is ¡material ¡to ¡a ¡particular ¡decision ¡will ¡depend ¡on ¡whether ¡it ¡could ¡help ¡to ¡make ¡the ¡ development ¡acceptable ¡in ¡planning ¡terms. ¡It ¡would ¡not ¡be ¡appropriate ¡to ¡make ¡a ¡decision ¡on ¡the ¡potential ¡ for ¡the ¡development ¡to ¡raise ¡money ¡for ¡a ¡local ¡planning ¡authority. ¡In ¡deciding ¡an ¡application ¡for ¡planning ¡ permission ¡or ¡appeal ¡where ¡a ¡local ¡financial ¡consideration ¡is ¡material, ¡decision ¡takers ¡need ¡to ¡ensure ¡that ¡ the ¡reasons ¡supporting ¡the ¡decision ¡clearly ¡state ¡how ¡the ¡consideration ¡has ¡been ¡taken ¡into ¡account ¡and ¡its ¡ connection ¡to ¡the ¡development. ¡ ¡