CONTRATTI DI I APPALTO M ETODI CONTRATTUALI TRADIZIONALI M ETODI - - PowerPoint PPT Presentation

CONTRATTI DI I APPALTO

METODI CONTRATTUALI TRADIZIONALI

• a Corpo (Lump Sum Contract)
• a Misura (Unit Price Contract)
• in

Economia

(Time and Material Contract)

tali forme contrattuali conducono ad una contabilità c.d. a libri chiusi, in cui il Committente non ha evidenza dei costi di struttura dell’Appaltatore

METODI CONTRATTUALI ALTERNATIVI Cost Plus Fee (costo + parcella/onorario)

Al contraente sono rimborsati i costi sostenuti durante l’appalto più una fee ossia una parcella che include anche l’utile d’impresa

tali forme contrattuali si basano su una contabilità c.d. a libri aperti in cui il Committente ha libero accesso alla contabilità dell’Appaltatore e monitora le attività da lui svolte al fine di verificare esattamente i costi sostenuti

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METODI CONTRATTUALI TRADIZIONALI

APPALTO A CORPO

• Prezzo fisso e predeterminato
• Progetto esecutivo definito in fase di offerta
• Obbligazione di risultato in capo all’Appaltatore, il quale deve realizzare

l’opera in conformità al progetto

• Rischio contrattuale del Committente (quasi) nullo

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METODI CONTRATTUALI TRADIZIONALI

APPALTO A MIS

ISURA

• Corrispettivo

calcolato sulla base dei prezzi unitari e delle quantità effettivamente lavorate

• Obbligazione in capo all’Appaltatore di realizzare l’opera eseguendo le quantità

necessarie

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METODI CONTRATTUALI TRADIZIONALI

APPALTO IN

IN ECONOMIA

• Corrispettivo individuato sulla base di prezzi unitari
• Prezzo finale non noto a priori
• Intervento del Committente nella fase esecutiva
• Il Contractor è soggetto al c.d. rischio costo
• Il Committente è soggetto al rischio quantità e produttività

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COST PLUS FEE CONTRACTS - ORIGINE

• Nati negli USA durante la seconda guerra mondiale per incentivare la

produzione industriale bellica

• Attualmente l’unico riferimento normativo consolidato si rinviene nei

Federal Acquisition Regulation System

• Forma contrattuale basata sul rimborso al Contractor degli effettivi
• neri sostenuti nel raggiungimento dello scopo contrattuale
• Il Committente ha libero accesso ai libri contabili del GC in modo da

poter verificare la corrispondenza tra i costi effettivamente sostenuti e quelli rimborsati (OBA)

• Il prezzo finale dell’opera non è noto a priori

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OPEN BOOK ACCOUNTING

Con

• ntabil

ilit ità a a lib libri ri ap apert rti i

• Il Committente ha libero accesso a tutta la contabilità del Contractor al fine

di valutare con certezza che gli oneri rimborsati coincidano con quelli effettivamente sostenuti

• Il tema dei costi viene posticipato in fase esecutiva, mentre la fee in fase di
• fferta

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COST PLUS FEE – PRASSI NEL SETTORE DELLE COSTRUZIONI PRIVATE (1 (1)

Il corrispettivo è calcolato in base:

• All’importo dei contratti di subappalto di ogni «pacchetto»;
• Agli oneri non rientranti nei suddetti contratti;
• Una percentuale di maggiorazione, definita fee.

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COST PLUS FEE NEL SETTORE DELLE COSTRUZIONI PRIVATE (2 (2)

• In fase contrattuale, sulla base del programma lavori redatto dal GC e

concordato con il Committente, vengono definiti i «singoli pacchetti» del lavoro (ossia tutte le categorie di opere e di forniture che possono essere eseguite direttamente dal General Contractor o da un Subappaltatore specializzato)

• I pacchetti vengono messi in gara mediante procedura di Open Book

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COST PLUS FEE NEL SETTORE DELLE COSTRUZIONI PRIVATE (3 (3)

• Flessibilità alle variazioni in corso d’opera
• Riduzione dei tempi del processo realizzativo dell’opera
• Controllo della qualità finale dell’opera
• Controllo del costo dei «pacchetti»
• Controllo della competitività dei costi delle varianti
• Coinvolgimento del Committente nelle scelte

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PROCEDURE OPEN BOOK NEL COST PLUS FEE

• Il GC coinvolge il Committente nella selezione dei subappaltatori e dei

fornitori

• Il GC condivide con il Committente, in totale trasparenza, tutte le

informazioni riguardanti i costi

• Il Committente ha la facoltà di scegliere le imprese a cui affidare in

subappalto i pacchetti

• Il GC rimane l’unico responsabile della buona esecuzione dell’opera nei

confronti della Committenza

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PROCEDURE OPEN BOOK (O (OB)

• Al momento della stipula del Contratto non è richiesto necessariamente un

progetto esecutivo

• I «pacchetti» vengono subappaltati solo nel momento in cui è necessario
• Il progetto esecutivo può essere sviluppato e/o implementato in fase

esecutiva

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PROCEDURE OPEN BOOK (O (OB)

Confronto

METODI CONTRATTUALI TRADIZIONALI

• Il Committente valuta l’opera nella sua

interezza

• I

SAL vengono valutati sul lavoro complessivo

• Il collaudo viene effettuato generalmente

a fine lavori

tra il rilascio delle garanzie al subappaltatore e i collaudi vi è un arco di tempo in cui il GC si assume tutti i rischi legati alla qualità dell’opera: non sa se l’opera verrà accettata senza riserve dal Committente METODI CONTRTTUALI COST PLUS FEE

• Il Committente ha di fronte a sé un’opera

costituita da più «pacchetti»

• Ad ogni «pacchetto» corrisponde un

Subappaltatore e un contratto di appalto

• Il Committente effettua i pagamenti non

riferendosi al SAL dell’intera opera ma ai SAL degli specifici «pacchetti»

• Il collaudo viene effettuato in relazione ad
• gni singolo pacchetto nel momento in

cui questo viene completato

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PROCEDURE OPEN BOOK (O (OB)

Committente

VANTAGGI

• Tempi brevi della fase di offerta
• Flessibilità alle variazioni in corso

d’opera

• In fase di offerta il progetto esecutivo

può non essere completo

• Possibilità di controllare il costo dei

pacchetti di subappalto

SVANTAGGI

• Prezzo delle opere non noto a priori
• Rischio contrattuale elevato
• Necessità di grande coinvolgimento in

fase esecutiva

• GC poco incentivato all’ottimizzazione

dei costi

• Necessità di una struttura tecnica di

controllo qualificata

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PROCEDURE OPEN BOOK (O (OB)

General Contractor

VANTAGGI

• Tempo preparazione offerta ridotto
• Minor rischio responsabilità diretta

subappaltatori

• Possibilità di incrementare l’utile

SVANTAGGI

• Scarsa indipendenza nelle scelte
• Necessità di interagire in fase

esecutiva con altri soggetti

• Necessità di fornire dati aziendali

generalmente riservati

• Risparmi ripartiti tra le parti

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PROCEDURE OPEN BOOK (O (OB)

Conclusioni

Tale metodo contrattuale può essere utile:

• Negli interventi di ristrutturazione in cui alcune decisioni possono essere

assunte con certezza in seguito allo strip out dell’edificio Ipotesi Constatazione in fase esecutiva della presenza di amianto o di una presenza maggiore rispetto a quanto atteso

• Se il Committente non ha ancora definitivo tutti gli aspetti della

progettazione e, dunque, cosa eseguire esattamente anche in relazione a singole parti dell’opera

• Se il Committente, nel caso di opere di fit out/allestimento, deve dialogare

con il futuro tenant e quindi occorre una maggiore flessibilità rispetto a quella che da il contratto a corpo

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